Mutuo da 200.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 200.000 euro a tasso fisso costa circa 906 € al mese in 30 anni, 1.018 € in 25 e 1.186 € in 20. Per reggerlo servono circa 2.745 € netti al mese a 30 anni, 3.086 € a 25 e 3.593 € a 20, perché di solito la banca vuole che la rata resti entro il 33% del reddito netto. Se il mutuo è cointestato, lo stipendio può essere la somma di due redditi.

Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nella guida su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Quanto è la rata di un mutuo da 200.000 euro in 10, 15, 20, 25 e 30 anni?

Per le cinque durate più comuni: rata mensile, interessi pagati in tutto e stipendio netto minimo, con la rata al 33% del reddito.

Tassi rilevati il 25 ottobre 2026. Il TAN fisso è l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate) più uno spread di 0,30%; il variabile è l'Euribor a 3 mesi (2,666%, fonte EMMI) più 0,50%. Lo spread è una stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia: da 0,20% a 0,40% sul fisso, da 0,30% a 0,70% sul variabile. Gli interessi del variabile valgono solo se l'indice restasse fermo per tutta la durata.

Passare da 20 a 30 anni abbassa la rata del fisso di 280 € al mese e lo stipendio che serve di 848 €, ma costa 41.546 € di interessi in più. Con un netto intorno ai 3.000 € al mese, la pagina con 3.000 euro quanto mutuo posso chiedere fa il conto partendo dallo stipendio.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 142.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).

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Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Il calcolo, passo per passo

Prendiamo 200.000 € a tasso fisso in 25 anni. Con gli stessi passaggi rifai il conto per ogni durata.

1. Importo e durata. 200.000 € in 25 anni, cioè 300 rate mensili.
2. Il tasso. L'IRS a 25 anni il 25 ottobre 2026 era al 3,36% (ICE Swap Rate); con uno spread stimato di 0,30% il TAN è 3,66%. Per confronto, il TAN medio dei nuovi mutui a tasso fisso nelle statistiche della Banca d'Italia è 3,61% (dato di agosto 2026).
3. Il tasso mensile. 3,66% ÷ 12 = 0,3050% al mese, cioè i = 0,003050.
4. La rata. Con l'ammortamento alla francese, il più diffuso in Italia, la rata è capitale × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con n = 300: il risultato è 1.018 € al mese.
5. Lo stipendio che serve. 1.018 ÷ 0,33 = 3.086 € netti al mese. Il 33%, circa un terzo, viene dalla guida della Banca d'Italia al mutuo ipotecario: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito».
6. Gli interessi. 1.018 € × 300 = 305.547 €; tolto il capitale restano 105.547 €.

È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte

Di solito la banca presta fino all'80% del valore della casa: secondo la stessa guida della Banca d'Italia l'importo «non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia». Per avere 200.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 250.000 € e l'anticipo minimo è di 50.000 €. Se la perizia vale meno del prezzo, di solito la percentuale si calcola sul valore più basso e l'anticipo sale (vedi la guida all'LTV del mutuo).

Poi ci sono notaio, imposte, perizia, istruttoria e a volte l'agenzia. Ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 12.500-15.000 €: in tutto conviene avere da parte circa 62.500-65.000 €. Una voce si calcola con precisione, l'imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25% se compri la prima casa e lo dichiari nell'atto di mutuo, cioè 500 €. Se la casa non ha i requisiti della prima casa, per esempio una seconda casa, l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 dice che «l'aliquota si applica nella misura del 2 per cento», cioè 4.000 €.

Cosa cambia la cifra

La tabella vale per un caso tipo: nessun altro debito, un'età che permette la durata scelta, un reddito stabile. Ecco cosa sposta i numeri, fattore per fattore.

Un finanziamento già in corso

La banca somma alla rata del mutuo quelle che paghi già: prestiti, auto, cessione del quinto e carte revolving: alcune banche contano una quota del fido anche se la carta non la usi. Con una rata di 300 € in corso, per il fisso a 30 anni lo stipendio che serve passa da 2.745 € a 3.654 €. A parità di stipendio, invece, il mutuo possibile scende a circa 133.769 €. Se al finanziamento mancano poche rate, chiuderlo prima della domanda libera reddito.

L'età

Non c'è una regola di legge: decide ogni banca. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno il mutuo deve finire quando il richiedente ha fra 75 e 80 anni, secondo la banca. A 50 anni, con una banca che si ferma a 75, la durata massima è 25 anni: rata di 1.018 € e stipendio di 3.086 €. A 55 anni si scende a 20 anni: 1.186 € di rata e 3.593 € di stipendio. Oltre i 50 anni alcune banche chiedono anche una stima della pensione.

Il contratto di lavoro

Con un contratto a tempo determinato di solito la banca vuole vedere lavorata gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, spesso con un cointestatario o un garante: i requisiti sono nella guida al mutuo con contratto a tempo determinato. Per partite IVA e forfettari lo "stipendio" è il reddito delle dichiarazioni, non il fatturato.

La soglia della singola banca

Il 33% non sta in nessuna legge. L'art. 120-undecies del Testo unico bancario chiede alla banca una «valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore», e ognuna la traduce in una soglia sua. Il 30% è la lettura più prudente; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti o con due redditi; altre usano una soglia più bassa sul variabile o con un solo reddito. Per il fisso a 30 anni lo stipendio va così da 2.588 € (soglia al 35%) a 3.020 € (soglia al 30%). Quali redditi contano è spiegato in come si calcola il rapporto rata/reddito.

Under 36 e garanzia Consap

Qui la rata non cambia: cambia l'anticipo. Con la garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, se lo ritiene. Il Fondo non è per tutti: la legge 147/2013 concede la garanzia «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», ai conduttori di alloggi IACP e a chi non ha compiuto 36 anni, più alcune categorie aggiunte da norme successive. I 200.000 € rientrano nel limite, perché secondo Consap «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro». La garanzia è di norma del 50%; per i mutui oltre l'80% del prezzo l'art. 64, comma 3, del D.L. 73/2021 la alza all'80% solo per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € (regola prorogata fino al 31 dicembre 2027): sopra quella soglia resta al 50%, e quanto finanziare lo decide la banca. Per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi l'80% scatta con il solo ISEE fino a 40.000 €, qualunque sia la quota finanziata (D.L. 66/2026, art. 4-bis).

Fisso o variabile

Oggi a 30 anni il variabile costa 862 € al mese e il fisso 906 €, ma solo il fisso resta uguale per tutta la durata: il variabile segue l'Euribor. Se l'indice salisse di un punto (un'ipotesi, non una previsione), la rata passerebbe a 975 € e lo stipendio che serve a 2.953 €. La stessa guida della Banca d'Italia avverte che «l'effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga».

Alcuni casi particolari

• Pensionato. La pensione conta come uno stipendio, ma l'età accorcia la durata. A 65 anni, con una banca che accetta la fine del mutuo a 80, si arriva a 15 anni: rata di 1.459 € e pensione netta di circa 4.422 €. Limiti e alternative nel mutuo per pensionati.
• Autonomo o forfettario. Al posto della busta paga la banca guarda il reddito dichiarato negli ultimi anni e gli estratti conto, anche dell'attività. Dettagli nel mutuo per partita IVA forfettaria.
• Straniero. I conti sono gli stessi di un italiano. Cambiano i requisiti su permesso di soggiorno, residenza e anzianità di lavoro, che decide ogni banca: sono nel mutuo per stranieri residenti in Italia.
• Coppia. Con il mutuo cointestato la banca somma i due netti: per il fisso a 30 anni servono 2.745 € in due, per esempio 1.373 € a testa. Alcune banche guardano l'età del più giovane; il reddito di chi supera i limiti di età può non contare. Come impostare la domanda: mutuo cointestato con due stipendi.
• Un solo reddito, o un altro mutuo in corso. Le cifre sono le stesse, ma alcune banche applicano una soglia più bassa a chi ha un reddito solo e controllano che dopo la rata resti abbastanza per vivere. Un mutuo che paghi già si somma come ogni altra rata: il caso è nel mutuo con un solo stipendio e un altro mutuo in corso.
• Seconda casa. La rata è la stessa, ma l'imposta sostitutiva sale al 2% (4.000 €) e secondo la banca il mutuo arriva al 75-80% del valore, a volte meno se la casa è un investimento: l'anticipo può salire. Se paghi ancora il mutuo della prima casa, anche quella rata entra nel conto.

Come sapere se il mutuo da 200.000 euro è fattibile per te

Le cifre di questa pagina sono stime su un caso tipo, con i tassi di oggi e spread medi. La cifra vera dipende dalla tua età, dalla durata che la banca ti concede, dagli altri finanziamenti, dal contratto di lavoro e dall'anticipo. La simulazione di GoMutuo parte dal tuo reddito, dalla tua età e dai finanziamenti che hai già e ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata, prima di andare in banca.

Gli stessi conti per altri importi: 30.000 €, 40.000 €, 50.000 €, 60.000 €, 70.000 €, 80.000 €, 90.000 €, 100.000 €, 120.000 €, 150.000 €, 180.000 €, 250.000 €, 300.000 €, 400.000 € e 500.000 €.