Mutuo da 400.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 400.000 euro a tasso fisso costa oggi circa 1.846 € al mese in 30 anni, 2.070 € in 25 e 2.399 € in 20. Con la rata entro circa un terzo del reddito netto, come chiedono di solito le banche, servono almeno 5.593 € netti al mese a 30 anni e 6.272 € a 25. Sono stime sui tassi rilevati il 13 ottobre 2026.

Da soli è un reddito alto: per questo un mutuo da 400.000 euro di solito si chiede in due, oppure lo chiede un professionista con redditi documentati. Se parti dal tuo stipendio, il conto al contrario è nella tabella stipendio e mutuo.

Quanto è la rata di un mutuo da 400.000 euro a 10, 15, 20, 25 e 30 anni?

Per ogni durata: rata mensile, interessi pagati in tutto e stipendio netto minimo con la rata al 33% del reddito.

Tassi rilevati il 13 ottobre 2026. Il TAN fisso è l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate) più uno spread medio di 0,30%; il variabile è l'Euribor a 3 mesi (2,634%, EMMI) più 0,50%. Lo spread è una stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia: ogni banca applica il suo. Gli interessi del variabile valgono solo se l'Euribor restasse fermo per tutta la durata.

E a 40 anni? Il tasso fisso di riferimento a 40 anni non è fra gli indici che rileviamo: con l'ipotesi dello stesso TAN dei 30 anni la rata scenderebbe a circa 1.603 €, ma gli interessi totali salirebbero a circa 369.334 €. Solo alcuni prodotti arrivano a 40 anni, di solito per chi è giovane. Pro e contro sono nella guida al mutuo a 40 anni.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 140.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,81%).

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Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Il calcolo, passo per passo

La riga dei 30 anni a tasso fisso si rifà così, anche con la funzione RATA di un foglio di calcolo.

1. Importo e rate: 400.000 €, restituiti in 360 rate mensili.
2. TAN: l'IRS a 30 anni (3,420%, rilevato il 13 ottobre 2026) più uno spread stimato di 0,30% fa 3,72%, cioè circa 0,3100% al mese.
3. Rata: con l'ammortamento alla francese è capitale × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), dove i è il tasso mensile e n il numero di rate. Qui dà 1.846 € al mese.
4. Stipendio: 1.846 € diviso 33% fa 5.593 € netti al mese.
5. Interessi: 1.846 € per 360 rate, meno i 400.000 € di capitale, fa 264.437 €.

È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Nessuna legge fissa la soglia del 33%: viene dalla prassi delle banche e dalla guida della Banca d'Italia al mutuo ipotecario: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito». Nel blog la regola è una sola: 30% prudenziale, 33% prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Quali redditi entrano nel conto lo spiega la guida al rapporto rata/reddito; lo stesso calcolo su un importo più comune è nella pagina sul mutuo da 200.000 €.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte

Con l'LTV standard la banca presta al massimo l'80% del minore fra prezzo e valore di perizia. Un mutuo da 400.000 € basta quindi per una casa da 500.000 €, e la differenza, 100.000 €, la metti tu. Il rapporto è spiegato nella guida all'LTV del mutuo.

Poi ci sono le spese una tantum: notaio, imposte, perizia, istruttoria. Ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè fra 25.000 e 30.000 €, per un totale da preparare fra 125.000 e 130.000 €. Se compri tramite agenzia, la provvigione va aggiunta a queste cifre. Dentro le spese c'è l'imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25% dell'importo per la prima casa (1.000 €), 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti della prima casa (8.000 €). Per il 2% l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 dice: «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l'aliquota si applica nella misura del 2 per cento».

Su questi importi pesa anche la perizia. Se il perito valuta la casa il 5% sotto il prezzo, cioè 475.000 €, il mutuo massimo scende a 380.000 € e l'anticipo sale a 120.000 €. Conta anche da dove arrivano i soldi: alcune banche vogliono vederlo già in istruttoria, con gli estratti conto ufficiali di tutti i conti su cui passano entrate e spese (di solito 3 mesi per dipendenti e pensionati, 6 per autonomi e soci).

Cosa cambia la cifra

La tabella vale per chi non ha altri debiti, ha un reddito stabile e un'età che permette la durata scelta. Ogni scostamento sposta il risultato.

• Un finanziamento in corso. La banca somma tutte le rate: prestiti, cessioni del quinto e anche le carte revolving, che di solito si contano pure se non le usi. Con 500 € al mese già impegnati per un prestito, lo stipendio che serve a 30 anni sale da 5.593 € a 7.108 €. A parità di stipendio, invece, il mutuo scende a circa 291.638 €.
• L'età. Non c'è una regola di legge: decide ogni banca. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno il mutuo deve finire fra i 75 e gli 80 anni del richiedente. A 50 anni, con il limite a 75, si arriva a 25 anni e servono 6.272 € netti; a 55 anni si scende a 20 anni e ne servono 7.269. Oltre i 50 anni alcune banche chiedono anche una simulazione della pensione.
• Il contratto. Con un tempo determinato di solito la banca vuole vedere che hai lavorato per gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante. Con la partita IVA conta il reddito delle dichiarazioni, non la busta paga.
• La soglia della banca. Fra le banche con cui lavoriamo alcune, con redditi alti, accettano fino al 40% se dopo la rata resta abbastanza per vivere: a 30 anni lo stipendio minimo scenderebbe a 4.614 €. Altre usano una soglia più bassa per il variabile o per chi ha un solo reddito.
• Under 36 e garanzia Consap. Il Fondo prima casa non copre questo importo: sulla pagina del Fondo Consap scrive che il finanziamento «non può essere superiore a 250.000 euro». E la garanzia è riservata alle categorie di legge: la L. 147/2013, art. 1, comma 48 la concede «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», oltre ai conduttori di alloggi IACP, agli under 36 e alle categorie aggiunte da leggi successive. Oltre l'80% restano solo i prodotti specifici di alcune banche, che arrivano al 90-95% con condizioni più care.
• Fisso o variabile. Oggi il variabile a 30 anni costa 1.715 € contro 1.846 €, e lo stipendio minimo scende a 5.196 €. Ma se l'Euribor salisse di un punto già dal primo anno, la rata passerebbe a circa 1.940 €, più del fisso.

Cosa guarda la banca su un mutuo da 400.000 euro

Il reddito, di solito in due. Due stipendi da 3.000 € netti reggono una rata di 1.980 €: a 30 anni bastano per circa 429.115 € di mutuo, a 25 anni ci si ferma a 382.681 €. Con un solo stipendio alto i conti sono nella pagina su quanto mutuo con 4.000 euro netti, e anche lì 400.000 euro restano fuori portata.

I massimali di prodotto. Di solito un importo massimo non c'è: nelle politiche di credito che vediamo molte banche non lo fissano, e dove c'è sta di solito fra 500.000 € e 1 milione, ma alcuni prodotti hanno massimali più bassi. Un mutuo da 400.000 euro può quindi superare il limite di un prodotto e stare dentro quello di un altro. Oltre certe cifre, poi, la pratica sale a livelli di delibera più alti dentro la banca.

Alcuni casi particolari

• Coppia o cointestatari. I redditi si sommano: a 30 anni bastano due stipendi da circa 2.796 € ciascuno. Sull'età alcune banche guardano quella del cointestatario più giovane, altre quella di ciascuno; il reddito di chi supera il limite di età può non essere contato. Vedi il mutuo cointestato con due stipendi.
• Un solo reddito. Servono 5.593 € netti a 30 anni, e alcune banche applicano a chi ha un solo reddito una soglia più bassa.
• Professionista o partita IVA. La banca guarda il reddito dichiarato, di solito in media su due o tre anni, non il fatturato: come legge le dichiarazioni lo spiega la guida su quali bilanci servono al lavoratore autonomo. Se il reddito arriva da un'attività può misurare anche il DSCR, cioè quante volte il flusso di cassa copre le rate. Nel forfettario conta il reddito calcolato con il coefficiente di redditività.
• Pensionato. A 67 anni, anche dove il limite è 80, restano 13 anni: su 10 anni la rata è 4.019 € e serve una pensione netta di 12.180 €. Limiti e prassi nella guida ai mutui per pensionati.
• Reddito alto e detrazione degli interessi. Per la casa in cui vai ad abitare gli interessi si detraggono al 19% fino a 4.000 € l'anno (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), cioè al massimo 760 € l'anno, e su 400.000 € il tetto si raggiunge già con gli interessi del primo anno. Il taglio che per gli altri oneri al 19% scatta fra 120.000 e 240.000 € di reddito non tocca gli interessi del mutuo: il comma 3-quater dell'art. 15 TUIR dice che la detrazione «compete per l'intero importo, a prescindere dall'ammontare del reddito complessivo». Restano due limiti: sopra i 75.000 € di reddito, per i mutui firmati dal 2025, gli interessi entrano nel tetto complessivo delle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR; sopra i 200.000 €, dai redditi del 2026, il comma 5-bis dello stesso articolo toglie 440 € alle detrazioni al 19%. I conti sono nella guida all'art. 16-ter e i mutui.
• Straniero residente in Italia. Rata e stipendio sono gli stessi; cambiano i documenti e gli anni di residenza che la banca chiede, che nessuna legge fissa.
• Seconda casa o un mutuo già in corso. La rata che paghi già si somma a quella nuova. Per la seconda casa alcune banche finanziano meno, fra il 75% e l'80% secondo la banca: al 75%, per 400.000 € di mutuo la casa deve valere 533.333 € e l'anticipo sale a 133.333 €, più l'imposta sostitutiva al 2%. Vedi il reddito per la seconda casa.

Perché per il tuo caso serve una simulazione

Le cifre di questa pagina sono stime su un caso medio: tassi di oggi, spread medio, nessun altro debito, rata al 33% del reddito. Il tuo caso ha un'età, una durata, un anticipo e un contratto precisi, e su 400.000 euro basta una di queste voci per spostare lo stipendio necessario di centinaia di euro al mese. La simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati e ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata.

Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti, con 2.500 € netti o con 3.000 € netti al mese.