1. La rata che uno stipendio può sostenere
Partiamo dallo stipendio netto mensile e lo moltiplichiamo per il 33%: è la quota che nella prassi bancaria viene considerata sostenibile per la rata, cioè circa un terzo del reddito netto. Non è un limite di legge. Ogni banca applica i suoi criteri, di solito fra il 30% e il 35%, e dal reddito toglie le rate di altri finanziamenti già in corso. Con 2.500 € netti la rata sostenibile è quindi di circa 825 € al mese. La Banca d'Italia, nella sua guida al mutuo, è più prudente: indica un terzo del reddito disponibile, cioè di quello che resta tolte le spese fisse. Se le tue spese fisse sono alte, la rata giusta per te è più bassa di quella della nostra tabella. Il perché della regola è spiegato nella guida al rapporto rata/reddito.
2. Il tasso che usiamo, e la sua data
Per il tasso fisso usiamo l'IRS della stessa durata del mutuo più uno spread medio dello 0,30%; per il variabile, l'Euribor a 3 mesi più uno spread medio dello 0,50%. Gli spread sono una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia, non l'offerta di una banca. Gli indici arrivano da fonti pubbliche (IRS da ICE Swap Rate, Euribor da EMMI) e il nostro archivio si aggiorna ogni giorno lavorativo. I valori di oggi, rilevati il 22 settembre 2026:
| Durata | IRS | TAN fisso stimato |
|---|---|---|
| 10 anni | 3,50% | 3,80% |
| 15 anni | 3,55% | 3,85% |
| 20 anni | 3,54% | 3,84% |
| 25 anni | 3,47% | 3,77% |
| 30 anni | 3,39% | 3,69% |
Il TAN variabile stimato oggi è del 3,11% (Euribor a 3 mesi al 2,608%).
3. Dalla rata al mutuo: la formula
Il mutuo che una rata può ripagare si ricava dalla formula dell'ammortamento alla francese, quello a rata costante usato dalla quasi totalità dei mutui casa:
Mutuo = Rata × (1 − (1 + i)−n) ÷ i
dove i è il tasso mensile (TAN diviso 12) e n il numero di rate. Nell'esempio: rata di 825 €, TAN del 3,77% a 25 anni, quindi i = 0,3142% e n = 300. Il risultato è un mutuo di circa 160.126 €. È la stessa cifra che trovi nell'articolo sui 2.500 € di stipendio.
4. Dal mutuo alla casa
Di norma la banca finanzia fino all'80% del valore della casa: è il rapporto fra mutuo e valore dell'immobile, spiegato nella guida all'LTV. Con 160.126 € di mutuo, quindi, si arriva a una casa da circa 200.157 € e servono da parte circa 40.031 € di anticipo. A questi si aggiungono imposte, notaio e perizia, che dipendono dal prezzo e dal tipo di acquisto: le trovi nella guida al costo totale del mutuo. Per chi ha i requisiti, la garanzia del Fondo Consap per la prima casa permette alla banca di finanziare una quota più alta del prezzo.
5. Cosa le nostre stime non sanno
Una stima parte da un caso medio. La cifra vera cambia con cose che una tabella non conosce:
- L'età, perché la banca vuole che il mutuo finisca entro una certa età e quindi limita la durata;
- gli altri finanziamenti in corso, che si sommano alla rata;
- il contratto: tempo determinato, partita IVA, periodo di prova;
- quanto resta per vivere dopo la rata, che alcune banche guardano in base ai componenti della famiglia;
- la storia di pagamento e il valore che il perito dà alla casa;
- le regole della singola banca, che cambiano soglie e condizioni.
Per questo, per il tuo caso, il passo successivo è una simulazione del mutuo su GoMutuo: è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata, partendo dai tuoi dati.
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Gli articoli con queste stime sono firmati da un consulente del credito di GoMutuo iscritto all'OAM, l'Organismo che tiene gli elenchi degli agenti in attività finanziaria e dei mediatori creditizi. Le cifre non sono scritte a mano: vengono calcolate con le stesse funzioni che producono questa pagina. Come nasce il blog e come guadagniamo è spiegato in Chi siamo.
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