Mutuo da 250.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 250.000 € a tasso fisso costa circa 1.152 € al mese in 30 anni, 1.294 € in 25 e 1.502 € in 20. Con la rata entro il 33% del reddito netto, che è la prassi delle banche, servono circa 3.491 € netti al mese a 30 anni e 4.551 € a 20. Per una persona sola è uno stipendio alto, e su questo importo di solito la domanda la fanno in due.

250.000 € è anche il mutuo più alto che il Fondo di garanzia prima casa di Consap può garantire: chi rientra nelle categorie di legge può chiederlo con meno anticipo, sopra quella cifra la garanzia non c'è. Se vuoi partire dallo stipendio invece che dall'importo, la tabella per fasce è in quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Quanto è la rata di un mutuo da 250.000 € a 10, 15, 20, 25 e 30 anni?

Per ogni durata, a tasso fisso e variabile: la rata, gli interessi pagati in tutto e lo stipendio netto minimo con la rata al 33% del reddito.

Tassi rilevati il 23 settembre 2026. Il TAN fisso è l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate) più uno spread medio di 0,30%; il variabile è l'Euribor 3 mesi (EMMI, 2,622%) più 0,50%, uguale per tutte le durate. Lo spread è una stima di GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia, non un dato pubblicato: quello di ogni banca è nel suo foglio informativo. *Gli interessi del variabile valgono solo se l'Euribor restasse fermo per tutta la durata.

Per 35 o 40 anni, durate che alcuni prodotti prevedono, non diamo cifre: manca un indice di mercato pubblicato. La stessa tabella c'è per un mutuo da 200.000 €: a 30 anni quei 50.000 € in meno abbassano lo stipendio che serve di circa 698 € al mese.

Il calcolo, passo per passo

Il conto per la durata più cercata, 30 anni a tasso fisso, si rifà così per ogni riga.

1. Importo e durata: 250.000 € in 30 anni, cioè 360 rate mensili.
2. Il tasso: l'IRS a 30 anni del 23 settembre 2026 è al 3,413%; con lo spread stimato di 0,30% il TAN è 3,71% l'anno, cioè 0,3092% al mese.
3. La rata: con l'ammortamento alla francese è capitale × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i tasso mensile e n numero di rate. Viene 1.152 €: in 360 rate fanno 414.764 €, di cui 164.764 € di interessi.
4. Lo stipendio: 1.152 ÷ 0,33 = 3.491 € netti. La soglia viene dalla guida al mutuo della Banca d'Italia: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile». Le altre rate che paghi si sommano a quella del mutuo, come spiega la guida al rapporto rata/reddito.

È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Da soli o in due: che stipendio serve?

Da soli servono circa 3.491 € netti a 30 anni, 3.920 € a 25 e 4.551 € a 20. In due la banca somma i redditi netti e applica la stessa soglia al totale: con due stipendi simili basta che ciascuno porti circa 1.746 € netti a 30 anni, 1.960 € a 25 e 2.275 € a 20. I redditi non devono essere uguali, conta la somma. Cosa comporta firmare in due è spiegato in mutuo cointestato con due stipendi; il conto rovesciato, da uno stipendio alto all'importo, è in con 4.000 euro quanto mutuo posso chiedere.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte?

Di norma la banca presta fino all'80% del valore della casa, calcolato sul minore fra prezzo e perizia. Perché 250.000 € di mutuo restino entro questa quota, la casa deve valere almeno 312.500 €, e i 62.500 € di differenza sono l'anticipo minimo. Come funziona questo rapporto è in cos'è l'LTV e come si calcola.

Poi ci sono le spese una tantum: notaio, imposte, perizia, istruttoria, eventuale agenzia. Variano molto: ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 15.625-18.750 €. In tutto servono da parte circa 78.125-81.250 €. Dentro c'è l'imposta sostitutiva sul mutuo, trattenuta dalla banca: per la guida della Banca d'Italia è lo 0,25% dell'importo per la prima casa e il 2% negli altri casi, e il 2% per i mutui che non riguardano la prima casa è scritto nell'art. 18 del D.P.R. 601/1973. Su 250.000 € sono 625 € o 5.000 €.

250.000 €: perché è il tetto della garanzia Consap

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap per il Ministero dell'Economia, garantisce alla banca una parte del mutuo, così la banca può prestare più dell'80% del prezzo. La pagina ufficiale di Consap fissa il limite: «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro». Un mutuo da 251.000 € resta fuori per intero, non solo per i 1.000 € in più.

Il Fondo non è aperto a tutti. La legge 147/2013, art. 1, comma 48 concede la garanzia «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie», dei nuclei monogenitoriali con figli minori, di chi è in affitto in una casa popolare e degli under 36; altre norme hanno aggiunto le famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni e ISEE fino a 40.000 € (45.000 € con quattro figli, 50.000 € con cinque o più) e, dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità grave e chi ha nel nucleo da almeno due anni un figlio o un fratello convivente in quella condizione. La casa deve essere l'abitazione principale e non di lusso. Categorie, ISEE e procedura sono in come funziona il Fondo di garanzia prima casa.

Per chi rientra, su questo importo contano tre cose:

• L'anticipo scende. La garanzia è del 50% del capitale e sale all'80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, per le domande fino al 31 dicembre 2027. Con 250.000 € di mutuo la seconda condizione c'è solo se prezzo e oneri restano sotto i 312.500 €; sopra, la garanzia resta al 50%. Così la banca può finanziare anche il 100%: casa da 250.000 €, mutuo da 250.000 €, niente anticipo ma le spese sì (12.500-15.000 € con la stessa ipotesi).
• Lo stipendio no. La garanzia protegge la banca, non abbassa la rata: a 30 anni servono sempre circa 3.491 € netti, e la banca resta libera di dire di no.
• Sopra 250.000 € si torna alle regole normali: mutuo di solito entro l'80% e anticipo pieno.

Cosa cambia la cifra

La tabella vale per chi ha un reddito stabile, nessun altro debito e l'età per chiedere 30 anni.

• Un finanziamento in corso. Le rate che paghi già si sommano a quella del mutuo. Con una rata auto da 300 € lo stipendio necessario a 30 anni sale da 3.491 € a 4.400 €; a parità di stipendio, il mutuo scende a circa 184.903 €.
• L'età. Non c'è una legge, ma nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno il mutuo deve finire fra i 75 e gli 80 anni, secondo la banca. A 55 anni restano 20-25 anni: rata 1.294-1.502 €, stipendio 3.920-4.551 €. Oltre i 50 anni alcune banche vogliono anche la stima della pensione.
• Il contratto. Con un tempo determinato di solito la banca vuole gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante; con la partita IVA conta il reddito dichiarato, non il fatturato.
• La soglia della banca. Fra le banche con cui lavoriamo si va da un terzo al 40% del netto, e qualcuna va oltre con redditi alti o due redditi, se dopo la rata resta abbastanza per vivere. A 30 anni, al 40% bastano circa 2.880 €; con la soglia prudenziale del 30% ne servono 3.840 €.
• Under 36 e Consap. Abbassa l'anticipo, non lo stipendio, ed è riservata alle categorie di legge.
• Fisso o variabile. Oggi il variabile a 30 anni costa 82 € al mese in meno e chiede 3.243 € di stipendio. Se l'Euribor salisse di un punto (ipotesi), la rata arriverebbe a circa 1.211 €, più del fisso di oggi.

Alcuni casi particolari

• Pensionato. La pensione conta come uno stipendio, ma a 67 anni restano di solito fra 8 e 13 anni di durata: la rata supera quella a 15 anni (1.838 €), che già chiede 5.570 € netti. Vedi mutui per pensionati.
• Autonomo o forfettario. Il reddito si legge dalle dichiarazioni, spesso come media degli ultimi due anni, e di solito servono gli estratti conto degli ultimi 6 mesi, anche dei conti dell'attività.
• Straniero. I conti non cambiano, i documenti sì, e alcune banche chiedono requisiti in più su residenza e permesso. Chi rientra nelle categorie può usare anche il Fondo Consap.
• Coppia o cointestatari. I redditi si sommano, ma sull'età le banche scelgono in modo diverso: alcune guardano il più giovane o si accontentano che uno dei due rientri nel limite, e il reddito di chi lo supera può non contare.
• Monoreddito. Servono le cifre piene, da 3.491 € in su, e alcune banche usano una soglia più bassa per un solo reddito.
• Seconda casa o chi ha già un mutuo. La rata in corso si somma alla nuova: con 500 € al mese servono circa 1.515 € netti in più. Chi ha già una casa resta fuori dal Fondo Consap, salvo alcune case ereditate; sulla seconda casa la sostitutiva è al 2% e alcune banche finanziano il 75%, quindi per 250.000 € serve una casa da 333.333 € e 83.333 € di anticipo. Vedi quanto reddito extra serve per la seconda casa.

Perché per il tuo caso serve una simulazione

Le cifre di questa pagina sono stime sui tassi di oggi, con uno spread medio e senza altri debiti. La rata che una banca ti proporrà per 250.000 € dipende da età, durata possibile, rate già in corso, contratto e anticipo. La simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati e ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata, prima di firmare una proposta d'acquisto.

Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 120.000 € e mutuo da 150.000 €.

Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti, con 2.500 € netti o con 3.000 € netti al mese.