Mutuo per una casa al grezzo: la banca lo concede e quanto finanzia?

Risposta rapida

Sì, il mutuo per una casa al grezzo si può avere: la banca presta fino all'80% del valore del grezzo così com'è oppure, con un mutuo per acquisto e completamento, fino all'80% di prezzo più lavori, e versa i soldi dei lavori a stati di avanzamento. Il tetto viene dalle regole della Banca d'Italia sul credito fondiario, cioè i mutui a medio e lungo termine con ipoteca di primo grado. Prima dei numeri, però, contano le carte: per finire la casa serve un titolo edilizio ancora valido.

"Al grezzo" vuol dire che la casa ha struttura, muri esterni e tetto ma non è finita. Il codice civile, all'art. 2645-bis, ai fini della trascrizione dei preliminari sulle case da costruire, considera esistente l'edificio in cui «sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura». In catasto un grezzo può stare nella categoria F/3, che il quadro delle categorie dell'Agenzia delle Entrate chiama «Unità in corso di costruzione»: per il D.M. 28/1998 si iscrive senza rendita.

Il perito lo stima come una casa da ristrutturare, ma con meno certezze: come nasce la cifra lo spiega la guida su quanto presta la banca su una casa da ristrutturare. Per sapere subito quanto potresti chiedere tu, con il tuo reddito, puoi fare la simulazione gratuita su GoMutuo.

Su quale valore calcola il mutuo la banca?

La banca calcola il mutuo su una di due basi: il valore del grezzo così com'è, se il mutuo serve solo a comprarlo, oppure prezzo più lavori, se finanzia anche il completamento. Le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia (Circolare 229, titolo V, capitolo 1) ammettono entrambe le strade: il credito fondiario arriva fino a «un ammontare massimo pari all'80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell'area o dell'immobile da ristrutturare». La percentuale la fissa la Banca d'Italia, come prevede l'art. 38 del Testo unico bancario.

Nella perizia, la stima del tecnico della banca, un grezzo ha di solito due cifre: quanto vale oggi e quanto varrà finito secondo il computo metrico, l'elenco dei lavori che mancano con i costi. Nelle politiche di credito che vediamo, per il solo acquisto conta il valore attuale, e alcune banche finanziano il grezzo solo a stati di avanzamento, con la perizia prima della delibera.

Il prodotto che paga insieme prezzo e lavori è il mutuo per acquisto e ristrutturazione, che sul grezzo diventa acquisto e completamento. Alcune banche finanziano anche tutto il preventivo dei lavori, IVA esclusa, se dimostri di avere da parte la tua quota; non tutte lo fanno sul grezzo.

Che la casa non sia finita non impedisce l'ipoteca. Per l'art. 2811 del codice civile «L'ipoteca si estende ai miglioramenti, nonché alle costruzioni e alle altre accessioni dell'immobile ipotecato»: quella iscritta al rogito sul grezzo copre anche ciò che verrà costruito dopo, e per questo la banca può versare i soldi dei lavori un po' alla volta.

Il limite dell'80% viene dalla Banca d'Italia; il resto è prassi e cambia da banca a banca.

Quanto presta la banca su un grezzo da 150.000 €?

Su un grezzo da 150.000 € che chiede 60.000 € di lavori, il mutuo per il solo acquisto arriva a 120.000 €, quello per acquisto e completamento a 168.000 €: la differenza vera sono i soldi che devi avere tu, 90.000 € nel primo caso e 42.000 € nel secondo.

Le ipotesi: perizia sul grezzo pari al prezzo, lavori da computo metrico, tasso fisso in 25 anni. Il TAN, il tasso annuo su cui si calcola la rata, è stimato al 3,81%: l'IRS a 25 anni, l'indice dei mutui a tasso fisso, era al 3,51% il 13 ottobre 2026 (fonte ICE Swap Rate), più uno spread medio stimato di 0,30%.

Calcolo GoMutuo sulle ipotesi indicate, tassi del 13 ottobre 2026; imposte, notaio e perizie esclusi (il metodo è in come facciamo i calcoli).

Il mutuo più grande chiede più reddito: con la rata al 33% del netto, la prassi delle banche (30% per stare prudenti), servono 2.634 € al mese invece di 1.881 €. La guida della Banca d'Italia sul mutuo è più prudente: la rata dovrebbe restare entro «un terzo del proprio reddito disponibile», cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca.

Se il perito valuta il grezzo 140.000 €, al rogito la banca versa al massimo 112.000 € e tu metti 38.000 €; se fa tutto il conto sul valore di perizia, il mutuo scende a 160.000 €. Restano a parte imposte, notaio, perizie e imposta sostitutiva: 0,25% del mutuo con i requisiti prima casa (420 € qui), 2% solo per comprare, costruire o ristrutturare case senza quei requisiti. Per il tuo caso puoi vedere in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata.

Come arrivano i soldi per i lavori?

Con il mutuo per acquisto e completamento la banca versa al rogito la quota del grezzo e il resto a tranche, ognuna dopo che il perito ha verificato in cantiere i lavori fatti: è lo stato di avanzamento dei lavori (SAL). Le istruzioni della Banca d'Italia lo regolano così: «Qualora i finanziamenti siano erogati sulla base di stati di avanzamento dei lavori il limite di finanziabilità deve essere rispettato durante ogni fase dell'esecuzione dei lavori».

Ogni tranche può quindi portare il mutuo fino all'80% di quanto hai già speso. Nell'esempio, quando il perito verifica i primi 30.000 € di lavori la banca versa 24.000 €, e il saldo da 24.000 € a lavori finiti: ogni fase la anticipi tu, o la concordi con l'impresa.

Numero e importo delle tranche, e il termine entro cui finire i lavori, li fissa il contratto. Finché arrivano, di norma paghi solo gli interessi sulle somme versate, il preammortamento: allo stesso TAN, circa 381 € al mese sui 120.000 € del rogito e 533 € a erogazione completa. La rata da 869 € parte dopo l'ultima tranche. Perizie in corso d'opera e costi sono nella guida al mutuo a stato avanzamento lavori.

Il permesso di costruire è ancora valido?

Il permesso resta valido entro i termini scritti nel titolo, al massimo un anno dal rilascio per iniziare e tre anni dall'inizio per finire, salvo proroghe; scaduti quelli, per la parte che manca serve un titolo nuovo. L'art. 15 del D.P.R. 380/2001 dice che il termine per iniziare «non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo» e quello per finire «non può superare tre anni dall'inizio dei lavori». Poi «il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga», e per le opere rimaste serve un nuovo permesso, salvo che basti una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).

Per i permessi rilasciati fino al 31 dicembre 2025 c'è una via in più: il D.L. 21/2022, art. 10-septies, nel testo in vigore nel 2026, proroga di «quarantotto mesi» i termini di inizio e fine lavori, se non sono già scaduti quando l'interessato comunica di volersene avvalere e se il titolo non contrasta con nuovi piani urbanistici o con vincoli di tutela dei beni culturali e del paesaggio.

Il permesso passa a chi compra. Per l'art. 11 «Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all'immobile, ai successori o aventi causa»: dopo il rogito chiedi al Comune la voltura a tuo nome, che serve anche per la detrazione. A lavori finiti, l'art. 24 chiede la segnalazione certificata di agibilità (SCA) «entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento», con l'aggiornamento catastale che porta la casa dalla F/3 a una categoria di abitazione. Se l'agibilità manca su una casa già finita, vedi mutuo e casa senza agibilità.

Prima casa e detrazione: cosa cambia con il grezzo?

Le agevolazioni prima casa valgono anche sul grezzo, se lo finisci entro tre anni dalla registrazione dell'atto; per gli interessi del mutuo può valere la detrazione per la costruzione, con un tetto più basso di quella per l'acquisto: 2.582,28 € di interessi l'anno contro 4.000 €.

L'Agenzia delle Entrate ammette le agevolazioni su un immobile in costruzione che, finito, sarà una casa non di lusso (categoria diversa da A/1, A/8 e A/9). Nella risposta n. 39 del 12 gennaio 2021 ricorda però che chi le usa «debba dimostrare l'ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell'atto».

Per gli interessi del mutuo non vale la regola delle case da ristrutturare, che concede due anni dall'acquisto per andarci a vivere. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi spiega che «Oggetto di ristrutturazione deve essere un immobile già idoneo, prima dell'effettuazione dei lavori, ad essere adibito a dimora abituale». Può valere invece la detrazione per la costruzione dell'abitazione principale (art. 15, comma 1-ter, TUIR): 19% su massimo 2.582,28 € di interessi l'anno, fino a 490,63 € di imposta in meno. Per il D.M. 311/1999 conta solo l'importo del mutuo «effettivamente destinato alla costruzione dell'immobile», documentato dalle fatture, e serve il permesso intestato a te: senza voltura la detrazione non spetta, perché manca una data certa di inizio dei tuoi lavori (risoluzione 310/E del 2007). Chiedi la voltura subito dopo il rogito: per l'Agenzia l'inizio dei tuoi lavori può coincidere con la data della voltura (risoluzione 73/E del 2008), e il mutuo non può essere firmato più di sei mesi prima di quella data.

Sulla parte che ha pagato il grezzo potrebbe valere anche la detrazione dell'acquisto, 19% fino a 4.000 € di interessi, se finisci e ci vai a vivere entro un anno dal rogito (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). È una lettura del testo di legge: per il grezzo l'Agenzia indica solo la detrazione per la costruzione (risoluzione 1/E del 2007), quindi falla confermare dal CAF prima di usarla. Le due detrazioni si sommano solo durante i lavori e nei sei mesi dopo. Con un mutuo unico, una dichiarazione sostitutiva divide le somme fra acquisto e lavori, come ammette la guida. Codici e righi del 730 sono nella guida alla detrazione degli interessi per costruire la prima casa.

Norme e documenti letti a ottobre 2026.

In che ordine muoversi, dal compromesso all'agibilità

L'ordine è documenti, banca, preliminare, rogito, cantiere, agibilità:

1. Prima della proposta: un tecnico controlla permesso, scadenze e catasto e prepara il computo metrico.
2. Prima del preliminare: chiedi alla banca se finanzia acquisto e completamento, e nel preliminare fai dipendere l'acquisto dal mutuo.
3. Al rogito: la banca versa la quota del grezzo; poi chiedi la voltura del permesso.
4. Durante i lavori: anticipi ogni fase, il perito verifica, arriva la tranche.
5. A lavori finiti: aggiornamento catastale, agibilità entro 15 giorni, trasloco nei termini della tabella.

Alcuni casi particolari

• Grezzo fermo da anni. Con il permesso scaduto serve un nuovo titolo, con un progetto conforme alle norme di oggi su impianti, energia e sicurezza: fai rifare il computo metrico prima di trattare sul prezzo.
• Grezzo comprato dall'impresa. Il permesso è intestato all'impresa: senza voltura perdi la detrazione per la costruzione. Se l'atto è soggetto a IVA, alcune banche finanziano anche l'imposta, purché il totale resti entro l'80% della perizia. Se firmi un preliminare e versi acconti, con un permesso chiesto dopo il 21 luglio 2005 l'impresa deve darti una fideiussione su quelle somme (D.Lgs. 122/2005, art. 2).
• Grezzo già tuo (ereditato, donato o comprato senza mutuo): ti serve un mutuo solo per finirlo, con il grezzo come garanzia. Se l'hai ereditato, di solito la banca chiede che l'accettazione dell'eredità sia trascritta. Se ti è stato donato, con la L. 182/2025 l'ipoteca che dai alla banca resta valida anche se gli eredi legittimari del donante ottengono la riduzione della donazione (art. 561 c.c.), salvo una loro domanda di riduzione trascritta prima dell'ipoteca e, se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, una domanda o un'opposizione trascritte entro il 18 giugno 2026. Prima della riforma molte banche chiedevano una polizza o non finanziavano le donazioni recenti; nelle politiche di credito che vediamo alcune lo fanno ancora, altre no: vedi mutuo su una casa donata.
• Difformità rispetto al progetto. Di solito le banche accettano quelle lievi, sanabili con costi contenuti; quelle gravi vanno regolarizzate prima dell'atto. Vedi quando le difformità edilizie bloccano il mutuo.
• Il venditore ti propone di finire i lavori prima del rogito. Spendere su una casa non ancora tua è il rischio più grosso: se l'acquisto salta, riavere i soldi dipende dal preliminare. Parlane prima con il notaio.
• Mutuo cointestato con il coniuge a carico. Per la costruzione, a differenza dell'acquisto, la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non la può detrarre l'altro coniuge (circolare 11/E del 2014 dell'Agenzia delle Entrate, ripresa nella guida sugli interessi passivi).
• Reddito oltre 75.000 €. Con un mutuo firmato dal 2025 la detrazione per la costruzione entra nel tetto complessivo delle detrazioni dei redditi alti (art. 16-ter del TUIR), che dipende da reddito e figli a carico.