Risposta rapida
Sì, con un contratto a tempo determinato il mutuo si può ottenere, ma la banca vuole vedere che lavori con continuità. Molte banche non contano da solo un reddito a termine; altre sì, se hai lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni o con un cointestatario o un garante con reddito stabile. Non c'è una regola di legge: decide ogni banca, e fra una banca e l'altra le differenze sono ampie.
Oltre alle ultime buste paga servono il contratto, il 730 o la CU e l'estratto contributivo INPS. Se hai meno di 36 anni puoi chiedere anche la garanzia del Fondo prima casa gestito da Consap: aiuta quando manca l'anticipo, mentre sul reddito la banca fa comunque i suoi conti.
Cosa chiedono le banche con un contratto a termine?
Il filtro nasce da un obbligo di legge. L'art. 120-undecies del TUB dice che «Prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore». Con un contratto a termine la prospettiva di reddito è più corta, e la banca chiede elementi in più per colmarla. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno le richieste tipiche sono queste:
- Continuità di lavoro: a seconda della banca, aver lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni, anche con più contratti e più datori. Si dimostra con l'estratto contributivo INPS, dove i buchi si vedono subito.
- Un secondo nome sulla pratica: molte banche chiedono un cointestatario o un garante con reddito stabile, per esempio da un contratto a tempo indeterminato o da una pensione.
- Reddito documentato: le ultime 2 o 3 buste paga, di fila, più contratto e 730 o CU.
- Rata sostenibile: il rapporto fra rata e reddito segue le soglie di sempre, 30% prudenziale e 33% di prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto. Con un reddito a termine conviene restare verso la soglia prudenziale.
- Nessun ritardo grave: la banca consulta la Centrale dei rischi della Banca d'Italia e le banche dati sui prestiti, dove restano segnati ritardi e sofferenze.
Si può avere il mutuo a tempo determinato senza garante?
Sì, con alcune banche: se hai lavorato con continuità per gran parte degli ultimi due o tre anni e il reddito regge la rata da solo. Molte banche però non contano da solo un reddito a termine e chiedono un cointestatario o un garante con reddito stabile, per esempio un contratto a tempo indeterminato o una pensione; altre lo contano solo in parte.
Senza un secondo nome sulla pratica contano di più due cose: un anticipo più alto, che abbassa la quota del prezzo da finanziare, e una rata lontana dal tetto, verso il 30% del reddito netto. Quando se ne può fare a meno, per tutti i contratti, è spiegato in mutuo senza garante.
Tutte le banche lo concedono?
Non tutte, e non alle stesse condizioni: molte non contano da solo un reddito a termine. Tra le banche con cui lavoriamo il contratto a termine di solito non chiude la porta, ma ognuna mette paletti diversi:
- c'è chi guarda soprattutto i mesi lavorati negli ultimi due o tre anni;
- c'è chi chiede un cointestatario o un garante con reddito stabile;
- per i supplenti della scuola, alcune contano gli anni di incarichi annuali.
Per questo conviene scegliere la banca prima di presentare la domanda, con il contratto e l'estratto contributivo in mano: una domanda mirata evita un rifiuto che si poteva prevedere. Che cosa scrivono le banche nei fogli informativi pubblici, banca per banca, è nella guida alle banche che fanno mutui con tempo determinato.
Scuola, somministrati e lavori a periodi
Supplenti della scuola
Per i precari della scuola alcune banche contano gli anni di incarichi annuali, che l'estratto contributivo mette in fila. Con una supplenza fino al 30 giugno, a luglio e agosto lo stipendio non arriva: cosa mandare in quei mesi lo spiega la guida su quante buste paga servono per il mutuo. Le cifre per chi insegna, di ruolo o con le supplenze, sono nella guida sul mutuo per insegnanti.
Somministrati
Con un contratto di somministrazione, cioè tramite un'agenzia per il lavoro, alcune banche hanno regole apposta: contano lo stipendio dell'agenzia solo se nella pratica c'è anche un reddito stabile, oppure solo in parte, oppure non lo finanziano. Le altre lo trattano come il tempo determinato e guardano quanto hai lavorato negli ultimi due o tre anni; in ogni caso la banca vuole contratto, 730 ed estratto contributivo. I casi sono in mutuo con contratto in somministrazione.
Stagionali e lavori a periodi
Conta che la CU copra l'anno intero: i mesi senza lavoro abbassano la media, e alcune banche non contano come reddito la NASpI presa fra un contratto e l'altro.
Rinnovo in arrivo
Se il contratto sta per scadere e l'azienda lo rinnova, presentare la domanda con il rinnovo firmato mostra che il rapporto continua. E per le stesse mansioni la prova non riparte: l'art. 7 del D.Lgs. 104/2022 stabilisce che «In caso di rinnovo di un contratto di lavoro per lo svolgimento delle stesse mansioni, il rapporto di lavoro non può essere soggetto ad un nuovo periodo di prova».
Quanto si può chiedere?
L'importo lo fissano due limiti, e vale il più basso: la rata rispetto al reddito netto e la quota del prezzo che la banca finanzia, cioè l'LTV, di norma l'80% del valore. La garanzia del Fondo Consap permette alla banca di andare oltre, fino al 100% del prezzo.
Il calcolo sul tuo stipendio è nella guida su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio; puoi anche simulare il mutuo per vedere quale rata regge il tuo reddito. Se sei un medico specializzando, quanto puoi chiedere con il mutuo della tua cassa è nella guida al mutuo ENPAM per medici.
Garante, cointestatario e Fondo Consap
- Garante: firma per coprire le rate se tu non paghi; di solito è un familiare con reddito stabile, da lavoro a tempo indeterminato o da pensione. Come funziona è spiegato in mutuo con garante.
- Cointestatario: firma il mutuo con te e il suo reddito si somma al tuo, e aiuta quando il reddito a termine da solo non basta. Vedi mutuo cointestato.
- Fondo di garanzia prima casa: la garanzia pubblica copre il 50% della quota capitale, l'80% con un ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE: D.L. 66/2026, art. 4-bis), e il mutuo non può superare 250.000 €. Non è aperta a tutti: nel testo in vigore della legge 147/2013 vale «esclusivamente» per giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e «giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età»; la scheda Consap aggiunge le famiglie con almeno tre figli sotto i 21 anni, con limiti ISEE, e dal 3 agosto 2026 le persone con disabilità grave. Il contratto a termine, da solo, non apre nessuna corsia. I dettagli sono nella guida al Fondo Consap.
- Polizza perdita impiego: la legge non la impone, ma la banca può chiederla per concedere il mutuo o un tasso migliore, e allora il premio entra nel TAEG. Se te la propongono, leggi prima per quali contratti vale e che cosa esclude.
Quali documenti servono?
- Il contratto di lavoro in corso, con la scadenza, e quelli precedenti se mostrano continuità.
- Le ultime 2 o 3 buste paga, di fila; 6 o 12 se vuoi far contare straordinari o premi.
- L'ultima CU e il 730; alcune banche chiedono anche la CU dell'anno prima. Come scaricarla è spiegato nella guida sulla Certificazione Unica per il mutuo.
- L'estratto contributivo INPS, con i periodi lavorati e le eventuali pause.
- Gli estratti conto ufficiali, di solito degli ultimi 3 mesi, di tutti i conti su cui passano entrate e spese.
- Una lettera del datore sul rinnovo, se l'azienda è disposta a scriverla.
Esempio con i numeri
Ipotizziamo un dipendente di 32 anni, con contratti a termine da tre anni senza pause lunghe, 1.650 € netti al mese, che vuole comprare una casa da 160.000 € con un mutuo a 30 anni. Il TAN fisso stimato è del 3,57% (IRS a 30 anni al 3,269% del 25 ottobre 2026 più uno spread stimato dello 0,30%), e la banca tiene la rata al 30% del reddito, la soglia prudenziale.
- Da solo: la rata massima è di circa 495 € e il reddito regge circa 109.281 € di mutuo. Il limite dell'LTV all'80% è di 128.000 €: il mutuo possibile, il più basso fra i due, è di circa 109.281 €, e servono circa 50.719 € di anticipo, più le spese di acquisto.
- Con un cointestatario a tempo indeterminato che guadagna 1.300 € netti: la rata sale a circa 885 € e il reddito reggerebbe circa 195.381 €; il mutuo possibile, sempre il più basso fra i due limiti, è di circa 128.000 €.
Da solo il limite che pesa è il reddito, e la garanzia Consap non lo sposta. In due il limite diventa l'LTV: lì la garanzia del Fondo, se i requisiti ci sono, permette alla banca di andare oltre l'80%. Concedere il mutuo resta comunque una sua scelta.
Come aumentare le probabilità di approvazione
- Presenta la domanda con il rinnovo firmato, se il contratto sta per scadere.
- Non chiedere il massimo: una rata verso il 30% del reddito rende la pratica più solida.
- Metti un reddito stabile sulla pratica, con un cointestatario o un garante.
- Chiedi la garanzia Consap se rientri nelle categorie: la domanda al Fondo passa dalla banca, insieme a quella di mutuo.
- Scegli la banca prima di presentare la domanda: le regole sul contratto a termine cambiano molto dall'una all'altra.
Se il posto fisso è vicino, o se il contratto finisce
- Aspettare il tempo indeterminato, se è vicino: se arriva con un altro datore può esserci un nuovo periodo di prova, e di solito la banca aspetta che finisca (vedi il mutuo durante il periodo di prova).
- Aumentare l'anticipo: una quota più bassa del prezzo riduce il rischio per la banca e può compensare in parte uno storico breve.
- Se il contratto finisce dopo il rogito, il mutuo va avanti e le rate restano da pagare. Con un ISEE fino a 30.000 € e un mutuo fino a 250.000 € in ammortamento da almeno un anno, la «cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato» è fra gli eventi per cui il Fondo di sospensione gestito da Consap può fermare le rate, fino a 18 mesi in tutto.
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