Mutuo da 180.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 180.000 € a tasso fisso costa circa 831 € al mese in 30 anni, 931 € in 25 e 1.079 € in 20. La banca vuole la rata entro circa un terzo del netto: servono almeno 2.517 € al mese a 30 anni e 3.271 € a 20. Sono stime sui tassi del 13 ottobre 2026.

Spesso però il limite sono i risparmi. Con il mutuo all'80% del valore, 180.000 € comprano una casa da 225.000 €: i 45.000 € di differenza, più le spese, li metti tu. Chi parte dallo stipendio trova il conto al contrario nella guida su quanto mutuo si può chiedere con il proprio stipendio.

Rata e stipendio per 180.000 € da 10 a 30 anni

Lo stipendio netto minimo è calcolato con la rata al 33% del reddito.

Tassi del 13 ottobre 2026: IRS della stessa durata per il fisso, Euribor a 3 mesi (2,634%) per il variabile, più uno spread medio di 0,30% sul fisso e 0,50% sul variabile. Lo spread è una stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia, non un dato rilevato. La rata del variabile vale finché l'Euribor resta dov'è.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 140.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,81%).

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Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Il calcolo, passo per passo

1. Importo e durata: 180.000 € in 30 anni, cioè 360 rate mensili.
2. TAN: l'IRS a 30 anni era al 3,420% il 13 ottobre 2026 (fonte ICE Swap Rate); più lo spread stimato di 0,30% fa un TAN del 3,72%.
3. Rata: con l'ammortamento alla francese è capitale × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i = TAN ÷ 12 e n = 360. Fa 831 €. In Excel: =RATA(3,72%/12; 360; -180000).
4. Stipendio: la rata divisa per il 33% dà 2.517 € netti. È la misura della guida al mutuo della Banca d'Italia: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile».

È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Quali redditi la banca conta e quali scarta è spiegato in come si calcola il rapporto rata/reddito.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte

Di norma la banca finanzia fino all'80% del minore fra prezzo e perizia. Rovesciando il conto, 180.000 € sono l'80% di una casa da 225.000 €, e il resto è anticipo. Le spese che il mutuo non copre (imposte, notaio, perizia, istruttoria) cambiano molto da caso a caso: ipotizziamo il 5-6% del prezzo, agenzia esclusa. La provvigione dell'agenzia, se c'è, si aggiunge a parte.

Nelle spese c'è anche l'imposta sostitutiva sul mutuo: lo 0,25% con i requisiti prima casa, cioè 450 €, e il 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti della prima casa, come prevede l'art. 18 del D.P.R. 601/1973, cioè 3.600 €. Se la perizia esce sotto il prezzo il mutuo scende e la differenza tocca a te: meglio tenere un margine. Il meccanismo è spiegato in cos'è l'LTV e come si calcola.

Quanto ci vuole a mettere da parte i soldi

Dipende da quanto metti via ogni mese. Sul valore alto della forchetta, 58.500 €, senza interessi sul conto e con i prezzi fermi:

Quello che hai già da parte si sottrae dal totale, e in coppia si sommano i risparmi di entrambi. Un aiuto della famiglia accorcia i tempi, ma va fatto con un bonifico tracciabile e una causale chiara: nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno alcune banche vogliono sapere già in istruttoria da dove arrivano i soldi dell'anticipo, e dagli estratti conto leggono anche quanto riesci a risparmiare. Che cosa cercano è in cosa controlla la banca nell'estratto conto.

Se l'anticipo non basta

Le strade sono poche e ognuna ha un costo. La stessa guida della Banca d'Italia lo dice così: «A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l'80% del valore dell'immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente».

• Un mutuo oltre l'80%. Fra le banche con cui lavoriamo alcune arrivano al 90-95% del valore, con uno spread più alto e di solito non per la seconda casa. Sulla stessa casa, al 90% l'anticipo scende a 22.500 € ma il mutuo sale a 202.500 €. Con lo stesso TAN stimato del 3,72%, cioè senza la maggiorazione di spread, a 30 anni la rata è di almeno 934 € e lo stipendio che serve di almeno 2.831 €: è un minimo di calcolo, non un'offerta. Le spese restano da pagare.
• La garanzia Consap sulla prima casa. Permette alla banca di finanziare fino al 100%, ma non è per tutti: la legge 147/2013 (art. 1, comma 48, lett. c) la concede «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», ai conduttori di alloggi IACP e a chi non ha compiuto 36 anni; leggi successive hanno aggiunto le famiglie numerose entro soglie ISEE e, dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità grave e alcuni loro familiari conviventi. Copre il 50% del capitale; con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo l'art. 64, comma 3, del D.L. 73/2021 la alza all'80% (regola prorogata fino al 31 dicembre 2027); per le persone con disabilità grave e quei familiari basta l'ISEE (D.L. 66/2026, art. 4-bis). Per Consap «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro»: la casa da 225.000 € finanziata per intero ci sta. Con lo stesso TAN stimato del 3,72% la rata a 30 anni sarebbe di almeno 1.038 € e lo stipendio di almeno 3.146 €: anche qui è un minimo di calcolo, non un'offerta, e le spese restano da pagare. Decide comunque la banca.
• Una casa più economica. Abbassa insieme anticipo, spese e rata. Con 40.000 € da parte e le spese al 6%, all'80% si regge una casa da circa 153.846 €, con un mutuo di 123.077 €.

Cosa cambia la cifra

• Un finanziamento in corso. La banca somma tutte le rate, e alcune contano anche le carte revolving che usi poco. Con 300 € al mese di prestito lo stipendio che serve sale di 909 €: a 30 anni passa da 2.517 a 3.426 €. A parità di stipendio il mutuo scende a circa 114.983 €.
• L'età. Nessuna legge la fissa: ogni banca vuole che il mutuo finisca entro una certa età, e il limite cambia da banca a banca. A 50 anni molte banche concedono ancora mutui lunghi, ma più tardi lo chiedi, più corta può essere la durata: in 25 anni la rata è di 931 € e lo stipendio che serve di 2.822 €, in 20 anni 1.079 € e 3.271 €.
• Il contratto. Con un tempo determinato molte banche non contano il reddito da solo; altre sì, se hai lavorato con continuità per gran parte degli ultimi 2 o 3 anni e/o con un cointestatario o un garante con reddito stabile, a volte contandolo solo in parte (mutuo a tempo determinato). Con la partita IVA conta il reddito dichiarato, non il fatturato.
• La soglia della banca. Il 30% è la soglia prudenziale, un terzo la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti o due redditi, se dopo la rata resta abbastanza per vivere. A 30 anni lo stipendio minimo va da 2.076 € con la soglia al 40% a 2.768 € con quella al 30%.
• Under 36 e categorie Consap. La garanzia riduce l'anticipo, non la rata: il reddito deve reggere un mutuo più alto.
• Fisso o variabile. A 30 anni il variabile oggi costa 59 € al mese in meno e porta lo stipendio minimo a 2.338 €. Ma la rata segue l'Euribor, e alcune banche applicano al variabile una soglia rata/reddito più bassa.

Alcuni casi particolari

• Pensionato: conta la pensione netta, ma l'età accorcia la durata, di quanto dipende dal limite di età della banca. Con 15 anni di durata la rata è di 1.322 € e serve una pensione di almeno 4.007 € (mutuo per pensionati).
• Autonomo o forfettario: conta il reddito delle ultime dichiarazioni, per il forfettario quello che esce dal coefficiente di redditività, e di solito servono 6 mesi di estratti conto, anche dei conti dell'attività (mutuo per forfettari).
• Straniero: il conto è lo stesso; cambiano i documenti, e gli anni di residenza e di lavoro in Italia richiesti li decide ogni banca.
• Coppia o cointestatari: si sommano i netti, quindi a 30 anni bastano due stipendi da circa 1.258 € (mutuo con due stipendi).
• Monoreddito: alcune banche applicano a chi ha un solo reddito una soglia più bassa che alle coppie.
• Seconda casa: niente Consap, sostitutiva al 2% e un LTV che per alcune banche scende al 75%: 180.000 € diventano il mutuo di una casa da 240.000 € e l'anticipo sale a 60.000 €.
• Chi ha già un mutuo: la sua rata si somma come i 300 € dell'esempio sopra.
• Separato o divorziato: l'assegno di mantenimento che versi è una spesa fissa, e la banca deve tenerne conto: gli orientamenti EBA sulla concessione dei prestiti (par. 106) le chiedono di considerare le «spese impegnate e altre spese non discrezionali». Riduce la parte di stipendio che può andare nella rata, quindi anche il mutuo.
• Appena assunto: nessuna legge fissa un'anzianità minima; di solito basta aver superato il periodo di prova, ma secondo la banca si va da nessuna anzianità minima a 6 mesi, fino a 2 o 3 anni.

La cifra per il tuo caso

Rate e stipendi per un mutuo da 180.000 € calcolati così sono stime su un profilo medio: tassi di oggi con uno spread stimato, rata a un terzo del reddito, mutuo all'80% del valore. Nel caso singolo contano età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo, e ogni banca ha le sue regole. Con la simulazione di GoMutuo inserisci i tuoi dati e in 6 minuti, gratis, sai se il mutuo è fattibile e con che rata.

Partendo dallo stipendio, con circa 2.500 € netti il riferimento è quanto mutuo si chiede con 2.500 €; per un importo appena più alto, la pagina sul mutuo da 200.000 €.

Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti o con 3.000 € netti al mese.