Mutuo da 180.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 180.000 € a tasso fisso costa circa 830 € al mese in 30 anni, 931 € in 25 e 1.081 € in 20. La banca vuole la rata entro circa un terzo del netto: servono almeno 2.514 € al mese a 30 anni e 3.277 € a 20. Sono stime sui tassi del 23 settembre 2026.

Spesso però il limite sono i risparmi. Con il mutuo all'80% del valore, 180.000 € comprano una casa da 225.000 €: i 45.000 € di differenza, più le spese, li metti tu. Chi parte dallo stipendio trova il conto al contrario nella guida su quanto mutuo si può chiedere con il proprio stipendio.

Rata e stipendio per 180.000 € da 10 a 30 anni

Lo stipendio netto minimo è calcolato con la rata al 33% del reddito.

Tassi del 23 settembre 2026: IRS della stessa durata per il fisso, Euribor a 3 mesi (2,622%) per il variabile, più uno spread medio di 0,30% sul fisso e 0,50% sul variabile. Lo spread è una stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia, non un dato rilevato. La rata del variabile vale finché l'Euribor resta dov'è.

Il calcolo, passo per passo

1. Importo e durata: 180.000 € in 30 anni, cioè 360 rate mensili.
2. TAN: l'IRS a 30 anni era al 3,413% il 23 settembre 2026 (fonte ICE Swap Rate); più lo spread stimato di 0,30% fa un TAN del 3,71%.
3. Rata: con l'ammortamento alla francese è capitale × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con i = TAN ÷ 12 e n = 360. Fa 830 €. In Excel: =RATA(3,71%/12; 360; -180000).
4. Stipendio: la rata divisa per il 33% dà 2.514 € netti. È la misura della guida al mutuo della Banca d'Italia: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile».

È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Quali redditi la banca conta e quali scarta è spiegato in come si calcola il rapporto rata/reddito.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte

Di norma la banca finanzia fino all'80% del minore fra prezzo e perizia. Rovesciando il conto, 180.000 € sono l'80% di una casa da 225.000 €, e il resto è anticipo. Le spese che il mutuo non copre (imposte, notaio, eventuale agenzia, perizia, istruttoria) cambiano molto da caso a caso: ipotizziamo il 5-6% del prezzo, ma con la provvigione dell'agenzia si può andare oltre.

Nelle spese c'è anche l'imposta sostitutiva sul mutuo: lo 0,25% con i requisiti prima casa, cioè 450 €, e il 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti della prima casa, come prevede l'art. 18 del D.P.R. 601/1973, cioè 3.600 €. Se la perizia esce sotto il prezzo il mutuo scende e la differenza tocca a te: meglio tenere un margine. Il meccanismo è spiegato in cos'è l'LTV e come si calcola.

Quanto ci vuole a mettere da parte i soldi

Dipende da quanto metti via ogni mese. Sul valore alto della forchetta, 58.500 €, senza interessi sul conto e con i prezzi fermi:

Quello che hai già da parte si sottrae dal totale, e in coppia si sommano i risparmi di entrambi. Un aiuto della famiglia accorcia i tempi, ma va fatto con un bonifico tracciabile e una causale chiara: nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno alcune banche vogliono sapere già in istruttoria da dove arrivano i soldi dell'anticipo, e dagli estratti conto leggono anche quanto riesci a risparmiare. Che cosa cercano è in cosa controlla la banca nell'estratto conto.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 140.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,81%).

Vedi le offerte vere per te

Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Se l'anticipo non basta

Le strade sono poche e ognuna ha un costo. La stessa guida della Banca d'Italia lo dice così: «A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l'80% del valore dell'immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente».

• Un mutuo oltre l'80%. Fra le banche con cui lavoriamo alcune arrivano al 90-95% del valore, con uno spread più alto e di solito non per la seconda casa. Sulla stessa casa, al 90% l'anticipo scende a 22.500 € ma il mutuo sale a 202.500 €. Con lo stesso TAN stimato del 3,71%, cioè senza la maggiorazione di spread, a 30 anni la rata è di almeno 933 € e lo stipendio che serve di almeno 2.828 €: è un minimo di calcolo, non un'offerta. Le spese restano da pagare.
• La garanzia Consap sulla prima casa. Permette alla banca di finanziare fino al 100%, ma non è per tutti: la legge 147/2013 (art. 1, comma 48, lett. c) la concede «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», ai conduttori di case popolari e a chi non ha compiuto 36 anni; leggi successive hanno aggiunto le famiglie numerose entro soglie ISEE e alcuni casi di disabilità grave. Copre il 50% del capitale; per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo l'art. 64, comma 3, del D.L. 73/2021 la alza all'80% (regola prorogata fino al 31 dicembre 2027). Per Consap «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro»: la casa da 225.000 € finanziata per intero ci sta. Con lo stesso TAN stimato del 3,71% la rata a 30 anni sarebbe di almeno 1.037 € e lo stipendio di almeno 3.142 €: anche qui è un minimo di calcolo, non un'offerta, e le spese restano da pagare. Decide comunque la banca.
• Una casa più economica. Abbassa insieme anticipo, spese e rata. Con 40.000 € da parte e le spese al 6%, all'80% si regge una casa da circa 153.846 €, con un mutuo di 123.077 €.

Cosa cambia la cifra

• Un finanziamento in corso. La banca somma tutte le rate, carte revolving comprese. Con 300 € al mese di prestito lo stipendio che serve sale di 909 €: a 30 anni passa da 2.514 a 3.423 €. A parità di stipendio il mutuo scende a circa 114.903 €.
• L'età. Nessuna legge la fissa: di solito il mutuo deve finire fra i 75 e gli 80 anni, secondo la banca. Con il limite a 75, a 50 anni si arriva a 25 anni di durata (rata 931 €, stipendio 2.822 €), a 55 anni a 20 (rata 1.081 €, stipendio 3.277 €).
• Il contratto. Con un tempo determinato la banca guarda quanto hai lavorato negli ultimi 2 o 3 anni e spesso chiede un cointestatario o un garante (mutuo a tempo determinato). Con la partita IVA conta il reddito dichiarato, non il fatturato.
• La soglia della banca. Il 30% è la soglia prudenziale, un terzo la prassi; oltre il 35% di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. Alcune arrivano al 40% con redditi alti o due redditi, se dopo la rata resta abbastanza per vivere. A 30 anni lo stipendio minimo va da 2.074 € con la soglia al 40% a 2.765 € con quella al 30%.
• Under 36 e categorie Consap. La garanzia riduce l'anticipo, non la rata: il reddito deve reggere un mutuo più alto.
• Fisso o variabile. A 30 anni il variabile oggi costa 59 € al mese in meno e porta lo stipendio minimo a 2.335 €. Ma la rata segue l'Euribor, e alcune banche applicano al variabile una soglia rata/reddito più bassa.

Alcuni casi particolari

• Pensionato: conta la pensione netta, ma l'età accorcia la durata. A 65 anni, con un limite di 80, restano 15 anni: rata 1.323 €, pensione minima 4.010 € (mutuo per pensionati).
• Autonomo o forfettario: conta il reddito delle ultime dichiarazioni, per il forfettario quello che esce dal coefficiente di redditività, e di solito servono 6 mesi di estratti conto, anche dei conti dell'attività (mutuo per forfettari).
• Straniero: il conto è lo stesso; cambiano i documenti, e gli anni di residenza e di lavoro in Italia richiesti li decide ogni banca.
• Coppia o cointestatari: si sommano i netti, quindi a 30 anni bastano due stipendi da circa 1.257 € (mutuo con due stipendi).
• Monoreddito: alcune banche applicano a chi ha un solo reddito una soglia più bassa che alle coppie.
• Seconda casa: niente Consap, sostitutiva al 2% e un LTV che per alcune banche scende al 75%: 180.000 € diventano il mutuo di una casa da 240.000 € e l'anticipo sale a 60.000 €.
• Chi ha già un mutuo: la sua rata si somma come i 300 € dell'esempio sopra.
• Separato o divorziato: l'assegno di mantenimento che versi la banca lo conta fra gli impegni mensili, come una rata, e alza lo stipendio che serve come i 300 € dell'esempio sopra.
• Appena assunto: nessuna legge fissa un'anzianità minima; di solito basta aver superato il periodo di prova, ma secondo la banca si va da nessuna anzianità minima a 6 mesi, fino a 2 o 3 anni.

La cifra per il tuo caso

Rate e stipendi per un mutuo da 180.000 € calcolati così sono stime su un profilo medio: tassi di oggi con uno spread stimato, rata a un terzo del reddito, mutuo all'80% del valore. Nel caso singolo contano età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo, e ogni banca ha le sue regole. Con la simulazione di GoMutuo inserisci i tuoi dati e in 6 minuti, gratis, sai se il mutuo è fattibile e con che rata.

Partendo dallo stipendio, con circa 2.500 € netti il riferimento è quanto mutuo si chiede con 2.500 €; per un importo appena più alto, la pagina sul mutuo da 200.000 €.

Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 30.000 € e mutuo da 60.000 €.

Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti o con 3.000 € netti al mese.