Mutuo cointestato ma casa intestata a uno solo: si può fare?

Risposta rapida

Sì, il mutuo si può cointestare anche se la casa è intestata a uno solo. Chi firma senza comprare diventa debitore per l'intero importo insieme al proprietario, ma sulla casa non ha diritti. Gli interessi li detrae solo il proprietario, per la sua quota del mutuo: con un mutuo al 50% al massimo 2.000 € di interessi l'anno, cioè 380 € di detrazione. La detrazione sulla metà dell'altro si perde, anche se è il coniuge fiscalmente a carico: lo dice la guida dell'Agenzia delle Entrate per la dichiarazione 2026.

Succede quando chi compra non ha da solo lo stipendio per la rata. Le regole generali sono nella guida al mutuo cointestato; qui il caso in cui chi firma e chi possiede non coincidono.

Si può fare il mutuo in due se la casa è di uno solo?

Per la legge sì: un mutuo è un prestito, e lo può firmare anche chi non compra. In due si assume un'obbligazione in solido, quella in cui, scrive l'art. 1292 del codice civile, «ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità»: la banca può chiedere la rata intera a chiunque abbia firmato.

Il limite lo mettono le banche. Nelle politiche di credito che vediamo, di solito chi firma il mutuo per comprare deve essere anche intestatario della casa, quindi la firma di chi non diventa proprietario spesso non è accettata. Fra fidanzati che non vivono insieme alcune sommano i redditi solo se la casa è di tutti e due. Chiedetelo prima di firmare il preliminare.

Da sposati in comunione dei beni la casa a un solo nome è quasi sempre esclusa, perché sono comuni gli acquisti fatti durante il matrimonio «insieme o separatamente» (art. 177 c.c.), salvo i beni personali dell'art. 179 c.c., come una casa pagata vendendo un bene che avevi prima delle nozze, se l'atto lo dichiara e l'altro coniuge interviene. In separazione dei beni la casa può essere di uno solo.

Quanto potete chiedere in due, e perché la banca vuole la seconda firma?

In due potete chiedere quanto reggono i due stipendi insieme: nell'esempio qui sotto circa 221.709 € in 30 anni, contro 114.431 € con uno stipendio solo. Giulia ha 1.600 € netti al mese e compra da sola una casa da 225.000 €, con 45.000 € di anticipo suoi e un mutuo di 180.000 € in 30 anni. Marco, il compagno con cui vive, guadagna 1.500 € e firma il mutuo con lei, ma la casa resta intestata solo a Giulia.

Tasso fisso stimato del 3,72%: IRS a 30 anni più uno spread medio, tassi rilevati il 13 ottobre 2026. Il garante contato a metà è un'ipotesi: lo decide ogni banca.

La rata è di 831 € al mese: il 52% dello stipendio di Giulia, il 27% dei due insieme. Da garante il reddito di Marco potrebbe contare solo in parte; firmando il mutuo conta tutto. Il mutuo massimo della tabella usa una rata pari al 33% del netto, la soglia di prassi (il 30% è quella prudenziale); la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca (come facciamo i calcoli). Per il vostro caso, la simulazione gratuita di GoMutuo vi dice in 6 minuti quanto potete chiedere con i vostri due stipendi e con che rata.

Chi detrae gli interessi se la casa è intestata a uno solo?

Solo il proprietario, e solo per la sua quota del mutuo. La detrazione vale il 19% degli interessi pagati nell'anno, su un massimo di 4.000 € in tutto, anche con più intestatari o più mutui (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR), quindi fino a 760 € l'anno. La guida dell'Agenzia delle Entrate Interessi passivi per mutui (dichiarazione 2026) chiede due cose insieme: «è necessario che il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell'unità immobiliare». E la casa deve diventare entro un anno l'abitazione principale, sua o di un familiare.

Marco firma ma non possiede: non detrae nulla. Giulia possiede, ma per la stessa guida ogni cointestatario detrae «unicamente per la propria quota di interessi», e il tetto si divide anche se Marco non lo usa: «La ripartizione del limite di spesa va effettuata anche quando uno dei mutuatari non ha diritto alla detrazione non avendone i requisiti». Giulia detrae quindi il 19% su massimo 2.000 € di interessi, 380 € l'anno, anche se le rate le paga tutte lei.

E se Marco fosse il marito fiscalmente a carico, cioè con un reddito fino a 2.840,51 € l'anno (istruzioni del 730/2026)? Non cambia: la guida concede l'eccezione del coniuge a carico «sempreché il coniuge fiscalmente a carico abbia diritto alla detrazione», e chi non è proprietario quel diritto non ce l'ha.

Calcolo GoMutuo: 19% degli interessi di ogni anno, con il tetto di 4.000 € diviso a metà; gli interessi restano sopra il tetto per i primi 16 anni. La detrazione si usa solo se chi detrae paga abbastanza IRPEF da assorbirla.

Per non perderla ci sono tre strade, spiegate qui sotto; le regole generali sono nella guida su chi detrae gli interessi del mutuo cointestato.

Che rischi corre chi firma il mutuo senza essere proprietario?

Chi firma senza essere proprietario si prende il debito intero e nessun diritto sulla casa. In pratica:

• Deve tutto il mutuo. Se il proprietario smette di pagare, la banca può chiedere a lui le rate e il debito residuo e rivalersi sul suo stipendio e sui suoi beni.
• Non ha diritti sulla casa. Non la può vendere né affittare, e se viene venduta il ricavato è del proprietario.
• Il mutuo entra nella sua storia creditizia. Dei ritardi, avverte la guida della Banca d'Italia, «rimane traccia nella Centrale dei Rischi gestita dalla Banca d'Italia» e nelle banche dati private come CRIF. E se chiederà un prestito per sé, alcune banche conteranno quella rata fra i suoi impegni.
• Può farsi restituire quello che paga per l'altro. Chi paga tutto può chiedere agli altri «soltanto la parte di ciascuno di essi» (art. 1299 c.c.); per l'art. 1298 c.c. le parti si presumono uguali «se non risulta diversamente», e un debito contratto «nell'interesse esclusivo» di uno solo non si divide affatto. Il mutuo per la casa di Giulia potrebbe rientrarci, ma se ci vivete insieme non è scontato: scrivete chi paga cosa, fra conviventi anche con un contratto di convivenza davanti a un notaio o a un avvocato (legge 76/2016, art. 1, commi 50 e 51).
• Se il proprietario muore. La casa passa ai suoi eredi, che rispondono dei suoi debiti in proporzione alla quota (art. 754 c.c.), mentre chi ha firmato resta obbligato per intero verso la banca. Il convivente non è fra gli eredi per legge (art. 565 c.c.): senza testamento gli resta il diritto di abitare la casa «per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni» (legge 76/2016, art. 1, comma 42). Una polizza sulla vita del proprietario, pari al debito residuo, evita a chi ha firmato di pagare da solo il mutuo di una casa altrui.

Cointestatario, garante o comproprietario: cosa cambia?

Cambiano tre cose: chi deve le rate alla banca, di chi è la casa e chi detrae gli interessi. La tabella mette a confronto i quattro modi di combinare due persone, una casa e un mutuo; l'ultimo è il caso opposto a questo, spiegato in mutuo solo mio e casa intestata a mia moglie.

Il garante si obbliga personalmente a garantire «l'adempimento di un'obbligazione altrui» (art. 1936 c.c.) e, avverte la Banca d'Italia, «risponde della restituzione dell'intero finanziamento con tutto il suo patrimonio». Per lui il rischio è quasi lo stesso; per Giulia, unica mutuataria, la detrazione sale fino a 760 € l'anno. Il prezzo è un mutuo più basso, se la banca conta poco il reddito del garante: i dettagli nella guida al mutuo con garante.

La comproprietà salva la detrazione: per la guida dell'Agenzia non deve esserci «corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione». Se Marco compra il 10% della casa e firma metà del mutuo, detrae la sua metà degli interessi, fino a 380 € l'anno, purché ci abiti. In cambio quella quota è sua anche se vi lasciate, e su di essa paga le imposte d'acquisto secondo i suoi requisiti: se non ha quelli prima casa e compra da un privato, il registro sulla sua parte è al 9% invece che al 2% (Agenzia delle Entrate).

Una via di mezzo, da verificare con banca e notaio: la guida divide il tetto fra i cointestatari «in parti uguali o in base alle diverse percentuali ricavabili dal contratto di mutuo medesimo». Se il contratto desse a Giulia l'80% del mutuo, il primo anno detrarrebbe 608 € invece di 380 €; verso la banca il debito resterebbe intero per tutti e due.

Cosa succede se vi separate e la casa è di uno solo?

La casa resta del proprietario, il mutuo di tutti e due: la fine della coppia non cambia il contratto, e la banca può continuare a chiedere le rate a entrambi. Chi non è proprietario ne esce in due modi, tutti e due con il sì della banca:

1. Accollo con liberazione. Il proprietario si prende tutto il debito e la banca dichiara di liberare l'altro; senza quella dichiarazione restano obbligati tutti e due (art. 1273 c.c.).
2. Mutuo nuovo a nome del solo proprietario, anche con un'altra banca, che estingue quello cointestato. La surroga non basta: sposta il mutuo con gli stessi intestatari. I passaggi sono nella guida su come togliere un cointestatario dal mutuo.

Con un mutuo nuovo solo a suo nome il proprietario detrae tutti gli interessi, entro 4.000 € l'anno e per la parte del nuovo mutuo che non supera il debito residuo del vecchio: per i coniugi la guida dell'Agenzia scrive che chi resta unico intestatario «può calcolare la detrazione sull'intero ammontare degli interessi corrisposti in relazione al nuovo mutuo contratto».

Diverso il caso di due coniugi comproprietari che con la separazione consensuale trasferiscono la casa a uno solo, lasciando il mutuo cointestato: chi resta proprietario e si accolla le rate «secondo lo schema del c.d. accollo interno» detrae tutti gli interessi, se l'accollo è in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata e le quietanze attestano che paga tutto lui.

Il mutuo cointestato conta nell'ISEE di chi non è proprietario?

No: nell'ISEE il mutuo serve solo ad abbassare il valore della casa, e lo usa chi la possiede. L'art. 5, comma 2, del DPCM 159/2013 toglie dal valore IMU di ogni immobile il debito residuo del mutuo preso per comprarlo, e le istruzioni della DSU 2026 chiedono di indicarlo secondo la quota posseduta: «tutto il valore del capitale residuo del mutuo se il bene è tutto in possesso del titolare».

Giulia, proprietaria al 100%, scala tutto il capitale residuo anche se il mutuo è cointestato; per l'ISEE di Marco il mutuo non conta. Se però siete nello stesso nucleo (la famiglia anagrafica; i coniugi anche con residenze diverse, dice l'art. 3 dello stesso decreto), l'ISEE è uno solo e dentro c'è la casa di Giulia con il suo debito.

Alcuni casi particolari

• Il cointestatario è un genitore. Le regole sono le stesse, con due differenze. Sull'età a fine mutuo alcune banche guardano ciascun firmatario, quindi il genitore, altre il più giovane. E le FAQ del Fondo Consap, aggiornate al 28 maggio 2026, chiedono che i richiedenti non siano «proprietari di altri immobili ad uso abitativo», salvo alcuni ereditati: un genitore che firma e ha già casa di solito esclude la garanzia. Il confronto completo è nella guida su mutuo del genitore e casa intestata al figlio.
• L'imposta sostitutiva sul mutuo. È dello 0,25% per comprare una prima casa e del 2% per una casa senza quei requisiti. La circolare 19/E del 2005 la calcola «con esclusivo riferimento alla quota parte di finanziamento erogata a ciascun mutuatario e alla destinazione di tale quota», ma il caso di chi firma senza comprare non è regolato in modo esplicito. Se banca e notaio applicassero il 2% alla metà di Marco, sarebbero circa 1.575 € in più: fatevelo dire prima del rogito.
• Siete uniti civilmente. Valgono le regole dei coniugi (legge 76/2016, art. 1, commi 13, 20 e 21): senza una convenzione diversa siete in comunione dei beni, quindi la casa comprata durante l'unione è di tutti e due; alla morte dell'altro siete eredi; per la detrazione vale l'eccezione del partner fiscalmente a carico, alle stesse condizioni del coniuge.
• Chi ha firmato vuole poi comprare casa per sé. Le agevolazioni prima casa dipendono dai diritti che si hanno su altre case (proprietà, usufrutto, uso, abitazione), non dai mutui firmati (Agenzia delle Entrate): Marco può ancora usarle. Per la banca, però, il mutuo cointestato può contare fra i suoi impegni.
• Reddito sopra i 75.000 €. Per i mutui firmati dal 2025 la guida dell'Agenzia mette la detrazione in un tetto legato a reddito e figli a carico: può valere meno di 380 €.