Risposta rapida
Un mutuo da 80.000 € a tasso fisso costa circa 478 € al mese in 20 anni, 412 € in 25 anni e 368 € in 30 anni. Con la regola più diffusa fra le banche, rata entro un terzo del reddito, servono circa 1.449 €, 1.249 € e 1.114 € netti al mese. Sono stime sui tassi del 22 settembre 2026, per chi non ha altri finanziamenti in corso.
Su questo importo la differenza fra fisso e variabile è piccola, 28 € al mese a 25 anni, e un mutuo così fra qualche anno trova meno banche disposte a surrogarlo. Il conto al contrario, dallo stipendio al mutuo, è nella tabella degli stipendi.
Rata e stipendio per 80.000 € a 10, 15, 20, 25 e 30 anni
Per ogni durata: rata mensile, interessi pagati in tutto il mutuo e stipendio netto minimo con la rata al 33% del reddito.
| Durata | Tasso | TAN stimato | Rata mensile | Interessi totali | Stipendio netto minimo |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 anni | Fisso | 3,80% | 802 € | 16.285 € | 2.431 € |
| 10 anni | Variabile | 3,11% | 777 € | 13.187 € | 2.353 € |
| 15 anni | Fisso | 3,85% | 586 € | 25.436 € | 1.775 € |
| 15 anni | Variabile | 3,11% | 557 € | 20.207 € | 1.687 € |
| 20 anni | Fisso | 3,84% | 478 € | 34.736 € | 1.449 € |
| 20 anni | Variabile | 3,11% | 448 € | 27.543 € | 1.358 € |
| 25 anni | Fisso | 3,77% | 412 € | 43.653 € | 1.249 € |
| 25 anni | Variabile | 3,11% | 384 € | 35.189 € | 1.164 € |
| 30 anni | Fisso | 3,69% | 368 € | 52.399 € | 1.114 € |
| 30 anni | Variabile | 3,11% | 342 € | 43.137 € | 1.037 € |
Tassi rilevati il 22 settembre 2026. TAN = indice + spread medio: IRS della stessa durata più 0,30% per il fisso, Euribor a 3 mesi (2,608%) più 0,50% per il variabile. Lo spread è una nostra stima, non un dato pubblicato. Sul variabile gli interessi sono calcolati a Euribor fermo per tutta la durata, cosa che non succede mai.
Da 10 a 20 anni la rata scende di 324 € al mese e gli interessi salgono di 18.450 €. Da 20 a 30 anni la rata cala solo di altri 110 €, mentre gli interessi crescono ancora di 17.663 €. Per il caso centrale, 25 anni a tasso fisso, lo stipendio è vicino a quello della pagina con 1.200 euro quanto mutuo posso chiedere.
Il calcolo, passo per passo
Esempio a 25 anni, tasso fisso: basta un foglio di calcolo per rifarlo.
- Importo e durata: 80.000 € in 25 anni, cioè 300 rate mensili.
- Tasso: IRS a 25 anni 3,47% (ICE Swap Rate, rilevazione del 22 settembre 2026) più uno spread stimato di 0,30%: TAN 3,77%, da dividere per 12 per avere il tasso mensile.
- Rata: con l'ammortamento alla francese è capitale × i ÷ (1 − (1 + i)−n), con i tasso mensile e n numero di rate. Viene 412,18 €. In un foglio di calcolo: =RATA(3,77%/12; 300; -80000).
- Interessi: 412,18 € × 300 = 123.653 €; tolto il capitale restano 43.653 €.
- Stipendio: rata ÷ 33% = 1.249 € netti al mese. La soglia viene dalla guida al mutuo della Banca d'Italia: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile».
È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.
Quali entrate la banca conta come reddito è spiegato in come si calcola il rapporto rata/reddito.
Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte
Di norma le banche finanziano fino all'80% del valore della casa, cioè del minore fra prezzo e perizia: per avere 80.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 100.000 € e l'anticipo minimo è di 20.000 €. Questo rapporto si chiama LTV: come si calcola l'LTV.
Poi ci sono le spese una tantum: imposte d'acquisto, notaio, perizia, istruttoria. Ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 5.000-6.000 €: da parte servono circa 25.000-26.000 €. Fra queste c'è l'imposta sostitutiva sul mutuo, lo 0,25% per la prima casa (200 €) e il 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione che non ha i requisiti della prima casa (1.600 €). Lo dice l'art. 18 del D.P.R. 601/1973: «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l'aliquota si applica nella misura del 2 per cento».
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 140.000
con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,77%).
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Fisso o variabile su 80.000 euro: la differenza in euro
Oggi il variabile parte più basso: la rata è inferiore a quella fissa di 30 € al mese a 20 anni, 28 € a 25 e 26 € a 30. Sommando tutte le rate, gli interessi in meno vanno da 3.099 € su 10 anni a 9.261 € su 30.
Quei totali valgono solo con l'Euribor fermo. Nel variabile la rata si ricalcola a ogni scadenza dell'indice, di solito ogni tre mesi. Se l'Euribor salisse subito di 0,66 punti e restasse lì, la rata variabile a 25 anni arriverebbe a quella fissa; con un punto in più salirebbe di 43 € al mese. La Banca d'Italia avverte che «l'effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga».
Su 80.000 € la scelta vale poche decine di euro al mese; su 200.000 € la stessa differenza a 25 anni sale a circa 71 € (quanto reddito serve per un mutuo da 200.000 €). Il fisso costa un po' di più e toglie il rischio; il variabile ha senso se 43 € in più per ogni punto di Euribor non ti mettono in difficoltà. Come decidere è spiegato in tasso fisso o variabile: quale conviene.
Mutuo piccolo e surroga: il limite di cui si parla poco
Per un mutuo d'acquisto 80.000 € non ha problemi di importo: le banche di solito partono da un minimo fra 25.000 e 50.000 €. Il problema arriva se un giorno vuoi cambiare banca. La surroga è un diritto e per te è gratuita; la guida della Banca d'Italia è netta: «L'intermediario originario non può impedire o ostacolare il trasferimento del mutuo». Nessuna legge però obbliga un'altra banca ad accettarti: fa un'istruttoria come per un mutuo nuovo e decide con le sue regole.
Fra quelle regole c'è spesso un importo minimo. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno, per la surroga alcune banche partono da 50.000 €, altre da 75.000-80.000 €: è una scelta di ogni banca, non una legge. Un mutuo da 80.000 € è al limite già il giorno della firma, e il debito scende a ogni rata:
| Mutuo da 80.000 € a tasso fisso | Debito residuo dopo 5 anni | Debito residuo dopo 10 anni |
|---|---|---|
| 20 anni | 65.337 € | 47.575 € |
| 25 anni | 69.398 € | 56.601 € |
| 30 anni | 71.990 € | 62.359 € |
Dopo cinque anni un mutuo a 25 anni scende a circa 69.398 €, sotto il minimo delle banche più esigenti; dopo dieci anni un mutuo a 20 anni è intorno a 47.575 €, già sotto anche la soglia più bassa. Chi sceglie il variabile contando su una surroga futura per passare al fisso trova questa strada stretta presto. Restano le strade per passare al fisso senza surroga.
Cosa cambia la cifra
- Un finanziamento in corso. La banca somma tutte le rate, comprese cessione del quinto e carte revolving, di solito anche se non le usi: con un prestito da 200 € al mese lo stipendio per il fisso a 25 anni sale da 1.249 € a 1.855 €. A parità di stipendio, invece, il mutuo possibile scende a circa 41.182 €.
- L'età. Nessuna legge la fissa: di solito la banca vuole il mutuo chiuso fra i 75 e gli 80 anni. A 60 anni, con il limite a 75, si arriva a 15 anni: rata 586 €, stipendio 1.775 €. Con il limite a 80, 20 anni: 478 € e 1.449 €. Oltre i 50 anni alcune banche chiedono anche una stima della pensione futura, perché la rata deve reggere anche dopo.
- Il contratto. I conti valgono per un tempo indeterminato con il periodo di prova superato. Con un tempo determinato la banca vuole che tu abbia lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni e spesso chiede un cointestatario o un garante: mutuo con contratto a tempo determinato.
- La soglia rata/reddito. Il 33% è la prassi più diffusa. Al 30% lo stipendio per il fisso a 25 anni sale a 1.374 €, al 35% scende a 1.178 €. Oltre il 35% di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta; fra le banche con cui lavoriamo alcune accettano fino al 40%, altre usano una soglia più bassa per il variabile o per chi ha un solo reddito.
- Under 36 e garanzia Consap. Il Fondo di garanzia per la prima casa copre il 50% della quota capitale (80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo) ed è riservato alle categorie di legge: la L. 147/2013, art. 1, comma 48 concede la garanzia «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», oltre che a conduttori di case popolari, under 36 e pochi altri casi. Non abbassa la rata: permette di finanziare fino al 100% del prezzo. Su 80.000 € alcune banche non la offrono, perché fanno mutui Consap solo sopra un minimo più alto, anche 100.000 €. Dettagli in come funziona il Fondo Consap.
- Fisso o variabile. Il variabile oggi abbassa lo stipendio minimo a 25 anni di circa 85 €, ma la rata segue l'Euribor.
Alcuni casi particolari
- Pensionato. La pensione vale come uno stipendio, ma l'età accorcia la durata: a 70 anni, con una banca che chiude a 80, restano 10 anni e una rata di 802 €, che chiede 2.431 € di pensione netta. Alcune banche fissano anche un'età massima per chiedere il mutuo, intorno ai 70 anni. Vedi mutui per pensionati e limiti di età.
- Autonomo o forfettario. Conta il reddito dichiarato, di solito la media delle ultime due dichiarazioni: per il fisso a 25 anni servono circa 14.988 € netti l'anno.
- Straniero. Il calcolo è lo stesso; cambiano i documenti e, per alcune banche, gli anni di residenza e di lavoro in Italia richiesti.
- Coppia. I redditi si sommano: due stipendi da 625 € reggono il fisso a 25 anni, se dopo la rata resta abbastanza per vivere: molte banche controllano anche il reddito residuo della famiglia. Con età diverse alcune banche guardano il più giovane; il reddito di chi supera il limite può non essere contato.
- Monoreddito. Alcune banche usano per chi ha un solo reddito una soglia rata/reddito più bassa.
- Seconda casa. Alcune banche finanziano il 75% invece dell'80%: la casa deve valere almeno 106.667 €, l'anticipo sale ad almeno 26.667 €, e l'imposta sostitutiva sale a 1.600 €.
- Chi ha già un mutuo. La sua rata si somma a quella nuova come un prestito: ogni 100 € in corso chiedono circa 303 € di stipendio in più.
La stima e il tuo caso
Queste cifre sono una stima sui tassi di oggi, con uno spread medio e la soglia rata/reddito più diffusa. Il mutuo vero dipende da ciò che una tabella non vede: età, durata concessa, rate già in corso, contratto, anticipo e perizia della casa. La simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati e in 6 minuti, gratis, ti dice se un mutuo da 80.000 € è fattibile e con che rata.
Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 100.000 € e mutuo da 70.000 €.
Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti, con 2.500 € netti o con 3.000 € netti al mese.
