Risposta rapida
Un mutuo da 300.000 € a tasso fisso costa oggi circa 1.383 € al mese in 30 anni, 1.552 € in 25 e 1.802 € in 20. La banca vuole che la rata resti intorno a un terzo del reddito netto: da soli servono circa 4.190 € netti al mese a 30 anni, 4.704 € a 25 e 5.461 € a 20. Sono redditi alti, e infatti a 300.000 € si arriva quasi sempre in due.
Chi guadagna intorno ai 4.000 € netti può fare il conto al contrario: con 4.000 € al mese quanto mutuo si ottiene. Le altre fasce di reddito sono nella tabella che collega stipendio e mutuo.
Quanto costa al mese un mutuo da 300.000 €, da 10 a 30 anni
Lo stipendio netto minimo è calcolato con la rata al 33% del reddito.
| Durata | Tasso | TAN stimato | Rata mensile | Interessi totali | Stipendio netto minimo |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 anni | Fisso | 3,91% | 3.025 € | 62.945 € | 9.165 € |
| 10 anni | Variabile | 3,12% | 2.913 € | 49.616 € | 8.829 € |
| 15 anni | Fisso | 3,91% | 2.206 € | 97.000 € | 6.684 € |
| 15 anni | Variabile | 3,12% | 2.089 € | 76.039 € | 6.331 € |
| 20 anni | Fisso | 3,90% | 1.802 € | 132.521 € | 5.461 € |
| 20 anni | Variabile | 3,12% | 1.682 € | 103.649 € | 5.097 € |
| 25 anni | Fisso | 3,81% | 1.552 € | 165.662 € | 4.704 € |
| 25 anni | Variabile | 3,12% | 1.441 € | 132.429 € | 4.368 € |
| 30 anni | Fisso | 3,71% | 1.383 € | 197.717 € | 4.190 € |
| 30 anni | Variabile | 3,12% | 1.284 € | 162.352 € | 3.892 € |
Tassi rilevati il 23 settembre 2026: TAN fisso = IRS della stessa durata (ICE Swap Rate) più uno spread medio stimato di 0,30%; variabile = Euribor 3 mesi (2,622%, EMMI) più 0,50%. Lo spread è una stima di GoMutuo: l'offerta della tua banca può stare sopra o sotto. Gli interessi del variabile valgono solo se l'Euribor resta dov'è.
Il calcolo, passo per passo
- Importo e durata: 300.000 € in 30 anni a tasso fisso, cioè 360 rate mensili.
- TAN: IRS a 30 anni al 3,41% (ICE Swap Rate, 23 settembre 2026) più lo spread stimato di 0,30% fa 3,71%. Il tasso mensile è il TAN diviso 12: 0,3092%.
- Rata: con l'ammortamento alla francese è capitale × tasso mensile ÷ (1 − (1 + tasso mensile)−360), cioè 1.382,55 €. In Excel:
=RATA(3,71%/12;360;-300000). - Interessi: 1.382,55 € × 360 − 300.000 € = circa 197.717 €.
- Stipendio: 1.382,55 € ÷ 33% = circa 4.190 € netti al mese.
È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.
Il 33% è una prassi delle banche, non una legge. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario la spiega così: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile». Il 30% è la soglia prudente; oltre il 35% di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. Quali entrate contano: come si calcola il rapporto rata/reddito.
Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte
Di norma la banca presta fino all'80% del valore della casa, preso sul più basso fra prezzo e perizia. La stessa guida della Banca d'Italia scrive che l'importo «non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia». Con 300.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 375.000 € e l'anticipo è di 75.000 € (il meccanismo è in cos'è l'LTV e come si calcola).
Poi ci sono le spese una tantum: notaio, imposte, agenzia, perizia, istruttoria. Ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 18.750-22.500 €. Fra anticipo e spese, da parte servono circa 93.750-97.500 €.
Fra le spese c'è l'imposta sostitutiva sul mutuo, che la banca trattiene quando eroga: lo 0,25% dell'importo per la prima casa, cioè 750 €, e il 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti della prima casa, cioè 6.000 €. L'art. 18 del D.P.R. 601/1973 stabilisce: «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l'aliquota si applica nella misura del 2 per cento».
Quanto costano gli interessi, e quanto vale un decimo di spread
In 30 anni a tasso fisso, per 300.000 € presi in prestito se ne restituiscono circa 497.717 €: gli interessi sono 197.717 €, il 66% del capitale. Scendere a 20 anni alza la rata di 420 € al mese e taglia gli interessi di 65.195 €. La guida della Banca d'Italia lo riassume: «quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l'importo dovuto per gli interessi».
Pesa anche lo spread, il margine della banca sopra l'indice. Per il fisso lo stimiamo in media al 0,30%, con una forchetta di stima fra lo 0,20% e lo 0,40%: è l'incertezza della nostra stima, non il minimo e il massimo delle banche. A 30 anni:
| Spread stimato | TAN a 30 anni | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|---|
| 0,20% (stima bassa) | 3,61% | 1.366 € | 191.624 € |
| 0,30% (stima centrale) | 3,71% | 1.383 € | 197.717 € |
| 0,40% (stima alta) | 3,81% | 1.400 € | 203.849 € |
Fra la stima più bassa e la più alta ci sono 12.225 € di interessi, circa 6.132 € per ogni decimo di punto di tasso. Lo spread vero lo decide la banca guardando reddito, LTV e profilo, e una singola offerta può stare anche fuori da questa forchetta: per questo, su 300.000 €, conviene confrontare più offerte.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 140.000
con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,81%).
Vedi le offerte vere per teStima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.
Cosa cambia la cifra
- Un finanziamento in corso. La banca somma tutte le rate. Con 300 € al mese già impegnati, lo stipendio che serve a 30 anni sale da 4.190 € a 5.099 €. A parità di stipendio, invece, il mutuo scende a circa 234.903 €: 65.097 € in meno.
- L'età. Nessuna legge fissa un limite: decide ogni banca. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno il mutuo deve finire fra i 75 e gli 80 anni del richiedente, secondo la banca. A 50 anni, con il limite a 75, si arriva a 25 anni e servono 4.704 € netti; a 55 anni la durata scende a 20 anni e ne servono 5.461 €. Dopo i 50 anni alcune banche chiedono anche una stima della pensione.
- Il contratto. Con un contratto a tempo determinato la banca vuole vedere che hai lavorato per gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante.
- La soglia della banca. Il 33% è la prassi più comune, ma fra le banche con cui lavoriamo la soglia va da un terzo al 40% del netto, e con redditi alti alcune vanno oltre. Al 40% la rata a 30 anni chiede 3.456 € netti; con la soglia prudente del 30%, 4.608 €.
- Under 36 e garanzia Consap. La legge 147/2013 concede la garanzia del Fondo prima casa «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», agli inquilini delle case popolari e agli under 36, più poche categorie aggiunte dopo. E c'è un tetto: la scheda di Consap sul Fondo scrive che «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro». A 300.000 € la garanzia non c'è: serve l'anticipo ordinario, salvo i prodotti di alcune banche che finanziano oltre l'80%, con condizioni e spread più alti.
- Fisso o variabile. Oggi il variabile a 30 anni costa 98 € al mese in meno del fisso. Se l'Euribor salisse di un punto, la rata crescerebbe di circa 169 € al mese: con un reddito calcolato al limite, quel margine non c'è.
Alcuni casi particolari
- Coppia o cointestatari. La banca somma i netti e applica la stessa soglia al totale: a 30 anni bastano circa 2.095 € a testa, a 20 anni 2.731 €. Altre combinazioni in mutuo cointestato con due stipendi.
- Un solo reddito. Valgono le cifre piene della tabella, e alcune banche applicano a chi è solo una soglia più bassa. Garanti e alternative in mutuo con un solo stipendio.
- Pensionato. Conta la pensione netta, ma l'età accorcia la durata: a 65 anni, con una banca che accetta fino a 80, si arriva a 15 anni, con una rata di 2.206 € e una pensione minima di 6.684 €. Fino a che età si arriva, banca per banca: mutuo per pensionati.
- Autonomo o forfettario. La banca parte dal reddito dichiarato, non dal fatturato: di solito la media degli ultimi due anni, e per il forfettario il reddito dato dal coefficiente di redditività. Vedi mutuo con partita IVA forfettaria.
- Straniero residente in Italia. Rata e stipendio non cambiano; cambiano i documenti e, secondo la banca, gli anni di residenza o il permesso richiesti.
- Seconda casa. L'LTV massimo è fra il 75% e l'80% secondo la banca, e alcune scendono di più se la casa è un investimento: l'anticipo può salire. L'imposta sostitutiva passa al 2%. Il resto in mutuo per la seconda casa.
- Chi ha già un mutuo. La rata in corso si somma come ogni altro finanziamento: rifai il conto della rata da 300 € con la tua cifra.
- Con un garante. Se il reddito da solo non basta, un garante può rafforzare la pratica; alcune banche lo accettano anche più anziano del richiedente, con un'età a fine mutuo fino a 85 anni.
Perché per il tuo caso serve una simulazione
Le cifre di questa pagina sono stime sui tassi del 23 settembre 2026, con uno spread medio e nessun altro debito. La cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo, e su 300.000 € un decimo di tasso sposta migliaia di euro. La simulazione di GoMutuo è gratuita, dura 6 minuti e ti dice se il mutuo è fattibile con il tuo reddito e con che rata.
Se ti basta meno, lo stesso conto per 200.000 € è in quanto reddito serve per un mutuo da 200.000 €.
Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 80.000 € e mutuo da 150.000 €.
Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti, con 2.500 € netti o con 3.000 € netti al mese.
