L'LTV (loan to value) è il mutuo diviso il valore della casa, per cento: LTV = mutuo ÷ valore × 100. Per comprare casa, come valore la banca di solito prende il più basso fra prezzo e perizia. L'80% è la soglia standard; oltre servono garanzie integrative, e con queste si arriva al massimo al 100%.
Fai il conto con il calcolatore: inserisci prezzo, valore di perizia (se non ce l'hai ancora, lascialo uguale al prezzo) e mutuo che chiedi. Ti dice l'LTV, che cosa comporta e quanto anticipo serve.
Strumento
Calcola l'LTV del tuo mutuo
Quanta parte del valore della casa copre il mutuo, e che cosa comporta.
Se la perizia non c'è ancora, lascialo uguale al prezzo.
LTV
80%
€ 160.000 di mutuo su € 200.000 di valore della casa.
Entro l'80%, la soglia standard: non servono garanzie integrative. La banca guarda comunque reddito e rata, e può chiedere altre garanzie.
- Mutuo all'80% del valore
- € 160.000
- Anticipo, spese escluse
- € 40.000
L'LTV è solo una parte del conto: la banca guarda anche se la rata regge il tuo reddito. La simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e se il mutuo è fattibile.
Simula il tuo mutuoPer comprare casa di solito la banca calcola l'LTV sul più basso fra prezzo e perizia: è prassi, non legge. L'80% è il limite del credito fondiario fissato dalle istruzioni della Banca d'Italia; con garanzie integrative può salire fino al 100%.
Cos'è l'LTV
LTV è la sigla inglese di loan to value, rapporto fra prestito e valore. Dice quanta parte del valore della casa copre il mutuo e quanta la metti tu come anticipo.
Esempio: casa da 200.000 €, mutuo da 160.000 € e anticipo da 40.000 € fanno un LTV dell'80%. La banca finanzia l'80% del valore, tu copri il 20% con i tuoi risparmi, più le spese di notaio, imposte ed eventuale agenzia. Più è alto l'LTV, più la banca rischia di non recuperare tutto se il mutuo non viene pagato e la casa va venduta.
Come si calcola l'LTV: formula ed esempi
LTV (%) = mutuo ÷ valore della casa × 100
Su quale valore? La regola viene dall'art. 38 del Testo unico bancario, che affida alla Banca d'Italia il compito di fissare l'importo massimo dei mutui fondiari «in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi». Il valore lo stima il perito della banca. Per l'acquisto, però, di solito la banca prende il più basso fra prezzo e perizia: se paghi una casa più di quanto la stima il perito, la differenza esce dalle tue tasche. È prassi delle banche, non una regola di legge.
- Esempio 1: prezzo e perizia 200.000 €, mutuo 160.000 € → 160.000 ÷ 200.000 × 100 = 80%.
- Esempio 2: prezzo 225.000 €, perizia 200.000 €. Con un mutuo pari all'80% del prezzo, 180.000 €, l'LTV sulla perizia è 90%. Per restare all'80% il mutuo scende a 160.000 € e l'anticipo sale a 65.000 €, spese escluse.
- Esempio 3: prezzo e perizia 300.000 €, anticipo 90.000 € → mutuo 210.000 € e LTV del 70%.
Come lavora il perito e che cosa guarda è spiegato nella guida perizia del mutuo: come funziona e quanto costa; quanto anticipo mettere da parte, spese comprese, in quanto anticipo serve per un mutuo.
Le soglie che contano: 80% e 100%
- Fino all'80%: è il limite del credito fondiario. Le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia (titolo V, capitolo 1, sezione II) dicono che le banche possono concedere questi finanziamenti «per un ammontare massimo pari all'80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati». Entro la soglia non servono garanzie integrative, anche se la banca può sempre chiederne altre che ritiene opportune; che cosa cambia fra mutuo fondiario e ipotecario lo spiega la guida alla differenza fra mutuo fondiario e ipotecario.
- Oltre l'80%, fino al 100%: per le stesse istruzioni «Il limite dell'80 per cento può essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente». Sono ammesse, fra le altre, fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione e la garanzia di fondi pubblici. Come funzionano in pratica i mutui al 90 o al 95% è spiegato in mutuo al 90 o al 95%: come funziona.
- Il Fondo prima casa, istituito presso il Ministero dell'economia (le domande le esamina Consap), è la garanzia pubblica che per la prima casa permette alla banca di finanziare fino al 100%, ma è riservata alle categorie di legge: giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, under 36 e le altre aggiunte dalla legge. La garanzia è del 50%; dell'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE). Anche con la garanzia decide la banca: per Consap la concessione del mutuo resta soggetta alle sue «autonome ed esclusive valutazioni». I dettagli sono in mutuo al 100%: come funziona e chi lo può ottenere.
L'LTV cambia il tasso?
Può cambiarlo. Più alta è la quota finanziata, più rischia la banca, che può chiedere uno spread più alto o una copertura assicurativa quando il mutuo supera l'80% del valore. Non esiste un listino comune: di quanto sale il tasso lo dice solo il preventivo.
Per avere un ordine di grandezza, ipotizziamo mezzo punto di spread in più (è un'ipotesi per fare il conto, non il listino di una banca). Su un mutuo di 200.000 € a 25 anni al TAN fisso stimato del 25 ottobre 2026 (3,66%), la rata passerebbe da 1.018 € a 1.073 € al mese: 55 € in più ogni mese e 16.479 € di interessi in più in 25 anni. Per questo, se con un po' di anticipo in più scendi sotto l'80%, conviene chiedere il preventivo in tutti e due i casi e confrontarli.
LTV alto: rischi e alternative
Un LTV alto permette di comprare casa con pochi risparmi, ma comporta:
- Rata più alta: più capitale finanziato vuol dire una rata più pesante, e la rata deve reggere il tuo reddito.
- Spread o costi in più: la banca può chiedere uno spread più alto, o una garanzia integrativa con un costo; il prezzo lo trovi nel preventivo.
- Meno margine se i prezzi scendono: puoi ritrovarti con un debito più alto del valore della casa (si chiama negative equity).
- Istruttoria più severa: la banca guarda con più attenzione reddito, storia creditizia e stabilità del lavoro.
Se non rientri nelle categorie del Fondo Consap e ti serve un LTV molto alto, le strade sono più strette: un'altra garanzia integrativa, se la banca la accetta, oppure, con alcune banche, una perizia più alta del prezzo o un'ipoteca anche su un secondo immobile. Altrimenti servono più anticipo o una casa che costi meno. Quanto puoi chiedere con il tuo reddito lo spiega la pagina su quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio.
Come abbassare l'LTV
- Più anticipo: ogni euro in più che metti tu abbassa il mutuo e quindi l'LTV. Se sei appena sopra l'80%, scendere sotto ti evita la garanzia integrativa.
- Un aiuto dalla famiglia: una somma dei genitori aumenta l'anticipo e abbassa il mutuo che chiedi.
- La vendita di un altro immobile: se ne hai uno da vendere, il ricavato può abbassare di molto il mutuo che chiedi.
- Un rimborso parziale, se il mutuo ce l'hai già: un'estinzione parziale abbassa il debito che resta, e con lui l'LTV. Può servire prima di una surroga.
- La surroga dopo qualche anno: in surroga non c'è un prezzo, e la banca nuova calcola l'LTV sul debito che resta e sul valore stimato dal suo perito. Se nel frattempo hai pagato molte rate e la casa non ha perso valore, l'LTV è più basso di quello di partenza.
Il ruolo della perizia
Il valore lo stima il perito incaricato dalla banca, un tecnico come un geometra, un ingegnere o un architetto. Guarda i prezzi della zona, lo stato della casa, la superficie, la classe energetica e le pertinenze, come box e cantina.
Se il perito stima la casa meno del prezzo, il mutuo che la banca ti dà scende, perché l'80% si applica al valore più basso. Se la stima più del prezzo, di solito il mutuo non sale: la banca resta sul prezzo. Alcune banche, in quel caso, finanziano una quota del prezzo più alta restando entro l'80% della perizia: è il caso del mutuo al 90 o al 95%. Per capire di quale LTV hai bisogno nel tuo caso conviene partire dai numeri veri: prezzo, risparmi e reddito. La simulazione gratuita li mette insieme e ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e se il mutuo è fattibile.
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