Mutuo da 500.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 500.000 € a tasso fisso ha una rata di circa 2.304 € al mese in 30 anni, 2.590 € in 25 e 3.006 € in 20. Per reggerla da soli, con la rata al 33% del reddito netto, servono circa 6.983 € netti al mese su 30 anni e 9.110 € su 20. Sono stime sui tassi rilevati il 24 settembre 2026.

A questo importo si aggiunge un limite che i calcolatori non mostrano: per alcuni prodotti 500.000 € è proprio il tetto, quindi non tutte le banche lo finanziano. Se parti dallo stipendio, la tabella per fasce di reddito è in quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Quanto costa al mese un mutuo da 500.000 euro?

Lo stipendio netto in tabella è il minimo con cui la rata resta entro il 33%, senza altri finanziamenti in corso.

Tassi rilevati il 24 settembre 2026: per il fisso l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate), per il variabile l'Euribor a 3 mesi al 2,614% (EMMI). Il TAN è l'indice più uno spread medio che stimiamo dai tassi medi di ABI e Banca d'Italia: 0,30% sul fisso, 0,50% sul variabile. Gli interessi del variabile valgono solo se l'Euribor resta dov'è.

Il calcolo, passo per passo

1. Importo e durata: 500.000 € in 30 anni, cioè 360 rate mensili.
2. Tasso: IRS a 30 anni al 3,41% (rilevazione del 24 settembre 2026) più lo spread stimato di 0,30%: TAN del 3,71%.
3. Rata: con l'ammortamento alla francese la rata è capitale × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i = TAN ÷ 12 e n = 360. Risultato: 2.304,24 € al mese, uguale per 30 anni. In Excel: =RATA(3,71%/12; 360; -500000).
4. Stipendio che serve: 2.304,24 € ÷ 33% = 6.983 € netti al mese.
5. Interessi: 2.304,24 € × 360 = 829.528 € restituiti, di cui 329.528 € di interessi.

È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Il 33% viene dalla prassi delle banche e dalla guida al mutuo della Banca d'Italia: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile». Quali redditi la banca conta e quali scarta è in come si calcola il rapporto rata/reddito.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte

La banca finanzia di norma fino all'80% del valore della casa, calcolato sul minore fra prezzo e perizia. Con 500.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 625.000 €, e i 125.000 € di differenza sono l'anticipo. Il perché dell'80% è in come si calcola l'LTV.

Poi le spese una tantum: notaio, imposte, perizia, l'eventuale agenzia. Ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 31.250-37.500 €: prima del rogito servono in tutto circa 156.250-162.500 € di risparmi.

Fra le imposte c'è la sostitutiva sul mutuo, che la banca trattiene all'erogazione: 0,25% per la prima casa, cioè 1.250 €. Se il mutuo serve a comprare una casa senza i requisiti della prima casa, l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 la porta al 2%: «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l'aliquota si applica nella misura del 2 per cento». Su 500.000 € sono 10.000 €.

Se la casa è in categoria A/1, A/8 o A/9

A questi prezzi conviene controllare la visura catastale prima della proposta. L'Agenzia delle Entrate esclude dalle agevolazioni prima casa le categorie «A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici)», anche se ci vai a vivere. Quindi imposta di registro al 9% invece del 2% se compri da un privato, IVA al 22% invece del 4% se compri da un'impresa che vende con IVA (lo riporta la guida delle Entrate sulle imposte), e sostitutiva al 2%, perché lo 0,25% spetta solo con i requisiti prima casa (circolare 19/E del 2005): 8.750 € in più trattenuti sul mutuo.

Perché non tutte le banche arrivano a 500.000 €

Nessuna legge fissa un importo massimo del mutuo: decide ogni banca, prodotto per prodotto. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno molti prodotti non hanno un tetto, altri sì, di solito fra 350.000 € e 1.000.000 €, e 500.000 € è frequente per la seconda casa e per alcuni tassi fissi. Sopra il massimale, in alcune banche la pratica sale a livelli di delibera più alti. Su una cifra così contano poi tre controlli.

• La perizia. Se la casa costa 625.000 € e il perito la valuta 600.000 € (ipotesi), all'80% la banca finanzia 480.000 €: i 20.000 € che mancano li metti tu.
• Da dove vengono i 125.000 € di anticipo. Alcune banche vogliono vederlo già in istruttoria, dagli estratti conto ufficiali di tutti i conti. Una donazione o la vendita di un'altra casa vanno documentate.
• Quanto ti resta per vivere. Molte banche controllano anche il reddito residuo in base alla famiglia: con 6.983 € netti e la rata a 30 anni restano 4.678 € al mese.

Due strumenti pubblici, poi, qui non arrivano. Per il Fondo di garanzia prima casa Consap scrive che l'«importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro», e il Fondo di sospensione delle rate ammette solo «mutui di importo fino a 250 mila euro». Se il reddito cala, la sospensione va chiesta alla banca, alle sue condizioni.

Quanto pesa un decimo di tasso su 500.000 €?

In 30 anni, al TAN stimato del 3,71%, un mutuo da 500.000 € costa 329.528 € di interessi, il 66% del capitale. Ogni 0,10% di TAN in più vale circa 28 € al mese, cioè 10.220 € sulla durata intera. Lo spread che usiamo è una stima con una forchetta, da 0,20% a 0,40% sul fisso: ecco i due estremi.

Fra i due estremi ballano 57 € al mese e 20.375 € di interessi: su 500.000 € conviene confrontare più offerte prima di accettare la prima delibera.

Cosa cambia la cifra

Un finanziamento in corso. La banca somma tutte le rate, carte revolving comprese anche se non le usi. Con 500 € di rata già in corso lo stipendio necessario sale di 1.515 €: su 30 anni servono 8.498 € netti invece di 6.983 €. A parità di stipendio, invece, il mutuo scende a circa 391.505 €.

L'età. Nessun limite di legge: di solito la banca vuole che il mutuo finisca fra i 75 e gli 80 anni, secondo l'istituto, e oltre i 50 anni alcune chiedono la stima della pensione.

Il contratto. I numeri valgono per un dipendente a tempo indeterminato con il periodo di prova superato. Con un tempo determinato la banca guarda di solito gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati e spesso chiede un cointestatario o un garante. Per le partite IVA, vedi sotto.

La soglia rata/reddito. Nel blog usiamo 30% prudenziale, 33% prassi, e oltre il 35% di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. Fra le banche con cui lavoriamo, però, le soglie vanno da un terzo al 40%, e con redditi alti qualcuna va oltre se dopo la rata resta molto: al 40% lo stipendio per 30 anni scende a 5.761 €. Altre ne usano una più bassa per il variabile.

Under 36 e Consap. Qui non aiutano: oltre al tetto di 250.000 €, la garanzia del Fondo spetta per legge «esclusivamente» a categorie precise: giovani coppie, under 36, nuclei monogenitoriali con figli minori, inquilini delle case popolari e poche altre. Per 500.000 € serve di norma l'anticipo del 20%, a qualsiasi età.

Fisso o variabile. Oggi il variabile parte più basso: su 30 anni 2.138 € contro 2.304 €, con uno stipendio minimo di 6.478 €. Con un punto di Euribor in più fin dall'inizio (ipotesi) la rata salirebbe a 2.419 €, cioè 281 € al mese in più.

Alcuni casi particolari

• Pensionato. A 65 anni la durata scende a 10-15 anni e la rata sale a 3.683-5.050 €: servirebbero 11.162-15.304 € di pensione netta. Di solito si abbassa l'importo o si aggiunge un cointestatario più giovane, ma il reddito di chi supera il limite d'età può non essere contato. Limiti e prassi in mutuo per pensionati.
• Autonomo o forfettario. Conta il reddito delle dichiarazioni, di solito la media degli ultimi due anni, con gli estratti conto degli ultimi 6 mesi anche dei conti dell'attività. Quali quadri legge la banca è in mutuo per lavoratori autonomi.
• Straniero. Il conto non cambia; cambiano i documenti e, secondo la banca, gli anni di residenza richiesti.
• Coppia. I redditi netti si sommano: su 30 anni bastano due stipendi da circa 3.491 € ciascuno. Lo stesso ragionamento su un importo più comune è in rata e stipendio per 200.000 €.
• Monoreddito. Alcune banche usano una soglia rata/reddito più bassa: la cifra in tabella è un minimo.
• Seconda casa o un mutuo già in corso. Sulla seconda casa l'LTV scende al 75-80% secondo la banca: al 75% la casa deve valere 666.667 € e l'anticipo sale a 166.667 €, e la sostitutiva è al 2%. Se hai già un mutuo, la sua rata si somma a quella nuova. Se invece vendi entro due anni la casa comprata con le agevolazioni prima casa, puoi usarle anche sulla nuova e la sostitutiva resta allo 0,25%. Più dettagli in quanto reddito in più serve per la seconda casa.

Per il tuo caso: la simulazione

Le cifre di questa pagina partono da un profilo tipo: dipendente, nessun altro finanziamento, spread medio, tassi del 24 settembre 2026. Il tuo caso cambia quasi sempre almeno uno di questi punti, e su 500.000 € ogni scarto vale decine o centinaia di euro al mese. La simulazione di GoMutuo è gratis, dura 6 minuti e ti dice con i tuoi numeri se il mutuo che ti serve è fattibile e con che rata. Se preferisci partire dallo stipendio, la pagina più vicina è con 4.000 € netti quanto mutuo puoi chiedere.

Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 40.000 € e mutuo da 60.000 €.

Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti, con 2.500 € netti o con 3.000 € netti al mese.