Rapporto rata/reddito: quanto può essere la rata del mutuo rispetto allo stipendio?

Quanto può essere la rata rispetto allo stipendio?

Di norma la rata del mutuo, sommata alle rate che paghi già, non dovrebbe superare il 30% dello stipendio netto, la soglia prudenziale, o il 33%, la prassi delle banche: con 2.000 € netti al mese sono fra 600 e 660 € di rata. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

La regola del terzo la richiama anche la guida della Banca d'Italia Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici (versione aggiornata a febbraio 2026), dove si legge: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile». Per reddito disponibile la guida intende quello che resta dopo le spese fisse: è quindi più prudente del 33% che le banche applicano allo stipendio netto. Quanto pesano i figli su quello che resta dopo la rata lo spiega la guida sul mutuo con figli a carico.

Formula operativa: (reddito netto mensile × 33%) − rate di finanziamenti in corso = rata massima sostenibile. Da questa rata, con tasso e durata, si ricava l'importo massimo di mutuo teoricamente finanziabile.

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Cos'è il rapporto rata/reddito

Nelle regole della Banca d'Italia è il rapporto servizio del debito/reddito (in inglese debt-service-to-income, DSTI): misura quanta parte del reddito è impegnata in rate. Il debt-to-income (DTI) è un'altra cosa: il debito totale diviso per il reddito di un anno. In Italia si usa la versione ristretta al solo reddito netto mensile (stipendio in busta paga già decurtato di IRPEF, addizionali e contributi) confrontato con la rata del mutuo e le eventuali rate di altri prestiti già in corso (CRIF). Come pesa in pratica un prestito personale in corso sulla domanda di mutuo lo vediamo a parte.

È il primo parametro guardato dall'analista della banca in istruttoria, insieme a LTV e scoring CRIF. Se la rata supera il tetto della banca, di solito la pratica non passa così com'è: servono un secondo reddito, un garante o un mutuo più basso.

Perché il 30-33% e non il 50%?

La soglia deriva da un principio di sostenibilità finanziaria: dopo aver pagato la rata, al mutuatario deve restare abbastanza reddito per consumi essenziali (alimentari, utenze, trasporti), imprevisti (spese mediche, riparazioni), risparmio precauzionale (3-6 mesi di rate accantonate). Se la rata assorbe il 50% del netto, qualsiasi shock — perdita del lavoro, aumento dei tassi su un variabile, spesa medica non prevista — trasforma il mutuo in un problema.

Il vincolo non è normativo in senso stretto: nessuna legge italiana obbliga le banche a fermarsi al 33%. È una prassi prudenziale che discende dall'obiettivo di «sana e prudente gestione» sancito dall'art. 5 TUB (D.Lgs. 385/1993), declinato nelle policy interne di ciascun istituto e recepito nella Circolare Banca d'Italia n. 285/2013 (Disposizioni di vigilanza per le banche) come criterio di valutazione del merito creditizio.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 142.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,67%).

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La formula e come applicarla

Esempio 1 — Dipendente senza altri prestiti
Netto mensile: 1.800 €. Rate in corso: 0 €.
Rata max = 1.800 × 33% = 594 €/mese. Con durata 30 anni e il TAN fisso stimato di oggi (3,58%), il capitale finanziabile è circa 130.975 €.

Esempio 2 — Dipendente con prestito auto
Netto mensile: 2.200 €. Rata prestito auto: 220 €.
Rata max = (2.200 × 33%) − 220 = 726 − 220 = 506 €/mese. Capitale finanziabile circa 111.571 € a parità di condizioni.

Esempio 3 — Coppia cointestata
Netti sommati: 3.400 €. Rate in corso: 0 €.
Rata max = 3.400 × 33% = 1.122 €/mese. Capitale finanziabile circa 247.397 €.

Nota: il TAN degli esempi è quello fisso stimato a 30 anni, cioè l'IRS più lo spread medio (rilevazione del 26 ottobre 2026). Il tasso reale al momento della delibera varia in funzione di durata, LTV, profilo cliente e banca: verifica sempre con una simulazione dedicata al calcolo della rata.

Cosa entra davvero nel reddito

Non tutto lo stipendio "vale uguale" per la banca. Ecco il trattamento più diffuso:

Calcolatore concettuale: rata max e mutuo indicativo per fascia di reddito

Elaborazione GoMutuo su formule standard di ammortamento francese. Importi arrotondati e puramente indicativi: il capitale realmente deliberato dipende da durata, LTV, tasso di offerta della singola banca e profilo cliente completo. Per il tuo caso, con il tuo reddito e i finanziamenti che hai già, una simulazione su GoMutuo ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.

Per le fasce più basse della tabella il conto cambia parecchio: abbiamo due schede dedicate su con 1.200 € netti al mese quanto mutuo puoi chiedere e su con 1.300 € al mese quanto mutuo puoi chiedere, e la tabella con tutti gli stipendi è nella guida quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio. Per passare dal mutuo al prezzo della casa, con i risparmi per anticipo e spese, c'è la guida su che casa posso permettermi con il mio stipendio. Se invece parti dalla rata, c'è il conto su quanto mutuo si ottiene con una rata da 600 euro, o con una rata da 800 euro.

* TAN fisso stimato: IRS a 30 anni (3,28%, ICE Swap Rate, rilevazione del 26 ottobre 2026) più lo spread medio che stimiamo per il fisso (0,30%). Le offerte per i profili più premianti (es. mutui green, LTV basso) stanno di solito sotto la media; per confronto, il TAN medio dei nuovi mutui a tasso fisso rilevato da Banca d'Italia è 3,61% (media di agosto 2026). Il tasso reale dipende da durata, LTV e profilo cliente: verifica sempre con una simulazione personalizzata.

Autonomi, partite IVA e forfettari

Per lavoratori autonomi e partite IVA ordinarie la banca guarda il reddito netto medio degli ultimi 2 anni (Modello Unico) e la divide per 12 prima di applicare la soglia del 33%; alcune banche, per prudenza, prendono l'ultimo anno se è più basso della media. Un autonomo che ha dichiarato 44.000 € netti e poi 36.000 € viene valutato di solito su 40.000 € l'anno, circa 3.333 € al mese; dove conta l'ultimo anno, la base scende a 3.000 € al mese.

Per i forfettari (imposta sostitutiva del 15%, o del 5% nei primi cinque anni a certe condizioni) il reddito considerato è quello dichiarato al netto dell'imposta sostitutiva e dei contributi INPS Gestione Separata. Ogni banca ha policy diverse: alcune considerano il forfettario "junior" (5%) come rischioso e chiedono cointestazione; altre lo accettano con 3 anni di storico stabile. Un consulente creditizio è spesso decisivo per capire quali banche siano più aperte al proprio profilo.

Cointestazione: cosa cambia

Sommare due redditi alza proporzionalmente la rata sostenibile: coppia con 1.800 € + 1.600 € netti = 3.400 €, rata max 33% = 1.122 €/mese (contro i 594 € del singolo). Attenzione a due aspetti:

• la banca somma anche tutti i debiti in corso di entrambi — se uno dei due ha rate in essere, si sottraggono comunque;
• i cointestatari rispondono in solido (art. 1292 c.c.): se uno smette di pagare, l'altro deve coprire l'intera rata.

Per approfondire i profili di responsabilità e le opzioni di accollo/liberatoria in caso di separazione, vedi la guida al mutuo cointestato.

E se la rata supera la soglia? Le leve

Se la rata che ti serve supera la soglia della banca, hai tre leve principali:

1. Allungare la durata. Passare da 20 a 30 anni riduce la rata di quasi un quarto. Limite: l'età a fine mutuo, che ogni banca fissa a modo suo, e più interessi pagati in tutto.
2. Ridurre il capitale richiesto. Aumentare l'anticipo (o cercare un immobile meno caro) è la leva più sana: riduce anche l'LTV e migliora il tasso offerto.
3. Aggiungere un cointestatario o un garante. Un secondo reddito o una fideiussione permettono di superare la soglia. Il Fondo Garanzia Prima Casa Consap invece non aiuta su questo fronte: è riservato alle categorie previste dalla legge, come gli under 36, e permette di finanziare più dell'80% del prezzo senza alzare la rata sostenibile. E ha un tetto: la scheda di Consap sul Fondo prima casa precisa che «l'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro», quindi la leva funziona solo fino a un mutuo da 250.000 euro.

Una quarta leva, meno consigliata: estinguere prestiti in corso prima di richiedere il mutuo. Riduce la voce sottrattiva della formula, ma consuma la liquidità che poteva servire come anticipo — spesso lo scambio non conviene.

Rapporto rata/reddito vs LTV

Sono due parametri indipendenti e la banca li valuta entrambi:

Puoi avere un rapporto rata/reddito eccellente (20%) ma essere respinto perché la perizia stima l'immobile meno del prezzo pattuito e il mutuo chiesto supera la quota del valore di perizia che la banca finanzia (di solito l'80%). Viceversa, con un ottimo LTV (60%) ma una rata al 45% del netto la pratica di solito non passa, salvo per alcune banche con redditi alti. Per approfondire l'altra metà del quadro, leggi cos'è l'LTV mutuo e come influisce.