Il mutuo per pensionati è concesso dalla maggior parte delle banche italiane a condizione che l'età del richiedente sommata alla durata del mutuo non superi 75-85 anni all'ultima rata. La rata deve restare entro il 30-35% della pensione netta e in molti casi è richiesta una polizza vita obbligatoria.
La durata massima tipica è 10-20 anni, con LTV fino al 70-80%. Vediamo i limiti reali, le banche più aperte e le alternative dopo i 65 anni.
Quali banche concedono mutui ai pensionati
Nel 2026 le principali banche italiane che concedono mutui ai pensionati sono Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPM, BPER, Crédit Agricole, Monte dei Paschi, Fineco, ING e Webank. Le condizioni variano soprattutto sul limite d'età all'ultima rata:
- 75 anni: limite più diffuso (Intesa, UniCredit standard).
- 80 anni: BPM, Crédit Agricole, MPS in molti prodotti.
- 85 anni: alcuni prodotti dedicati (BPER, Banche di Credito Cooperativo).
Non tutte le filiali attivano d'ufficio prodotti per over 65: spesso conviene passare da un consulente per identificare le banche più aperte al profilo pensionato.
Limiti di età e durata massima
La regola pratica è:
Durata massima = Limite banca − Età attuale del richiedente
Esempi con limite standard 80 anni:
- 60 anni → mutuo fino a 20 anni.
- 65 anni → mutuo fino a 15 anni.
- 70 anni → mutuo fino a 10 anni.
- 75 anni → mutuo fino a 5 anni.
Con mutuo cointestato tra coniugi il limite si applica al mutuatario più anziano. Per approfondire vedi la guida al mutuo cointestato.
Requisiti reddituali
La banca valuta tre elementi principali:
- Importo pensione netta: da cedolino INPS o casse professionali degli ultimi 6 mesi.
- Rata/reddito: massimo 30-35% della pensione netta (più prudente rispetto ai dipendenti proprio per la fascia d'età).
- Storico creditizio: nessuna segnalazione in Centrale Rischi o CRIF negli ultimi 24 mesi.
Sono ammesse tutte le tipologie di pensione: vecchiaia, anticipata, reversibilità (se stabile), invalidità e prestazioni delle casse professionali (Cassa Forense, Inarcassa, ecc.).
Polizza vita: quando è obbligatoria
La legge non impone la polizza vita per il mutuo, ma nei mutui a pensionati oltre i 65 anni è di fatto sempre richiesta dalla banca come condizione contrattuale. Il costo tipico è 1-3% del capitale erogato, versato una tantum o rateizzato all'interno del mutuo.
Ai sensi dell'art. 28 del D.L. 1/2012 il cliente ha diritto di scegliere una polizza vita di un provider esterno alternativa a quella proposta dalla banca: spesso si risparmiano diverse centinaia di euro. Approfondimento nella guida alle assicurazioni sul mutuo.
Documenti necessari
Rispetto al mutuo standard servono in più:
- Certificato di pensione ("modello ObisM" INPS) o cedolini ultimi 3-6 mesi.
- Estratto conto pensionistico aggiornato (scaricabile dall'area riservata INPS).
- Documento d'identità, codice fiscale, stato civile.
- Ultima dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi PF).
- Preliminare di compravendita (per acquisto) o atto di provenienza (per liquidità/ristrutturazione).
- Per polizza vita obbligatoria: questionario sanitario e talvolta visita medica.
Per i mutui a scopo diverso dall'acquisto, vedi le guide dedicate al mutuo ristrutturazione e al mutuo liquidità.
Alternative: prestito vitalizio ipotecario
Se hai più di 65-70 anni e l'obiettivo è ottenere liquidità (non acquistare casa), esiste un prodotto specifico: il Prestito Vitalizio Ipotecario (PVI), disciplinato dalla Legge 44/2015. Riservato agli over 60, garantisce:
- Liquidità garantita da ipoteca sulla propria abitazione.
- Nessuna rata da pagare durante la vita del contraente.
- Capitale + interessi rimborsati dagli eredi alla morte del contraente (tipicamente vendendo l'immobile).
- Importo erogato: dal 15% al 55% del valore dell'immobile a seconda dell'età.
Il PVI è indicato per integrare la pensione o affrontare spese importanti (badanti, ristrutturazioni, aiuto a figli/nipoti) mantenendo la piena proprietà dell'immobile.
Domande frequenti
Per approfondire le tutele del consumatore in materia di mutuo consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia.
