Mutui per pensionati: fino a che età, banca per banca, e requisiti

Il mutuo per pensionati si ottiene se l'età all'ultima rata resta entro il limite della banca: nei documenti pubblici che abbiamo letto va da 78 a 80 anni. Per questo a 65 anni la durata arriva di solito a 15 anni e a 70 a 10. La rata deve restare in una quota prudente della pensione netta, e la polizza vita, di solito, non è obbligatoria.

La banca finanzia di solito fino all'80% del valore, come per tutti. Non tutte le pensioni però pesano allo stesso modo: pensioni di invalidità, reversibilità e rendite INAIL hanno regole a parte.

Fino a che età si può chiedere un mutuo?

Fino a quando l'età alla fine del mutuo resta entro il limite della banca. Nessuna legge fissa un'età massima: il limite lo sceglie ogni istituto e riguarda l'ultima rata, non la firma. Nei documenti pubblici che abbiamo letto è fra 78 e 80 anni, e la regola pratica è questa:

Durata massima = limite della banca − età di oggi

Con un limite di 80 anni, quello di Intesa Sanpaolo e dei mutui INPS:

• 50 anni → mutuo fino a 30 anni (i conti sono nella guida al mutuo a 50 anni).
• 60 anni → mutuo fino a 20 anni (vedi il mutuo a 60 anni).
• 65 anni → mutuo fino a 15 anni.
• 70 anni → mutuo fino a 10 anni (vedi il mutuo a 70 anni).
• 75 anni → sulla carta 5 anni, ma da soli quasi nessuna banca lo concede: molte hanno un limite più basso o una durata minima di 10 anni.

Gli anni che restano non sempre si usano tutti: a 68 anni, con un limite di 80, ne restano 12, che diventano 10 dove le durate vanno solo a multipli di 5 anni, come nei mutui INPS (10, 15, 20, 25 o 30 anni).

Con due intestatari dipende dalla banca: Intesa Sanpaolo guarda l'età di ognuno, quindi di fatto del più anziano; BPER quella del cointestatario più giovane; Banco BPM quella di chi ha il reddito più alto. Per approfondire vedi la guida al mutuo cointestato.

Mutuo fino a 85 anni? Cosa dicono le fonti

Un mutuo che finisce a 85 anni, per chi lo chiede, non risulta in nessuno dei documenti pubblici che abbiamo letto: il limite più alto è 80 anni all'ultima rata. Ecco cosa scrivono le banche che lo pubblicano e l'INPS, nei documenti consultati il 19 ottobre 2026:

Intesa Sanpaolo, nelle domande frequenti sui mutui, scrive che «il richiedente, e ogni altro eventuale intestatario, non possa avere più di 80 anni (81 non compiuti) alla scadenza del mutuo». Il regolamento dell'INPS stabilisce che «la somma tra l'età del richiedente e la durata dell'ammortamento del mutuo non può essere maggiore di 80», con l'età contata al momento della domanda.

Gli 85 anni, quando si leggono, riguardano il garante, non chi chiede il mutuo: per il garante alcune banche accettano un'età a fine mutuo più alta, fino a 85 anni, altre gli fissano un limite più basso, a volte già alla firma. Le banche che non pubblicano il limite lo applicano in istruttoria, incrociando età, durata e reddito: prima di firmare un preliminare chiedilo per iscritto, e con una simulazione gratuita vedi quale rata regge la tua pensione.

Quanti anni di mutuo a 60, 65 e 70 anni, e quanto costa?

Gli anni li decide l'età che avrai all'ultima rata: un mutuo di 15 anni chiesto a 65 anni finisce a 80, chiesto a 70 finisce a 85. Il limite all'ultima rata cambia da banca a banca, quindi la tabella si legge così: scegli la durata con cui l'età all'ultima rata resta entro il limite della tua banca, e accanto trovi rata, interessi e pensione che serve per un mutuo di 100.000 € a tasso fisso, con i tassi rilevati in data 25 ottobre 2026.

Un mutuo di 100.000 € in 15 anni costa quindi circa 730 € al mese e 31.347 € di interessi in tutto; in 20 anni la rata scende a 593 €, ma gli interessi salgono a 42.293 €. La durata lunga serve quando la rata di quella corta supera la quota della pensione che la banca considera sostenibile; altrimenti la durata corta costa meno. Sono stime con uno spread medio (come facciamo i calcoli): rata e tasso veri dipendono dalla banca e dal tuo profilo.

Quali banche concedono mutui ai pensionati

Molte banche concedono mutui ai pensionati: nessuna legge lo vieta, e la pensione è un reddito che arriva ogni mese e non scade. L'art. 120-undecies del TUB chiede alla banca di verificare «le prospettive di adempimento da parte del consumatore degli obblighi stabiliti dal contratto di credito», e da questo punto di vista la pensione è fra i redditi più prevedibili. Quello che cambia da una banca all'altra è il limite d'età e il tipo di pensione che conta.

Chi è iscritto alla Gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali dell'INPS, come molti pensionati pubblici, ha anche un'altra strada. Il regolamento dei mutui INPS in vigore dal 1° aprile 2026 li concede agli iscritti «in attività di servizio o pensionati» con almeno un anno di iscrizione. Come funziona è spiegato nella guida al mutuo INPS ex INPDAP.

Requisiti: rata e pensioni che contano

La banca valuta tre elementi principali:

• Importo netto della pensione: dai cedolini della pensione o dalla Certificazione Unica, INPS o della cassa professionale.
• Rata/reddito: il 30% della pensione netta è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; la guida della Banca d'Italia, più prudente, suggerisce che «la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto.
• Storico creditizio: niente ritardi o insoluti segnalati nella Centrale dei rischi o in banche dati come CRIF.

Quali pensioni contano

Le pensioni di vecchiaia e anticipate, INPS o delle casse professionali (Cassa Forense, Inarcassa e le altre), sono il caso più semplice. Per le altre non c'è una regola di legge: decide ogni banca. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno, alcune banche non considerano le pensioni di invalidità e le rendite INAIL, e la reversibilità a volte la contano solo se non è l'unico reddito. Se la tua entrata è una di queste, conviene cercare le banche che la accettano, oppure affiancare un cointestatario o un garante con un reddito che la banca conta. L'invalidità, prestazione per prestazione, la trattiamo in mutuo con pensione di invalidità.

Pensione bassa: quanto mutuo si ottiene?

Con una pensione bassa il mutuo si può avere, ma resta piccolo, perché la rata dipende dalla pensione e la durata dall'età. La tabella mette insieme le due cose: rata al 33% della pensione netta, tasso fisso stimato sui tassi del 25 ottobre 2026 e la durata che resta con un limite di 80 anni all'ultima rata.

TAN fisso stimato: 3,75% a 20 anni, 3,80% a 15 e 3,76% a 10, cioè l'IRS della durata più uno spread stimato (come facciamo i calcoli). Sono stime: la cifra vera dipende dalla banca, dalle altre rate che paghi e dalla perizia. Con 1.200 € netti si passa da circa 66.800 € a 60 anni a circa 39.600 € a 70: a parità di pensione conta la durata, perché il capitale si divide su meno rate.

Cosa sposta l'esito

• Un cointestatario con un reddito, per esempio un figlio o il coniuge che lavora: i redditi si sommano, e dove la banca guarda l'età del più giovane si allunga anche la durata. I casi sono nella guida al genitore pensionato garante o cointestatario.
• Un garante, quando serve solo rafforzare la pratica: di solito è un parente stretto, e risponde del debito se le rate non vengono pagate.
• Un anticipo più alto: riduce il capitale da chiedere e quindi la rata su una durata corta.
• Meno debiti in corso: la cessione del quinto della pensione e gli altri prestiti si sommano alla rata del mutuo; chiuderli prima della domanda libera spazio.

Polizza vita: è obbligatoria?

La legge non impone la polizza vita per il mutuo, e nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno nessuna banca la chiede per l'età del cliente: di solito la banca chiede solo la polizza incendio e scoppio sulla casa, per tutta la durata del mutuo. Se decidi di fare la polizza vita lo stesso, il premio cresce con l'età e con la durata del mutuo, e si può pagare in un'unica soluzione o insieme alle rate.

L'art. 28 del D.L. 24 gennaio 2012 n. 1 stabilisce che i finanziatori che condizionano il mutuo alla stipula di una polizza «sono tenuti ad accettare, senza variare le condizioni offerte per l'erogazione del mutuo immobiliare o del credito al consumo, la polizza che il cliente presenterà o reperirà sul mercato». La copertura trovata fuori deve offrire un livello di garanzia equivalente, e conviene confrontare i prezzi: la guida della Banca d'Italia avverte che la polizza proposta dalla banca «potrebbe essere più costosa di altre offerte sul mercato». Approfondimento nella guida alle assicurazioni sul mutuo.

Documenti necessari

Rispetto al mutuo standard, al posto delle buste paga servono:

• Cedolini della pensione degli ultimi mesi, di solito 2 o 3 come le buste paga, o la Certificazione Unica. Se la CU dell'anno ancora manca, alcune banche accettano il prospetto annuale di liquidazione. Chi ha la pensione INPS li scarica da MyINPS, con il servizio Cedolino della pensione, che dà anche la CU e il certificato di pensione (modello Obis/M).
• Estratti conto ufficiali degli ultimi 3 mesi di tutti i conti su cui passano entrate e spese, compreso quello dove arriva la pensione: quelli emessi dalla banca, non la lista movimenti dell'app.
• Documento d'identità, codice fiscale, stato civile.
• Ultima dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi PF), se la presenti.
• Preliminare di compravendita (per acquisto) o atto di provenienza (per liquidità o ristrutturazione).
• Se fai una polizza vita: questionario sanitario e talvolta visita medica.

Alternative: prestito vitalizio e altre strade

Se hai più di 60 anni e l'obiettivo è ottenere liquidità, non comprare casa, esiste un prodotto specifico: il prestito vitalizio ipotecario (PVI). Lo disciplina l'art. 11-quaterdecies, comma 12, del D.L. 203/2005, nel testo riscritto dalla legge 44/2015, che lo riserva a persone fisiche «con età superiore a sessanta anni compiuti». Prevede:

• Liquidità in cambio di un'ipoteca sulla propria abitazione.
• Nessuna rata obbligatoria durante la vita del contraente.
• Il debito, con gli interessi capitalizzati ogni anno, si rimborsa in un'unica soluzione alla morte del contraente, di solito vendendo la casa, oppure prima se la casa viene venduta.
• Una somma che cresce con l'età di chi lo chiede; percentuali e tassi cambiano da banca a banca, come spiegato nella guida al prestito vitalizio ipotecario.

Se invece vuoi comprare e la durata concedibile è troppo corta, le strade sono un mutuo cointestato con un figlio che lavora, l'acquisto in comproprietà con i figli oppure, se hai già una casa e ti servono soldi, la vendita della nuda proprietà.

Per approfondire le tutele del consumatore in materia di mutuo consulta la Guida al mutuo di Banca d'Italia.