Risposta rapida
Con 3.000 € netti al mese puoi chiedere circa 193.787 € in 25 anni e 217.752 € in 30, con una rata di circa 990 €, il 33% del netto, ai tassi fissi rilevati il 27 ottobre 2026. È una stima per un caso medio: età, altri debiti e contratto la spostano.
Con questo stipendio la cifra che il reddito permette spesso supera quella che si riesce a usare. La banca presta di norma fino all'80% del valore della casa: per sfruttare tutti i 193.787 € servono una casa da circa 242.233 € e 48.447 € di anticipo, più imposte e notaio. Il criterio della rata è spiegato nella guida al rapporto rata/reddito.
La soglia del 30-35% del netto viene dalla prassi delle banche, che la applicano ognuna con criteri propri dentro la valutazione del merito creditizio chiesta dall'art. 120-undecies del TUB: nessuna legge fissa la percentuale.
Quanto puoi chiedere in 10, 15, 20, 25 e 30 anni
Con una rata di 990 € al mese e l'ammortamento alla francese, ecco il mutuo che si ripaga a ogni durata. Il TAN fisso somma l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate, rilevazione del 27 ottobre 2026) a uno spread medio stimato (0,30%); il variabile somma l'Euribor a 3 mesi (2,618%) a uno spread stimato (0,50%). Sono stime, non offerte di una banca.
| Durata | TAN fisso stimato | Mutuo a tasso fisso | Mutuo a tasso variabile (3,12%) |
|---|---|---|---|
| 10 anni | 3,76% | ~98.893 € | ~101.940 € |
| 15 anni | 3,81% | ~135.579 € | ~142.166 € |
| 20 anni | 3,77% | ~166.686 € | ~176.589 € |
| 25 anni | 3,69% | ~193.787 € | ~206.046 € |
| 30 anni | 3,60% | ~217.752 € | ~231.253 € |
Il variabile usa il TAN di oggi, che non resta fermo: la rata segue l'Euribor, quindi la cifra della colonna vale finché l'indice resta dov'è.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 193.000
con una rata di € 990 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,69%).
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Il calcolo, passo per passo
Ecco da dove vengono i 193.787 € dei 25 anni. Il conto si rifà in quattro passaggi, anche con il tuo stipendio.
- La rata che lo stipendio regge: 3.000 € × 33% = 990 € al mese. È la prassi delle banche; la guida della Banca d'Italia sul mutuo è più prudente, perché calcola il terzo sul reddito al netto delle spese fisse: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile». Le rate di altri finanziamenti si tolgono dai 990 €.
- Il tasso: TAN fisso a 25 anni = IRS a 25 anni (3,387%, rilevazione del 27 ottobre 2026) + spread medio stimato (0,30%) = 3,69%, arrotondato al centesimo.
- Il mutuo che quella rata ripaga: con l'ammortamento alla francese, 300 rate da 990 € al 3,69% ripagano circa 193.787 €. Gli interessi, in 25 anni, sono circa 103.213 €.
- La casa e l'anticipo: se la banca presta l'80% del valore, 193.787 € bastano per una casa da circa 242.233 €. La differenza, 48.447 €, è l'anticipo da mettere tu; imposte, notaio e perizia si aggiungono.
La formula, gli spread che usiamo e i limiti di queste stime sono spiegati nella pagina su come facciamo i calcoli.
I tassi di oggi
- Euribor 3 mesi 2,618% (fixing EMMI, rilevazione del 27 ottobre 2026).
- Eurirs 10 anni 3,46%, 20 anni 3,47%, 30 anni 3,30% (ICE Swap Rate, rilevazione del 27 ottobre 2026).
- TAEG medio dei nuovi mutui per la casa 3,99% (Banca d'Italia, dato di agosto 2026, pubblicato il 9 ottobre), dalle statistiche sui tassi di interesse della Banca d'Italia.
- Tasso BCE sui depositi 2,50%, in vigore dal 16 settembre 2026 secondo i tassi ufficiali della BCE.
Prima di dare per scontato che il mutuo più lungo abbia un tasso più alto, guarda la curva per durata: sul fisso l'IRS a 30 anni non è sempre più alto di quello a 20, e quando non lo è la durata lunga non paga un tasso più caro. Paga comunque più interessi in totale, perché li paga per più anni.
Il vero limite con 3.000 €: perizia e anticipo
La banca presta una percentuale del minore fra il prezzo che paghi e il valore che il perito dà alla casa. Nella guida «Comprare una casa» della Banca d'Italia si legge che l'intermediario concede un importo «che non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia», e che gli intermediari che vanno oltre quella soglia «richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente».
Con il mutuo dei 25 anni, circa 193.787 €, i conti sono questi:
- all'80% serve una casa valutata almeno 242.233 € e servono 48.447 € tuoi, più le spese;
- se il perito valuta la casa 20.000 € meno del prezzo pattuito, il mutuo all'80% scende di 16.000 € e la differenza va coperta con i risparmi;
- con meno anticipo la cifra che puoi usare si abbassa: con 30.000 € da mettere nell'anticipo, spese a parte, la casa arriva a 150.000 € e il mutuo si ferma a 120.000 €, anche se il reddito reggerebbe un mutuo da 193.787 €.
Quando la perizia arriva sotto il prezzo si può trattare con il venditore, chiedere una revisione portando le vendite di case simili in zona o aggiungere risparmi: le strade sono spiegate nella guida sulla perizia più bassa del prezzo. Il rapporto fra mutuo e valore della casa si chiama LTV.
Cosa cambia la cifra
I 193.787 € valgono per un caso medio: stipendio fisso, nessun altro debito, 25 anni di durata. Ecco cosa li sposta, con i numeri.
- Gli altri finanziamenti. La banca somma le rate che paghi già a quella del mutuo: con un prestito da 300 € al mese la rata disponibile scende a 690 € e il mutuo a 25 anni a circa 135.063 €, 58.723 € in meno.
- La durata e l'età. La stessa rata ripaga circa 166.686 € in 20 anni e 217.752 € in 30. Ogni banca vuole però che il mutuo finisca entro una certa età, diversa da banca a banca: più avanti con gli anni la durata possibile si accorcia, e con lei la cifra. Se la casa che cerchi chiede meno del massimo, una durata breve fa risparmiare parecchi interessi (quale durata conviene).
- Fisso o variabile. Al variabile di oggi, con un TAN stimato del 3,12%, la stessa rata ripaga circa 206.046 € in 25 anni, contro i 193.787 € del fisso. La rata del variabile però segue l'Euribor: se l'indice sale, sale anche lei. Per questo la banca, nel decidere quanto prestarti, deve considerare anche un possibile rialzo dei tassi, e la cifra in più del variabile non è detto che te la conceda.
- L'anticipo. Con la durata cresce anche l'anticipo che serve: i 217.752 € dei 30 anni chiedono una casa da 272.190 € e 54.438 € tuoi, contro i 48.447 € dei 25 anni (imposte e notaio a parte). Se convenga chiedere qualcosa in più alla banca o metterlo di anticipo lo spiega la pagina sul mutuo da 210.000 euro.
- Il contratto. Con un contratto a tempo determinato di solito la banca vuole vedere che hai lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante (mutuo a tempo determinato). Con la partita IVA, 3.000 € netti medi possono valere meno di 3.000 € in busta paga, perché la banca guarda i redditi dichiarati negli ultimi anni e la continuità dell'attività (mutuo con partita IVA). Anche l'affitto che incassi di solito conta solo in parte.
- In due. Se i 3.000 € sono la somma di due stipendi da 1.500 €, la banca somma i redditi dei cointestatari e il conto è quello di questa pagina; se ai tuoi 3.000 € si aggiunge lo stipendio di un'altra persona, la cifra cresce (mutuo cointestato con due stipendi).
- Under 36 e Fondo Consap. Se hai meno di 36 anni o rientri nelle altre categorie di legge (giovani coppie, genitori soli con figli minori, conduttori di alloggi IACP e poche altre) e alla domanda non possiedi altre abitazioni, nemmeno all'estero (salvo alcune case ereditate), il Fondo di garanzia per la prima casa copre il 50% della quota capitale, che sale all'80% se hai un ISEE fino a 40.000 € e il mutuo supera l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE: D.L. 66/2026, art. 4-bis), e permette alla banca di finanziare fino al 100%. Il mutuo coperto dalla garanzia non può superare 250.000 € e i 193.787 € rientrano: con la garanzia la stessa cifra può comprare senza anticipo una casa da 193.787 € (imposte e notaio a parte), invece di una da 242.233 € con 48.447 € tuoi. La banca però non è obbligata: Consap precisa che il mutuo resta soggetto «alle autonome ed esclusive valutazioni della banca». Requisiti e domanda sono spiegati in come funziona il Fondo Consap.
Questi numeri valgono per un caso medio. Per sapere quanto puoi chiedere tu, con la tua età, i finanziamenti che hai già e il valore della casa che hai in mente, fai una simulazione del mutuo su GoMutuo: è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.
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