Con 3.000 € netti al mese la rata sostenibile è di circa 1.000 € (33% del reddito netto). Con un TAN fisso ipotizzato tra 3,2% e 3,8%, il capitale finanziabile indicativo è di 168.000-177.000 € su 20 anni e di 215.000-231.000 € su 30 anni.
La differenza rispetto alle fasce di reddito più basse è sostanziale: qui il primo limite che si incontra non è la capacità di rimborso, ma il valore di perizia dell'immobile e il rapporto massimo finanziabile che la banca applica su quel valore.
La soglia del 30-35% del reddito netto non è un limite di legge: è una prassi prudenziale diffusa tra gli istituti, che ogni banca declina con criteri propri.
Tabella: durata × tasso × capitale massimo
Rata fissa di 1.000 €/mese, ammortamento alla francese. I TAN sono scenari di ipotesi dichiarati.
| Durata | TAN 3,2% | TAN 3,5% | TAN 3,8% |
|---|---|---|---|
| 10 anni | ~102.600 € | ~101.100 € | ~99.700 € |
| 15 anni | ~142.800 € | ~139.900 € | ~137.000 € |
| 20 anni | ~177.100 € | ~172.400 € | ~167.900 € |
| 25 anni | ~206.300 € | ~199.800 € | ~193.500 € |
| 30 anni | ~231.200 € | ~222.700 € | ~214.600 € |
Il vero limite in questa fascia: perizia e LTV
La banca finanzia una percentuale del minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Con un capitale teorico di 200.000 €:
- LTV 80% → serve un immobile valutato almeno 250.000 €.
- Perizia a 230.000 € su prezzo 250.000 € → il finanziabile all'80% scende a 184.000 € e la differenza va coperta con liquidità.
- Oltre l'80% → molte banche applicano uno spread più alto, quindi il costo del capitale aggiuntivo cresce.
Il meccanismo è descritto in cos'è l'LTV e come si calcola. Se la perizia risulta più bassa del prezzo, l'articolo di riferimento è istruttoria del mutuo: fasi e tempi.
Il contesto tassi di fine agosto 2026
- Euribor 3 mesi 2,573% (fixing EMMI rilevato su euribor-rates.eu, 28/08/2026).
- Eurirs 10 anni 3,28%, 20 anni 3,45%, 30 anni 3,37% (rilevazione del 21/08/2026).
- TAEG medio nuove erogazioni acquisto abitazione 3,95% (Banca d'Italia, giugno 2026).
- Tasso BCE sui depositi 2,25% dall'11/06/2026; prossima riunione 10/09/2026.
Interessante notare che la curva IRS a 30 anni è oggi inferiore a quella a 20: la durata più lunga non è automaticamente la più cara sul fisso. I valori per durata sono in IRS/Eurirs oggi.
Perché con questo reddito conviene accorciare
Con rata da 1.000 € una durata di 15 anni finanzia già circa 137.000-143.000 €. Se il capitale necessario rientra in quella cifra, allungare a 30 anni serve solo ad aumentare gli interessi totali. La scelta della durata è trattata in quale durata conviene e il calcolo della rata in come si calcola la rata.
Reddito autonomo e reddito misto
3.000 € netti da lavoro dipendente e 3.000 € netti medi da partita IVA non valgono lo stesso in istruttoria: nel secondo caso la banca guarda gli ultimi esercizi dichiarati e applica coefficienti prudenziali sulla continuità. Anche il reddito da locazione viene considerato solo parzialmente: l'affitto percepito conta come reddito?
Per un confronto con la soglia di reddito richiesta su importi elevati vedi quanto reddito serve per un mutuo da 200.000 €, e per le fasce adiacenti 1.800 € e 4.000 €.
Domande frequenti
Fonti pubbliche: Banca d'Italia - Statistiche, euribor-rates.eu. Per una stima personalizzata parti da una simulazione su GoMutuo.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. I capitali derivano da calcoli su scenari di TAN dichiarati e non costituiscono offerta o preventivo.
