Risposta rapida
Un mutuo da 90.000 € a tasso fisso costa circa 541 € al mese in 20 anni, 466 € in 25 e 415 € in 30. Da soli, con la rata entro il 33% del netto come chiedono di solito le banche, servono almeno 1.640 €, 1.413 € e 1.257 € netti al mese. In due conta la somma: a 25 anni bastano circa 706 € a testa.
Sono stime sui tassi rilevati il 24 settembre 2026. Il conto opposto, dallo stipendio all'importo, è nella guida su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.
Rata, interessi e stipendio per 90.000 € da 10 a 30 anni
Le cinque durate più cercate, a tasso fisso e variabile. Lo stipendio è il netto mensile minimo perché la rata resti al 33%, senza altri finanziamenti in corso.
| Durata | Tasso | TAN stimato | Rata mensile | Interessi totali | Stipendio netto minimo |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 anni | Fisso | 3,95% | 909 € | 19.088 € | 2.755 € |
| 10 anni | Variabile | 3,11% | 874 € | 14.835 € | 2.647 € |
| 15 anni | Fisso | 3,94% | 663 € | 29.343 € | 2.009 € |
| 15 anni | Variabile | 3,11% | 626 € | 22.733 € | 1.898 € |
| 20 anni | Fisso | 3,91% | 541 € | 39.870 € | 1.640 € |
| 20 anni | Variabile | 3,11% | 504 € | 30.986 € | 1.528 € |
| 25 anni | Fisso | 3,82% | 466 € | 49.846 € | 1.413 € |
| 25 anni | Variabile | 3,11% | 432 € | 39.587 € | 1.309 € |
| 30 anni | Fisso | 3,71% | 415 € | 59.315 € | 1.257 € |
| 30 anni | Variabile | 3,11% | 385 € | 48.529 € | 1.166 € |
Tassi rilevati il 24 settembre 2026: IRS della stessa durata per il fisso (fonte ICE Swap Rate), Euribor a 3 mesi al 2,614% per il variabile (fonte EMMI). Il TAN è l'indice più uno spread medio di 0,30% sul fisso e 0,50% sul variabile, una stima di GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia: lo spread vero lo decide la banca. Lo stesso calcolo per un importo più che doppio è nella pagina sul mutuo da 200.000 €.
Il calcolo, passo per passo
Prendiamo il fisso a 25 anni. Il conto si rifà con una calcolatrice o un foglio di calcolo.
- Importo: 90.000 €, da restituire in 300 rate mensili.
- TAN: IRS a 25 anni al 3,52% (rilevazione del 24 settembre 2026, fonte ICE Swap Rate) più lo spread stimato di 0,30%: 3,82% l'anno, cioè 0,3183% al mese.
- Rata: con l'ammortamento alla francese, rata = capitale × i ÷ (1 − (1 + i)−n), con i tasso mensile e n numero di rate. Risultato: 466 € al mese. In Excel: =RATA(3,82%/12; 300; -90000).
- Stipendio: 466 € ÷ 33% = 1.413 € netti al mese.
È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.
Il 33% viene dalla prassi delle banche, e la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario motiva così: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito». Quali redditi la banca conta lo spiega la guida al rapporto rata/reddito.
Da soli o in due: quanto deve guadagnare ciascuno
Per il rapporto rata/reddito conta quanto fanno insieme gli stipendi, non quanti sono: in un mutuo cointestato la banca somma i netti e applica la stessa soglia al totale. Se il reddito è uno solo deve bastare da solo, e come vedi più sotto alcune banche lo guardano con più cautela.
| Fisso | Rata | Un solo reddito (33%) | Un solo reddito, banca prudente (30%) | In due, a testa se guadagnate uguale (33%) |
|---|---|---|---|---|
| 20 anni | 541 € | 1.640 € | 1.804 € | 820 € |
| 25 anni | 466 € | 1.413 € | 1.554 € | 706 € |
| 30 anni | 415 € | 1.257 € | 1.383 € | 628 € |
Chi parte dallo stipendio trova i conti per 1.300 € netti al mese, la cifra più vicina ai 1.257 € che servono a 30 anni.
Dividere a metà non è obbligatorio. Con 1.100 € di stipendio più un part-time da 500 € la rata sostenibile è 528 € e copre circa 101.941 € a 25 anni. Se il part-time è a termine o appena iniziato, molte banche lo pesano meno o non lo contano: con i soli 1.100 € anche a 30 anni il mutuo si ferma a circa 78.768 €. Quando conta per intero lo spiega la guida sul mutuo con due contratti part-time.
Con un solo reddito la banca guarda di più. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno alcune banche tengono una soglia più bassa per chi ha un solo stipendio, e molte controllano il reddito residuo: quello che resta dopo la rata deve bastare a vivere, in base alle persone del nucleo. Una rata di 466 € su 1.500 € netti va bene per un single, meno per chi mantiene partner e figli. Alternative come il garante sono nella guida sul mutuo con un solo stipendio.
In due, ognuno firma per l'intero debito: se uno smette di pagare, la banca può chiedere tutta la rata all'altro.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 140.000
con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,82%).
Vedi le offerte vere per teStima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.
Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte
Di solito la banca finanzia fino all'80% del valore della casa, calcolato sul minore fra prezzo e perizia. Perché 90.000 € restino entro l'80%, la casa deve valere almeno 112.500 € e l'anticipo minimo è di 22.500 €: su una casa più cara l'anticipo sale, su una meno cara la banca presta meno di 90.000 €. Cosa succede se la perizia esce più bassa del prezzo lo spiega la guida all'LTV del mutuo.
Per notaio, imposte, perizia, istruttoria ed eventuale agenzia ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 5.625-6.750 €: in tutto servono circa 28.125-29.250 € da parte. Dentro c'è l'imposta sostitutiva sul mutuo, trattenuta dalla banca all'erogazione: 0,25% per la prima casa (225 €) e 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione che non ha i requisiti della prima casa, come prevede l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 (1.800 €).
Cosa cambia la cifra
I numeri sopra valgono per un caso pulito: contratto stabile, nessun altro debito, durata libera. Nella realtà almeno uno di questi fattori sposta il risultato.
- Un finanziamento in corso. Tutte le rate si sommano, carte revolving comprese. Un prestito da 200 € al mese alza lo stipendio necessario di 606 €: a 25 anni da 1.413 € a 2.019 €. A stipendio fermo, invece, il mutuo scende a circa 51.386 €.
- L'età. Non c'è una regola di legge: fra le banche con cui lavoriamo il mutuo deve finire di solito fra i 75 e gli 80 anni. A 55 anni, con una banca che si ferma a 75, restano 20 anni e lo stipendio minimo sale a 1.640 €, contro 1.257 € a 30 anni. In cointestazione alcune banche guardano il più giovane, per altre basta che rientri uno dei due. Oltre i 50 anni alcune banche chiedono anche una stima della pensione futura, perché la rata deve reggere anche dopo il pensionamento.
- Il contratto. Il caso standard è il tempo indeterminato con la prova superata. Con un contratto a tempo determinato la banca vuole vedere gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante. Con la partita IVA conta il reddito dichiarato, non il fatturato.
- La soglia della banca. Il 33% è la prassi più comune, ma ogni banca fissa la sua. Una banca che si ferma al 30% chiede 1.554 € netti per il fisso a 25 anni; oltre il 35% di solito servono garanzie in più. Fra le banche con cui lavoriamo alcune arrivano al 40%, e con redditi alti o due redditi anche oltre.
- Under 36 e Fondo Consap. La garanzia non è per tutti: la legge 147/2013, art. 1, comma 48, lettera c) la concede «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», ai conduttori di case popolari e agli under 36 (altre norme aggiungono famiglie numerose e persone con disabilità grave). Si può arrivare al 100% del valore, ma alcune banche fanno i mutui Consap solo da un importo più alto, anche 100.000 €: su 90.000 € la scelta si restringe.
- Fisso o variabile. A 25 anni il variabile oggi costa 34 € al mese in meno e abbassa lo stipendio minimo a 1.309 €. Però segue l'Euribor, e alcune banche per il variabile usano una soglia rata/reddito più bassa.
Alcuni casi particolari
- Pensionato. Conta la pensione netta, ma l'età accorcia la durata: a 65 anni, con una banca che si ferma a 80, si arriva a 15 anni, con una rata di 663 € e una pensione minima di 2.009 €. Dettagli nella guida al mutuo per pensionati.
- Autonomo o forfettario. Conta il reddito dichiarato, di solito la media degli ultimi due anni, e di solito servono gli estratti conto degli ultimi 6 mesi, anche dei conti dell'attività.
- Straniero residente. Il conto della rata è lo stesso; cambiano documenti e richieste su permesso e anni di residenza, che decide ogni banca.
- Coppia o monoreddito. In due si sommano i redditi e anche le rate in corso di entrambi; da soli pesa il reddito residuo per il nucleo, come visto sopra.
- Seconda casa. Alcune banche finanziano solo il 75%: la casa deve valere almeno 120.000 €, l'anticipo sale ad almeno 30.000 € e l'imposta sostitutiva è al 2%.
- Chi ha già un mutuo. La rata in corso si somma alla nuova: con 400 € al mese già addebitati, il fisso a 25 anni richiede 2.625 € netti. Il caso è nella guida sul secondo mutuo con un solo stipendio.
Dalla stima al tuo caso
Le cifre di questa pagina sono stime su tassi medi e su una sola regola, il rapporto rata/reddito. La rata vera dipende dallo spread che la banca applica al tuo profilo, dalla durata che l'età consente, dalle rate che paghi già e da come legge il tuo contratto. La simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati invece che da un caso medio: in 6 minuti, gratis, ti dice se un mutuo da 90.000 € è fattibile con il tuo reddito e con che rata.
Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 60.000 € e mutuo da 40.000 €.
Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 1.700 € netti, con 2.200 € netti o con 3.000 € netti al mese.
