Risposta rapida
Un mutuo da 100.000 € a tasso fisso costa circa 598 € al mese in 20 anni, 515 € in 25 e 460 € in 30. Per restare con la rata entro il 33% del netto, la prassi delle banche, servono circa 1.811 € di stipendio al mese a 20 anni, 1.561 € a 25 e 1.393 € a 30. Sono stime sui tassi del 22 settembre 2026.
La rata più bassa si paga in interessi: 65.498 € in 30 anni, 43.420 € in 20. Il conto rovesciato, dallo stipendio, è in quanto mutuo si ottiene con 1.500 € netti: con quella cifra 100.000 € ci stanno a 30 anni, non a 25.
Rata di un mutuo da 100.000 euro in 10, 15, 20, 25 e 30 anni
| Durata | Tasso | TAN stimato | Rata | Interessi totali | Stipendio netto minimo |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 anni | Fisso | 3,80% | 1.003 € | 20.357 € | 3.039 € |
| 10 anni | Variabile | 3,11% | 971 € | 16.483 € | 2.941 € |
| 15 anni | Fisso | 3,85% | 732 € | 31.795 € | 2.219 € |
| 15 anni | Variabile | 3,11% | 696 € | 25.259 € | 2.109 € |
| 20 anni | Fisso | 3,84% | 598 € | 43.420 € | 1.811 € |
| 20 anni | Variabile | 3,11% | 560 € | 34.429 € | 1.697 € |
| 25 anni | Fisso | 3,77% | 515 € | 54.566 € | 1.561 € |
| 25 anni | Variabile | 3,11% | 480 € | 43.986 € | 1.454 € |
| 30 anni | Fisso | 3,69% | 460 € | 65.498 € | 1.393 € |
| 30 anni | Variabile | 3,11% | 428 € | 53.922 € | 1.296 € |
Tassi rilevati il 22 settembre 2026: per il fisso l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate), per il variabile l'Euribor a 3 mesi (EMMI, 2,608%). Il TAN è l'indice più uno spread medio di 0,30% sul fisso e 0,50% sul variabile, stimato da noi su dati ABI e Banca d'Italia perché le banche non lo pubblicano.
Il calcolo, passo per passo
Il caso di mezzo, 100.000 € a tasso fisso in 25 anni; per le altre righe cambiano solo durata e IRS.
- Importo e durata: 100.000 € in 25 anni, cioè 300 rate mensili.
- Tasso: IRS a 25 anni 3,47% (rilevazione del 22 settembre 2026) più lo spread stimato di 0,30% = TAN 3,77%. Il tasso mensile è il TAN diviso 12: 0,3142%.
- Rata, con l'ammortamento alla francese: R = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), con C = 100.000, i = tasso mensile, n = 300. Fa 515,22 € al mese; in un foglio di calcolo, =RATA(3,77%/12; 300; -100000).
- Stipendio: rata diviso 33% = 1.561 € netti al mese, senza altri finanziamenti.
- Interessi: rata per 300, meno i 100.000 € di capitale = 54.566 €.
È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.
La soglia del 33% è prassi, non legge. La guida al mutuo della Banca d'Italia la motiva così: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito». Quali redditi contano è spiegato in come si calcola il rapporto rata/reddito.
Mutuo da 100.000 euro: meglio 20 o 30 anni?
Da 20 a 30 anni la rata scende di 138 € al mese e gli interessi salgono di 22.078 €, circa il 51% in più. In cambio lo stipendio che la banca chiede cala di 418 €.
| Tasso fisso | 20 anni | 25 anni | 30 anni |
|---|---|---|---|
| Rata mensile | 598 € | 515 € | 460 € |
| Stipendio netto minimo | 1.811 € | 1.561 € | 1.393 € |
| Interessi totali | 43.420 € | 54.566 € | 65.498 € |
| Totale restituito | 143.420 € | 154.566 € | 165.498 € |
Con un netto sopra i 1.811 € e nessun'altra rata, i 20 anni fanno risparmiare più di 22.000 €. Fra 1.393 e 1.811 €, invece, la banca concede i 100.000 € solo allungando, e la durata la decide lo stipendio.
Chi sceglie 30 anni può accorciarli strada facendo, perché sui mutui per la casa l'estinzione anticipata, anche parziale, non ha penali. Sui mutui piccoli, invece, la surroga può diventare difficile: nessuna legge fissa un minimo, ma alcune banche la fanno solo da 50.000 € di debito residuo, altre da 75.000-80.000 €. Dopo 10 anni restano circa 77.949 € su 30 anni, 70.751 € su 25 e 59.469 € su 20. Il confronto fra durate su importi più alti è in durata del mutuo: 20, 25 o 30 anni.
Quanto costa davvero un mutuo di 100.000 euro
Oltre ai 100.000 € di capitale, a tasso fisso paghi da 20.357 € di interessi in 10 anni a 65.498 € in 30. Per la Banca d'Italia «All'inizio si pagano soprattutto interessi»: nella prima rata a 25 anni sono 314 € su 515 €. Poi ci sono le voci che la rata non mostra:
- Imposta sostitutiva, trattenuta all'erogazione: 0,25% per la prima casa (250 €), 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti della prima casa, come una seconda casa (2.000 €). L'art. 18 del D.P.R. 601/1973 dice: «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l'aliquota si applica nella misura del 2 per cento».
- Istruttoria, perizia e polizza incendio e scoppio: le ultime due servono sempre, gli importi cambiano da banca a banca e finiscono nel TAEG.
Una voce gioca a favore: se il mutuo è ipotecario, serve a comprare la casa e ci vai a vivere entro un anno, gli interessi danno una detrazione IRPEF del 19%, e la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi precisa che «La detrazione spetta su un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a euro 4.000». Con 100.000 € gli interessi del primo anno stanno sotto il tetto a ogni durata: a 25 anni sono circa 3.728 €, quindi 708 € di IRPEF in meno, se hai abbastanza imposta da cui scalarli. Nell'anno del rogito, però, nel tetto entrano anche imposta sostitutiva, notaio del mutuo, istruttoria e perizia. E con un reddito complessivo sopra i 75.000 €, per i mutui firmati dal 2025, gli interessi rientrano nel limite complessivo alle detrazioni introdotto dalla legge di bilancio 2025 (L. 207/2024).
Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte
Con l'LTV standard dell'80%, 100.000 € di mutuo bastano per una casa da 125.000 €, e l'anticipo è di 25.000 €. L'LTV è la quota del valore che la banca finanzia, calcolata sul minore fra prezzo e perizia: se la perizia esce più bassa, l'anticipo sale. Il meccanismo è in come si calcola l'LTV.
Poi le spese una tantum: notaio, imposte d'acquisto, perizia, istruttoria, eventuale agenzia. Ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 6.250-7.500 €. In tutto servono da parte circa 31.250-32.500 €.
Su una casa da 110.000 €, 100.000 € sono il 91%: serve un prodotto oltre l'80%, con spread più alti, o la garanzia Consap. Per la seconda casa alcune banche si fermano al 75%, e l'anticipo sale a 33.333 €.
Cosa cambia la cifra
La tabella vale per chi non ha altri debiti, ha l'età per un mutuo lungo e un contratto stabile. Il resto sposta le cifre, quasi sempre verso l'alto.
Un finanziamento in corso. La banca somma tutte le rate, e le carte revolving contano anche se non le usi. Un prestito da 200 € al mese alza lo stipendio necessario di 606 €: a 25 anni da 1.561 € a 2.167 €. A stipendio invariato scende il mutuo: circa 61.182 € a 25 anni.
L'età. Nessuna legge fissa un limite: nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno il mutuo deve finire fra i 75 e gli 80 anni. Con il limite a 75, a 50 anni si arriva a 25 anni di durata (1.561 € di stipendio), a 55 anni si scende a 20 (1.811 €). Dopo i 50 alcune banche chiedono anche una stima della pensione.
Il contratto. Con un tempo determinato la banca vuole vedere che hai lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante.
La soglia della banca. Il 33% è la prassi più diffusa. Fra le banche con cui lavoriamo le soglie vanno da un terzo al 40%, e alcune scendono per il variabile o per chi ha un solo reddito: a 25 anni lo stipendio necessario va da 1.288 € (al 40%) a 1.717 € (al 30% prudenziale).
Under 36 e garanzia Consap. Con la garanzia del Fondo prima casa la banca può finanziare, se lo ritiene, fino al 100% del prezzo, ma il Fondo non è aperto a tutti: la L. 147/2013, art. 1, comma 48 concede la garanzia «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», degli inquilini delle case popolari e degli under 36, più poche altre categorie elencate sulla pagina del Fondo. Alcune banche accettano la garanzia solo da un importo minimo, in qualche caso 100.000 € o più. Dettagli in Fondo di garanzia prima casa Consap.
Fisso o variabile. Oggi il variabile parte più basso: a 25 anni 480 € contro 515 €. Con l'Euribor più alto di 1 punto la rata diventerebbe circa 534 €, e lo stipendio necessario 1.618 €.
Alcuni casi particolari
- Pensionato: conta la pensione netta, ma l'età accorcia la durata. A 65 anni, con una banca che arriva a 80 anni, restano 15 anni: rata di 732 € e pensione di almeno 2.219 €. Vedi mutuo per pensionati.
- Autonomo o forfettario: conta il reddito dichiarato, per il forfettario quello dopo il coefficiente di redditività.
- Straniero: con un permesso di soggiorno valido i conti sono gli stessi; gli anni di residenza richiesti li fissa ogni banca.
- Coppia: i netti si sommano, quindi a 25 anni bastano due stipendi da 781 €, se dopo la rata resta abbastanza per vivere. Vedi mutuo cointestato con due stipendi.
- Monoreddito: stessa regola, ma alcune banche applicano una soglia più bassa.
- Appena assunto: nessuna legge fissa un'anzianità minima; di solito basta il periodo di prova superato, ma secondo la banca si va da nessuna anzianità a 6 mesi, fino a 2 o 3 anni.
- Seconda casa: imposta sostitutiva al 2%, niente detrazione sugli interessi, anticipo spesso più alto. Vedi mutuo per la seconda casa.
- Chi ha già un mutuo: la sua rata si somma alle altre. Con 400 € al mese in corso, per altri 100.000 € a 25 anni servono circa 2.773 € netti.
Dalla stima al tuo caso
Queste cifre sono stime su indici di mercato e su una prassi media delle banche: danno l'ordine di grandezza. Se a te daranno 100.000 €, e con che rata, dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo. La simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati: in 6 minuti, gratis, ti dice se un mutuo da 100.000 € è fattibile per il tuo profilo e con che rata.
Per un importo doppio i conti sono in quanto reddito serve per un mutuo da 200.000 €; per partire dallo stipendio c'è quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio.
Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 50.000 €, mutuo da 120.000 € e mutuo da 150.000 €.
Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti, con 2.500 € netti o con 3.000 € netti al mese.
