Risposta rapida
Un mutuo da 70.000 € a tasso fisso costa circa 421 € al mese in 20 anni, 362 € in 25 anni e 323 € in 30 anni. Con la prassi delle banche, che tengono la rata entro il 33% del reddito netto, lo stipendio che serve è di circa 1.274 € netti al mese in 20 anni, 1.098 € in 25 e 978 € in 30.
Sono cifre da primo stipendio: con 1.200 € netti i 70.000 € ci stanno in 25 anni, con 1.300 € già in 20 (i conti per le due fasce sono in quanto mutuo si può chiedere con 1.200 euro e in quanto mutuo si può chiedere con 1.300 euro). Al primo impiego, però, contano anche il contratto e la durata. È una stima sui tassi di oggi: la cifra vera dipende da età, durata, altri finanziamenti, contratto e anticipo.
Mutuo 70.000 euro in 10, 15, 20, 25 e 30 anni: rata e stipendio
Per ogni durata la tabella dà la rata, gli interessi pagati in tutto e lo stipendio netto minimo con la rata al 33% del reddito.
| Durata | Tasso | TAN stimato | Rata al mese | Interessi totali | Stipendio netto minimo |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 anni | Fisso | 3,91% | 706 € | 14.687 € | 2.139 € |
| 10 anni | Variabile | 3,12% | 680 € | 11.577 € | 2.060 € |
| 15 anni | Fisso | 3,91% | 515 € | 22.633 € | 1.559 € |
| 15 anni | Variabile | 3,12% | 487 € | 17.742 € | 1.477 € |
| 20 anni | Fisso | 3,90% | 421 € | 30.922 € | 1.274 € |
| 20 anni | Variabile | 3,12% | 392 € | 24.185 € | 1.189 € |
| 25 anni | Fisso | 3,81% | 362 € | 38.655 € | 1.098 € |
| 25 anni | Variabile | 3,12% | 336 € | 30.900 € | 1.019 € |
| 30 anni | Fisso | 3,71% | 323 € | 46.134 € | 978 € |
| 30 anni | Variabile | 3,12% | 300 € | 37.882 € | 908 € |
Tassi rilevati il 23 settembre 2026. Il TAN fisso è l'IRS della stessa durata più uno spread di 0,30%, il variabile è l'Euribor a 3 mesi (2,622%) più 0,50%. Lo spread è una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia: sul fisso la forchetta stimata va da 0,20% a 0,40%. La rata del variabile vale finché l'indice resta dov'è.
Per 5 anni non diamo cifre: la nostra rilevazione degli indici parte da 10 anni, e di solito le durate vanno da 10 a 30 (alcune banche partono da 5, alcuni prodotti arrivano a 40). Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, la tabella per fasce è nella guida su quanto mutuo si può chiedere con il proprio stipendio.
Il calcolo, passo per passo
L'esempio è il mutuo a 25 anni a tasso fisso. Con gli stessi passaggi rifai il conto di ogni riga della tabella.
- Importo: 70.000 € in 25 anni, cioè 300 rate mensili.
- TAN: IRS a 25 anni del 23 settembre 2026 al 3,51% (fonte ICE Swap Rate) più lo spread stimato di 0,30%: TAN 3,81%.
- Rata: con l'ammortamento alla francese è capitale × i ÷ [1 − (1 + i)^−n], con i = TAN ÷ 12 (0,318% al mese) e n = 300. Risultato: 362 € al mese.
- Stipendio che serve: 362 € ÷ 33% = circa 1.098 € netti al mese.
- Interessi: rata × 300 − 70.000 = circa 38.655 €.
È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.
La soglia del 33% non la fissa una legge. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario la dice così: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile». Oltre il 35% di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. Quali redditi entrano nel conto è spiegato in come si calcola il rapporto rata/reddito.
Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte
Di norma la banca finanzia fino all'80% del prezzo o della perizia, se più bassa. Perché 70.000 € di mutuo restino entro questa quota, la casa deve valere almeno 87.500 € e l'anticipo minimo è di 17.500 €: il meccanismo è in cos'è l'LTV e come si calcola.
Per notaio, imposte, perizia e istruttoria ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 4.375-5.250 €: in tutto, da parte servono circa 21.875-22.750 €. Una voce è esatta: l'imposta sostitutiva sul mutuo, che per l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 è dello 0,25% per la prima casa (175 €) e del 2% se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti della prima casa (1.400 €). L'importo è sopra il minimo che le banche chiedono per un mutuo d'acquisto, di solito fra 25.000 e 50.000 € secondo la banca.
Primo stipendio: 15, 20 o 25 anni?
A 25-30 anni l'età non limita la durata: anche un mutuo a 30 anni finisce entro i 60. La scelta vera è fra pagare meno interessi e avere lo stipendio che la rata richiede.
| Tasso fisso | Rata | Stipendio che serve | Interessi totali | Mutuo possibile con 1.200 € netti | Mutuo possibile con 1.300 € netti |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 anni | 515 € | 1.559 € | 22.633 € | 53.864 € | 58.353 € |
| 20 anni | 421 € | 1.274 € | 30.922 € | 65.920 € | 71.414 € |
| 25 anni | 362 € | 1.098 € | 38.655 € | 76.536 € | 82.914 € |
In 15 anni si pagano 16.021 € di interessi in meno che in 25, ma lo stipendio necessario sale da 1.098 € a 1.559 €. Con 1.300 € netti, a 15 anni ci si ferma a circa 58.353 €.
Chi si aspetta uno stipendio in crescita può prendere la durata lunga che la banca accetta oggi e accorciarla poi con rimborsi parziali: per i mutui casa delle persone fisiche l'art. 120-ter del Testo unico bancario rende nulla ogni penale per l'estinzione anticipata, anche parziale. Conviene solo con risparmi veri, senza svuotare la riserva per gli imprevisti.
Cosa cambia la cifra
Un finanziamento già in corso
La banca somma tutte le rate, carte revolving comprese anche se non le usi. Una rata di 200 € alza lo stipendio necessario di circa 606 €: a 25 anni da 1.098 € a circa 1.704 € netti. Con 1.300 € netti e la stessa rata in corso, il mutuo possibile a 25 anni scende a circa 44.260 €.
Il contratto di lavoro
Con un tempo determinato la banca di solito vuole che tu abbia lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, anche con più datori, e spesso chiede un cointestatario o un garante con reddito stabile (vedi mutuo con contratto a tempo determinato). Per il garante alcune banche accettano un'età a fine mutuo più alta, fino a 85 anni. Se sei appena stato assunto, di solito basta aver superato il periodo di prova, ma secondo la banca si va fino a 2 o 3 anni di anzianità: i casi sono in quanti mesi di lavoro servono per il mutuo.
L'apprendistato è un'altra cosa. L'art. 41 del D.Lgs. 81/2015 lo definisce così: «L'apprendistato è un contratto di lavoro a tempo indeterminato finalizzato alla formazione e alla occupazione dei giovani». Ogni banca lo pesa con le sue regole: ne parliamo in mutuo con contratto di apprendistato.
L'età
Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno il mutuo deve finire entro i 75-80 anni, secondo la banca: è prassi, non legge. A 55 anni, con un tetto di 75, la durata massima è 20 anni e servono circa 1.274 € netti invece di 1.098 €. Oltre i 50 anni alcune banche chiedono anche la simulazione della pensione, INPS e fondo complementare, perché la rata deve reggere anche dopo il pensionamento.
La soglia della singola banca
Fra le banche con cui lavoriamo la soglia va da un terzo al 40% del reddito, e alcune la abbassano per chi ha un solo reddito o sceglie il variabile. A 25 anni servono circa 1.207 € al 30% e 905 € al 40%. Molte guardano anche quanto resta per vivere: con 1.098 € netti e 362 € di rata restano 736 € al mese.
Under 36 e garanzia Consap
Con il Fondo di garanzia per la prima casa la banca può finanziare fino al 100% del prezzo. Ma la legge 147/2013 (art. 1, comma 48, lett. c) la concede «esclusivamente» a categorie precise, fra cui chi non ha compiuto 36 anni, le giovani coppie e i nuclei monogenitoriali con figli minori. Secondo la scheda di Consap la garanzia è di norma del 50% e il mutuo non supera 250.000 €. Per le categorie prioritarie, con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, l'art. 64, comma 3, del D.L. 73/2021 la alza all'80% (regola prorogata fino al 31 dicembre 2027). Per chi chiede poco c'è un limite pratico: alcune banche fanno mutui Consap solo sopra un importo minimo più alto, anche 100.000 €, quindi per 70.000 € la scelta si restringe.
Fisso o variabile
A 25 anni il variabile oggi costa 336 € al mese contro 362 € del fisso. Se l'Euribor salisse di un punto, la rata passerebbe a circa 374 €; di due punti, a circa 414 €. Con uno stipendio d'ingresso il margine per un rialzo è piccolo.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 140.000
con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,81%).
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Alcuni casi particolari
- Pensionato: a 65 anni, con un tetto di 80, restano 15 anni: rata di circa 515 € e pensione netta di circa 1.559 €. Limiti in mutuo per pensionati.
- Autonomo o forfettario: conta il reddito delle dichiarazioni, spesso in media sugli ultimi due anni, non il fatturato. A 25 anni servono circa 13.170 € l'anno di reddito netto: vedi mutuo con partita IVA forfettaria.
- Straniero residente: rata e stipendio sono quelli della tabella; cambiano i documenti e gli anni di residenza che ogni banca chiede.
- Coppia: la banca somma i netti. Con due stipendi da 1.200 € la rata può arrivare a circa 792 €, e quella di 70.000 € a 25 anni ne occupa meno della metà (mutuo con due stipendi). Se avete età diverse, alcune banche guardano l'età del più giovane, altre chiedono che rientriate tutti e due: il reddito di chi supera il limite può non essere contato.
- Un solo reddito: alcune banche usano una soglia più bassa e guardano di più il reddito residuo (mutuo con un solo stipendio).
- Seconda casa: la quota finanziata scende al 75-80% secondo la banca e l'imposta sostitutiva sale a 1.400 €.
- Chi ha già un mutuo: la rata in corso si somma alla nuova nel rapporto rata/reddito.
- Chi pensa già alla surroga: alcune banche la accettano solo con un debito residuo minimo, da 50.000 € a 75.000-80.000 €. Su 70.000 € a 25 anni, dopo 10 anni restano circa 49.600 €.
Dalla stima al tuo caso
Le cifre di questa pagina valgono per un caso medio: tasso stimato, nessun altro debito, rata al 33% del netto. Età, contratto, una rata in corso o l'anticipo possono spostarle. Con una simulazione gratuita su GoMutuo in 6 minuti sai se un mutuo da 70.000 € è fattibile con il tuo reddito e con che rata. Per importi più alti, lo stesso ragionamento è in quanto reddito serve per un mutuo da 200.000 €.
Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 100.000 € e mutuo da 50.000 €.
Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 1.700 € netti, con 2.200 € netti o con 3.000 € netti al mese.
