Mutuo da 40.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 40.000 € a tasso fisso costa circa 404 € al mese in 10 anni, 240 € in 20 anni e 184 € in 30 anni. Con la rata entro il 33% del reddito netto, che è la prassi delle banche, servono circa 1.224 € netti al mese a 10 anni, 729 € a 20 e 559 € a 30. Sono stime sui tassi del 24 settembre 2026, per chi non paga altre rate.

Chi chiede 40.000 € di solito ha già da parte gran parte del prezzo della casa. Su importi grandi, come per un mutuo da 200.000 €, il nodo è lo stipendio; qui pesa di più la durata, perché allungarla abbassa poco la rata e alza molto gli interessi. Se parti dal tuo stipendio, la tabella per fasce di reddito è in quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio.

Quanto è la rata di un mutuo da 40.000 euro in 10, 15, 20, 25 e 30 anni?

Per ogni durata, a tasso fisso e variabile: la rata, gli interessi pagati in tutto e lo stipendio netto minimo perché la rata resti entro il 33% del reddito.

Tassi rilevati il 24 settembre 2026: per il fisso l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate), per il variabile l'Euribor a 3 mesi al 2,614% (EMMI), più uno spread medio di 0,30% sul fisso e 0,50% sul variabile. Lo spread è una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia: la tua banca può applicarne uno diverso. Gli interessi del variabile valgono solo se l'Euribor restasse fermo per tutta la durata.

Il calcolo, passo per passo

Ecco la rata a 20 anni a tasso fisso. Con un foglio di calcolo puoi rifare il conto per ogni riga.

1. Importo e durata: 40.000 € in 240 rate mensili.
2. Tasso: IRS a 20 anni al 3,605% (ICE Swap Rate, 24 settembre 2026) più lo spread stimato di 0,30%, arrotondato: TAN del 3,91%. Il tasso mensile i è il TAN diviso 12: 0,3258%, cioè 0,003258.
3. Rata: con l'ammortamento alla francese, rata = capitale × i ÷ (1 − (1 + i)^−240). Il fattore (1 + i)^−240 vale 0,4581 e la rata è di 240,50 €. In 240 rate restituisci circa 57.720 €, di cui 17.720 € di interessi.
4. Stipendio: 240,50 € ÷ 0,33 = 729 € netti al mese.

È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Il 33% non viene da una legge. È la prassi delle banche, e la guida della Banca d'Italia Il mutuo ipotecario in parole semplici la motiva così: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito». Quali redditi contano è spiegato in come si calcola il rapporto rata/reddito.

10, 20 o 30 anni: quanto pesano gli interessi?

Su un mutuo piccolo la durata sposta poco la rata e molto il conto finale. Da 10 a 20 anni la rata scende di 164 € al mese e gli interessi salgono da 8.484 € a 17.720 €. Da 20 a 30 anni la rata scende di altri 56 € e gli interessi crescono di 8.642 €. A tasso fisso, per ogni 100 € presi in prestito paghi circa 66 € di interessi in 30 anni e circa 21 € in 10 anni.

La stessa guida della Banca d'Italia lo riassume così: «quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l'importo dovuto per gli interessi». Se la rata a 10 o 15 anni sta comoda nel tuo bilancio, la durata corta fa risparmiare migliaia di euro. Se preferisci tenerti margine, puoi scegliere 20 anni e rimborsare prima quando hai liquidità: per i mutui delle persone fisiche per comprare o ristrutturare casa, l'estinzione anticipata, anche parziale, è senza penale (art. 120-ter del Testo unico bancario). Il confronto fra durate su importi più alti è in mutuo a 20, 25 o 30 anni.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte

Le banche finanziano di solito fino all'80% del minore fra prezzo e perizia. Con il solo 20% di anticipo, 40.000 € di mutuo comprano una casa da 50.000 €, con 10.000 € tuoi. Il rapporto fra mutuo e valore si chiama LTV: come si calcola l'LTV.

Più spesso chi chiede 40.000 € ci mette gran parte dei soldi. Con una casa da 120.000 € e 80.000 € di risparmi l'LTV è del 33%: la banca rischia poco, ma deve comunque valutare te. La direttiva europea sui mutui per la casa (2014/17/UE, art. 18), recepita in Italia dal D.Lgs. 72/2016, dice che la valutazione del merito creditizio «non si basa prevalentemente sul fatto che il valore del bene immobile residenziale sia superiore all'importo del credito». Per questo la banca guarda reddito, età e altri debiti; in più fa sempre la perizia e chiede la polizza incendio e scoppio, che è obbligatoria. Alcune banche vogliono sapere già in istruttoria da dove vengono i soldi dell'anticipo.

Poi ci sono le spese una tantum: notaio, imposte, perizia, istruttoria. Ipotizziamo il 5-6% del prezzo senza agenzia, cioè 6.000-7.200 €, da pagare al rogito; con l'agenzia si aggiunge la sua provvigione. Se gli 80.000 € sono tutti i tuoi risparmi, conviene tenerne da parte una quota e chiedere qualche migliaio di euro in più: con 47.200 € di mutuo l'LTV resta al 39%. L'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa è lo 0,25% dell'importo (art. 18 del D.P.R. 601/1973), cioè 100 € su 40.000 €. Le spese fisse come la perizia pesano di più su un mutuo piccolo: confronta le offerte sul TAEG, che le comprende.

Un'ultima cosa. Fra le banche con cui lavoriamo, l'importo minimo di un mutuo per l'acquisto va di solito da 25.000 a 50.000 €: 40.000 € supera il minimo di alcune e resta sotto quello di altre, che valutano solo in deroga o non finanziano. Non c'è una regola di legge, decide ogni banca.

Cosa cambia la cifra

La tabella vale per chi non ha altri debiti, ha un contratto stabile e l'età per scegliere qualunque durata.

• Un finanziamento in corso. Le rate si sommano. Una rata auto da 200 € chiede circa 606 € di stipendio in più: a 10 anni ne servono 1.830 € invece di 1.224 €. A parità di stipendio, il mutuo a 10 anni scende a circa 20.200 €.
• L'età. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno, a fine mutuo non si deve superare un'età fra i 75 e gli 80 anni, secondo la banca: è prassi, non legge. A 60 anni la durata massima è quindi di 15 o 20 anni, con una rata di 295 € o 240 € e uno stipendio, o una pensione, di 893 € o 729 € netti. Oltre i 50 anni alcune banche chiedono anche una stima della pensione futura.
• Il contratto. Con un contratto a tempo determinato di solito la banca vuole che tu abbia lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante. Con la partita IVA conta il reddito dichiarato, di norma la media delle ultime dichiarazioni, non il fatturato.
• La soglia della banca. Il 33% è il riferimento più comune, ma le soglie che vediamo vanno da un terzo al 40% del netto, e oltre con redditi alti o due redditi. Al 40% la rata a 10 anni si regge con 1.010 € netti. Con redditi bassi molte banche controllano anche quanto resta per vivere dopo la rata, in base alle persone in famiglia: gli stipendi fra 518 e 628 € della tabella a 25 e 30 anni difficilmente bastano da soli.
• Under 36 e garanzia Consap. Il Fondo di garanzia prima casa serve soprattutto a chi chiede più dell'80% del prezzo: con un LTV del 33% di solito non occorre. E non è aperto a tutti: la legge 147/2013 (art. 1, comma 48) concede la garanzia «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori», oltre che agli inquilini delle case popolari, agli under 36 e ad alcune categorie aggiunte da leggi successive. Alcune banche, poi, la usano solo sopra un importo minimo più alto, anche da 100.000 €.
• Fisso o variabile. Oggi il variabile parte più basso del fisso, ma su 40.000 € la differenza di rata a 10 anni è di 16 € al mese. Con un punto in più di Euribor fin dall'inizio, ipotesi e non previsione, la rata variabile a 10 anni sarebbe di 407 €, contro 404 € del fisso.

Alcuni casi particolari

• Pensionato. La pensione conta come uno stipendio; il vincolo è l'età a fine mutuo, che accorcia la durata. Su 40.000 € bastano durate brevi: vedi mutui per pensionati.
• Autonomo o forfettario. Conta il reddito dichiarato, e di solito servono gli estratti conto degli ultimi 6 mesi, anche dei conti dell'attività.
• Straniero. Pesano la stabilità del lavoro e da quanto tempo vivi in Italia; gli anni di residenza li decide ogni banca, nessuna legge li fissa.
• Coppia o cointestatari. I redditi netti si sommano. Sull'età alcune banche guardano il cointestatario più giovane, e il reddito di chi supera il limite può non contare.
• Un solo reddito. Con 1.200 € netti la rata sostenibile è di 396 €: a 10 anni finanzia circa 39.205 €, appena sotto 40.000 €, a 15 anni circa 53.754 €. Alcune banche usano una soglia più bassa per chi ha un solo reddito. I conti sono in con 1.200 € quanto mutuo posso chiedere.
• Seconda casa. L'imposta sostitutiva sul mutuo sale al 2%: 800 € invece di 100 €. Alcune banche finanziano una quota più bassa del valore, ma con un anticipo alto di solito non pesa: vedi mutuo per la seconda casa.
• Chi ha già un mutuo. La sua rata si somma a quella nuova, come una rata auto: vedi secondo mutuo con un altro in corso.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 140.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,82%).

Vedi le offerte vere per te

Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Se il mutuo è fattibile per te

Le cifre di questa pagina sono stime su tassi medi e su una soglia uguale per tutti. La tua rata vera dipende dallo spread che ti propone la banca, dalla durata che la tua età permette, dalle altre rate che paghi e da come la banca legge il tuo contratto. La simulazione di GoMutuo mette insieme reddito, età, anticipo e finanziamenti in corso e ti dice in 6 minuti, gratis, se un mutuo da 40.000 € è fattibile per te e con che rata.

Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 60.000 € e mutuo da 70.000 €.

Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti, con 2.500 € netti o con 3.000 € netti al mese.