Quietanza del mutuo: cos'è, dove si trova e a cosa serve?

Risposta rapida

La quietanza del mutuo è la dichiarazione con cui la banca attesta di aver ricevuto un pagamento: quello di una rata, oppure quello che chiude il mutuo. La prima ti serve per gli interessi del 730, la seconda per dimostrare la data in cui il debito si è estinto e da cui parte la cancellazione dell'ipoteca. Esiste anche un terzo documento con lo stesso nome, l'atto di erogazione e quietanza, che si firma dal notaio quando i soldi del mutuo arrivano dopo la firma del contratto.

Il diritto alla quietanza viene dal codice civile. L'art. 1199 stabilisce che «Il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza». Per il mutuo bancario estinto il Testo unico bancario va oltre: la quietanza la devi ricevere senza chiederla e senza pagarla. Non va confusa con la certificazione annuale, che riassume gli interessi di un anno: le differenze sono nella guida alla certificazione degli interessi del mutuo.

Quali sono le quietanze del mutuo?

Sono tre documenti diversi, rilasciati in momenti diversi. Quando qualcuno ti chiede «la quietanza del mutuo», la prima cosa da capire è quale.

La quietanza della rata riporta di solito il numero della rata, la data, l'importo e la divisione fra quota interessi e quota capitale. La quietanza di estinzione ha un contenuto minimo fissato dalla legge: l'art. 40-bis del TUB parla di una «quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione». La terza è l'unica che firmi tu: l'art. 39, comma 2, del TUB prevede che, quando stipula ed erogazione sono atti separati, il conservatore annoti l'avvenuto pagamento «in base alla quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento». Quando succede e come si organizza la giornata del rogito lo racconta l'articolo su quando viene erogato il mutuo.

Dove si trova la quietanza del mutuo?

Dipende dal tipo. Le banche non usano tutte gli stessi nomi di menu, ma i posti dove cercare sono sempre questi.

• Quietanze delle rate. Nell'area documenti dell'home banking o dell'app, fra le comunicazioni del mutuo, spesso archiviate per anno. Se le rate sono addebitate sul conto, l'addebito compare anche nell'estratto conto. Se hai scelto la posta, arrivano a casa.
• Quietanza dell'ultima rata pagata. È la più recente nello stesso archivio. Se il mutuo è in corso, il debito che resta lo leggi nel piano di ammortamento, non nella quietanza.
• Quietanza di estinzione. Di solito nell'area documenti dopo la chiusura, oppure per posta o PEC. Se il mutuo si è chiuso con una vendita o una surroga, è spesso il notaio dell'atto a raccoglierla dalla banca e a consegnartela.
• Atto di erogazione e quietanza. L'originale resta al notaio che l'ha ricevuto, come l'atto di mutuo: dove e a chi chiedere la copia è spiegato nella guida all'atto di mutuo.

Se un documento non si trova, la banca deve dartene copia. L'art. 119, comma 4, del TUB riconosce il diritto di ottenere «entro un congruo termine e comunque non oltre novanta giorni, copia della documentazione inerente a singole operazioni poste in essere negli ultimi dieci anni».

A cosa serve: 730, cancellazione dell'ipoteca, surroga, vendita

Per il 730. Dal 2020 gli interessi del mutuo si detraggono solo se pagati con mezzi tracciabili, e la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi chiarisce che le quietanze bastano: «Le ricevute quietanzate rilasciate dal soggetto che ha erogato il mutuo (banche o poste) relative alle rate di mutuo pagate e la certificazione annuale concernente gli interessi passivi pagati sono ritenute idonee a soddisfare i requisiti di tracciabilità». Fra i documenti da conservare la stessa guida elenca «Ricevute quietanzate o certificazione annuale della banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2025 o estratto conto bancario o postale». In pratica la certificazione è più comoda, perché dà il totale degli interessi dell'anno; le quietanze servono quando manca o non torna. Controlla però gli intestatari sul contratto: la guida avverte che nelle ricevute delle banche «non sono sempre riportati tutti gli intestatari».

Per cancellare l'ipoteca. Con l'estinzione del mutuo l'ipoteca si estingue automaticamente, e l'art. 40-bis del TUB lega tutto alla quietanza: la banca «rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore». Scaduto quel termine il conservatore cancella l'ipoteca entro il giorno successivo, salvo che la banca abbia comunicato un «giustificato motivo ostativo». Tempi, costi e cosa fare se la banca ritarda sono nella guida alla cancellazione dell'ipoteca. Il codice civile dice la stessa cosa in generale: per l'art. 1200 il creditore pagato «deve consentire la liberazione dei beni dalle garanzie reali date per il credito».

Per la surroga. Qui la quietanza ha un ruolo tecnico. L'art. 1202 del codice civile fa funzionare la surroga solo se «il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa», se il nuovo contratto indica che i soldi servono a pagare il vecchio debito e se nella quietanza della vecchia banca c'è la tua dichiarazione sulla provenienza dei soldi, che il creditore «non può rifiutarsi di inserire». L'ipoteca non si cancella: passa alla nuova banca. Ai fini del 730, la guida dell'Agenzia chiede anche la documentazione della quota residua del vecchio mutuo e degli oneri legati alla sua estinzione: la quietanza della vecchia banca e il conteggio estintivo sono i documenti che la provano.

Per vendere casa. Il notaio che prepara la vendita vuole sapere quanto pagare alla banca e poi la prova che il debito è chiuso. La cifra la dà il conteggio estintivo, chiesto per il giorno del rogito (come si chiede e come si controlla è nell'articolo sul conteggio estintivo del mutuo); la quietanza arriva dopo il pagamento. Se il bonifico è inferiore al dovuto, anche di pochi euro di interessi, la banca non rilascia la quietanza e la cancellazione non parte.

Esempio con i numeri: cosa c'è in una quietanza e quando scadono i 30 giorni

Prendiamo un mutuo di 150.000 € in 25 anni, con un TAN fisso ipotetico del 3,50%: è il tasso del contratto dell'esempio, non un dato di mercato. La rata mensile è di 750,94 €. Ecco cosa riporta la quietanza della rata n. 37, la prima del quarto anno.

Nel 730 conta solo la quota interessi. Sommando le dodici rate dalla 37ª alla 48ª si arriva a 4.766,57 € di interessi in un anno: è la cifra che leggeresti nella certificazione annuale e che puoi ricostruire dalle quietanze. Se il mutuo è per l'abitazione principale e intestato a una sola persona, la detrazione del 19% si calcola su 4.000 €, perché il tetto è di 4.000 € in tutto, anche con più mutui o più intestatari: vale 760,00 €.

Ora la quietanza di estinzione. Se il mutuo si chiude il 15 settembre 2026, la quietanza deve riportare quella data. Contando i giorni di calendario, la banca ha tempo fino al 15 ottobre 2026 per comunicare l'estinzione al conservatore; se la comunicazione è arrivata e la banca non ha segnalato un motivo ostativo, l'ipoteca viene cancellata d'ufficio entro il 16 ottobre 2026. Se a metà novembre l'ispezione ipotecaria mostra ancora l'iscrizione, è il momento di scrivere alla banca citando la data della quietanza.

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Come si chiede la quietanza e quanto costa?

Per la quietanza di estinzione non dovresti dover fare nulla: la legge dice che la banca la «rilascia», non che la rilascia su richiesta. Se non arriva, o se ti serve una copia di quietanze vecchie, la strada è una richiesta scritta.

1. Cerca prima nell'archivio online, anche negli anni passati: molte quietanze sono già lì.
2. Scrivi alla banca con PEC, raccomandata o dall'area riservata. Indica nome e codice fiscale degli intestatari, numero del mutuo, quale documento vuoi (quietanza di estinzione, quietanze delle rate di un certo anno), la data di estinzione se la conosci, l'indirizzo a cui riceverlo. Allega un documento d'identità.
3. Conta i tempi: per le copie l'art. 119 del TUB fissa al massimo 90 giorni.
4. Controlla la cancellazione con l'ispezione ipotecaria online dell'Agenzia delle Entrate, gratuita per gli immobili di cui sei titolare.
5. Se la banca non risponde, fai un reclamo scritto e, se serve, ricorri all'Arbitro Bancario Finanziario.

Sui costi le regole sono tre, e conviene non confonderle. La quietanza ordinaria, per il codice civile, è «a spese del debitore». Quella di estinzione di un mutuo bancario è senza costi per l'art. 40-bis. Per le copie l'art. 119 consente di addebitare «solo i costi di produzione». La guida della Banca d'Italia sul mutuo aggiunge che se scegli il canale digitale «l'intermediario non può imporgli spese per le comunicazioni cui il cliente ha diritto per legge», e fra i diritti dopo la chiusura del mutuo mette quello di «Ricevere il rendiconto, con il riepilogo di tutte le operazioni effettuate».

Alcuni casi particolari

• Mutuo estinto molti anni fa. Se l'ipoteca risulta ancora iscritta, la quietanza è il primo documento da ritrovare: il percorso è nell'articolo sull'ipoteca ancora iscritta dopo anni. Tieni conto che il diritto alla copia dell'art. 119 TUB copre le operazioni degli ultimi dieci anni: per un'estinzione più vecchia la banca non è obbligata per legge a ritrovarla, e la prova passa dall'ispezione ipotecaria e dai tuoi estratti conto.
• Intestatario morto. L'art. 119 del TUB dà il diritto alla copia anche a «colui che gli succede a qualunque titolo»: gli eredi la chiedono con i documenti della successione che la banca indica.
• Mutuo di un ente di previdenza. La cancellazione semplificata dell'art. 40-bis vale anche per i mutui «concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti»: la quietanza la rilascia l'ente.
• Mutuo a stato avanzamento lavori. Le somme arrivano a tranche, e di solito per ogni tranche si firma un atto di erogazione e quietanza dal notaio. Conservali tutti: insieme raccontano quanto ti è stato davvero prestato.
• Prestito di un privato con ipoteca. L'art. 40-bis vale solo per banche, intermediari finanziari ed enti di previdenza. Fra privati la quietanza resta quella dell'art. 1199 c.c., e per cancellare l'ipoteca serve l'atto con il consenso del creditore, in forma pubblica o autenticata dal notaio (art. 2882 c.c.).
• Mutuo firmato dal 2025 e reddito sopra 75.000 €. Per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 la detrazione degli interessi, per chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 €, rientra nel tetto alle detrazioni che dipende da reddito e figli a carico: il 19% su 4.000 € dell'esempio può ridursi. Per i mutui firmati entro il 2024 non cambia nulla, salvo accollo o rinegoziazione fatti dal 2025: lì conta la data del nuovo contratto.
• Mutuo cointestato. Il tetto di 4.000 € di interessi vale per il mutuo intero e si divide fra gli intestatari secondo le quote del contratto (2.000 € a testa se siete al 50%); le ricevute delle banche non sempre riportano tutti i nomi, quindi controlla il contratto.