Mutuo da 120.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

Un mutuo da 120.000 € a tasso fisso costa circa 717 € al mese in 20 anni, 618 € in 25 anni e 552 € in 30 anni. Per reggere quella rata la banca vuole di solito uno stipendio netto di circa 1.672 € a 30 anni, 1.874 € a 25 e 2.173 € a 20. Sono stime sugli indici del 22 settembre 2026, non un'offerta.

A legare rata e stipendio è il rapporto rata/reddito: la prassi è una rata entro circa un terzo del netto mensile, e ogni banca la applica con qualche differenza.

Quanto costa al mese un mutuo da 120.000 euro?

Rata, interessi totali e stipendio netto minimo, con la rata al 33% del reddito, per le durate più cercate.

Il fisso usa l'IRS della stessa durata, rilevato il 22 settembre 2026 (ICE Swap Rate); il variabile l'Euribor a 3 mesi al 2,608% del 22 settembre 2026 (EMMI). A ogni indice abbiamo sommato uno spread medio, 0,30% sul fisso e 0,50% sul variabile: è una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia, non un dato pubblicato. Passando da 20 a 30 anni la rata fissa scende di circa 165 € al mese, ma gli interessi crescono di circa 26.494 €.

Il calcolo, passo per passo

Esempio a 25 anni, tasso fisso; per le altre righe della tabella i passaggi sono gli stessi.

1. Importo e durata: 120.000 € in 25 anni, cioè 300 rate mensili.
2. TAN: IRS a 25 anni al 3,469% il 22 settembre 2026 (ICE Swap Rate), più lo spread stimato dello 0,30%: 3,77%.
3. Rata: con l'ammortamento alla francese è C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con C = 120.000 €, i = 3,77% ÷ 12 = 0,3142% e n = 300. Risultato: 618 € al mese. In Excel: =RATA(3,77%/12;300;-120000).
4. Stipendio: la rata divisa per la quota di reddito che la banca accetta, 618 € ÷ 33% = 1.874 € netti al mese.

È lo stesso metodo delle pagine per stipendio: formule, fonti dei tassi e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.

Il 33% non lo fissa una legge: è una prassi. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario la spiega così: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito».

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte?

Se la banca finanzia l'80% come fa di solito, per avere 120.000 € di mutuo la casa deve valere almeno 150.000 €, con 30.000 € di anticipo. La stessa guida della Banca d'Italia spiega che la banca concede un importo che «non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia»: se la perizia vale meno del prezzo, l'anticipo cresce. Il meccanismo è nella guida all'LTV del mutuo.

Poi ci sono imposte, notaio, perizia, istruttoria ed eventuale agenzia. Ipotizziamo il 5-6% del prezzo, cioè 7.500-9.000 €: in tutto servono circa 37.500-39.000 € di risparmi. Fra queste spese c'è l'imposta sostitutiva sul mutuo: lo 0,25% sulla prima casa (300 €), mentre l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 la porta al 2% «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione» (2.400 €).

Under 36 con garanzia Consap: casa da 120.000 € senza anticipo?

Con la garanzia del Fondo per la prima casa, gestito da Consap, alcune banche finanziano fino al 100% del prezzo. Allora 120.000 € di mutuo bastano per una casa da 120.000 € senza anticipo, invece di una da 150.000 € con 30.000 € messi da parte.

Il Fondo però non è per tutti. La legge 147/2013, art. 1, comma 48, lettera c) concede la garanzia «esclusivamente per l'accesso al credito da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori» (per Consap, coppie sposate o conviventi da almeno due anni con almeno uno dei due sotto i 36 anni), ai conduttori di case popolari e a chi non ha compiuto 36 anni. Altre norme hanno aggiunto le famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni, con ISEE entro 40.000, 45.000 o 50.000 € secondo il numero di figli, e, dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità grave e chi convive da almeno due anni con un figlio o un fratello in quella condizione. L'età si guarda alla domanda al Fondo, che si fa in banca con la richiesta di mutuo, non al rogito. Serve anche non avere altre case di proprietà, nemmeno all'estero (salvo alcuni casi di case ereditate), e comprarne una da abitare che non sia di lusso (A/1, A/8, A/9).

La garanzia è del 50% e, per le domande fino al 31 dicembre 2027, può salire all'80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021). Sulla pagina del Fondo, Consap indica anche il tetto: «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro».

La garanzia abbassa i risparmi che servono, non lo stipendio: la stessa casa da 150.000 € presa al 100% chiede circa 2.090 € netti invece di 1.672 €. E imposte e notaio restano da pagare anche con il 100%: servono comunque soldi propri.

Fra le banche con cui lavoriamo, alcune fanno i mutui Consap solo sopra un importo minimo più alto del solito, anche 100.000 € o più: con 120.000 € conviene chiedere alla banca il suo minimo prima di partire. Il Fondo poi non porta sconti fiscali: le esenzioni per gli under 36 sono scadute e si pagano le imposte prima casa ordinarie. Il quadro completo è nella guida al mutuo per gli under 36 nel 2026.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 140.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,77%).

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Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Cosa cambia la cifra

La tabella vale per un dipendente senza altri debiti e con l'età giusta per 30 anni di mutuo. Ogni differenza sposta la cifra.

• Un finanziamento in corso. Le rate si sommano, carte revolving comprese. Con una rata auto da 300 €, a 30 anni fisso lo stipendio che serve passa da 1.672 € a 2.581 €; a parità di stipendio, il mutuo possibile scende a circa 54.743 €.
• L'età. Nessuna legge la fissa: di solito il mutuo deve finire entro i 75-80 anni, secondo la banca. A 55 anni restano 20-25 anni, e con un mutuo a 20 anni servono 2.173 € netti.
• Il contratto. I conti valgono per un dipendente a tempo indeterminato. Con un contratto a tempo determinato la banca vuole di solito che tu abbia lavorato gran parte degli ultimi due o tre anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante.
• La soglia della banca. Al 30% prudenziale, a 30 anni fisso servono 1.839 €; al 35% ne bastano 1.576 €, e oltre di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno alcune banche arrivano al 40% (1.379 €), altre usano una soglia più bassa per il variabile o per chi ha un solo reddito.
• Under 36 e altre categorie Consap. A parità di mutuo rata e stipendio non cambiano: cambia l'anticipo, che può scendere a zero, ma solo per chi rientra nelle categorie di legge.
• Fisso o variabile. A 30 anni il variabile oggi costa 39 € al mese in meno (513 €) e chiede 1.555 € di stipendio, ma la rata segue l'Euribor e può salire.
• Altre durate. Per 5 o 40 anni niente cifre: gli indici che usiamo coprono le durate da 10 a 30 anni.

Alcuni casi particolari

• Pensionato: la pensione conta come uno stipendio, ma la durata si accorcia. A 65 anni, con 75 anni a fine mutuo, restano 10 anni: rata di 1.204 € e pensione netta di circa 3.647 €. Vedi i mutui per pensionati.
• Autonomo o forfettario: conta il reddito dichiarato, di solito nelle ultime due dichiarazioni, non il fatturato; lo stipendio della tabella diventa reddito netto medio mensile. Vedi il mutuo per partita IVA forfettaria.
• Straniero: il conto è lo stesso; cambiano i requisiti su permesso di soggiorno e anni di residenza e di lavoro in Italia, che decide ogni banca.
• Coppia: i redditi netti si sommano, quindi a 30 anni fisso basta che la somma arrivi a circa 1.672 €. Sull'età alcune banche guardano il cointestatario più giovane, e il reddito di chi supera il limite può non contare. Vedi il mutuo con due stipendi.
• Monoreddito: alcune banche usano una soglia più bassa e verificano che, pagata la rata, resti abbastanza per vivere in base a quante persone ci sono in famiglia.
• Seconda casa: la banca finanzia di solito il 75-80% del valore, la sostitutiva sale al 2% (2.400 €) e la garanzia Consap non vale, perché riguarda solo l'abitazione principale.
• Chi ha già un mutuo: la rata in corso si somma a quella nuova, come nell'esempio da 300 €. Anche una cessione del quinto conta come una rata in corso.
• Hai già una casa: niente garanzia Consap, anche sotto i 36 anni, perché il Fondo chiede di non avere altri immobili a uso abitativo, nemmeno all'estero (salvo alcuni casi di case ereditate). Resta l'LTV dell'80%, con 30.000 € di anticipo.

Perché per il tuo caso serve una simulazione

Le cifre di questa pagina sono stime: indici di mercato del 22 settembre 2026, uno spread medio e la prassi della rata a un terzo del reddito. La rata vera di un mutuo da 120.000 € e lo stipendio che chiederà la tua banca dipendono da età, durata, contratto, altri finanziamenti e anticipo. La simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati e in 6 minuti, gratis, ti dice se il mutuo è fattibile e con che rata.

Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, c'è la guida su quanto mutuo chiedere con il tuo stipendio, con il caso più vicino a questo: 1.700 € netti. Per un importo più alto, lo stesso ragionamento sul mutuo da 200.000 €.

Gli stessi conti, con un altro taglio, per importi vicini: mutuo da 100.000 €, mutuo da 150.000 € e mutuo da 50.000 €.

Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, il conto al contrario è nelle pagine per stipendio: con 2.200 € netti o con 3.000 € netti al mese.