In sintesi
Ottenere un mutuo in Italia da cittadino straniero è possibile. Per la legge i cittadini UE sono equiparati agli italiani e non hanno bisogno di permesso. I cittadini extra-UE regolarmente soggiornanti comprano casa senza la condizione di reciprocità (art. 16 delle preleggi), che riguarda chi non ha un permesso valido. Poi c'è la banca, che valuta il merito creditizio (art. 120-undecies TUB) e fissa requisiti suoi: nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno contano da quanti anni risiedi in Italia, di solito dal primo permesso di soggiorno, e da quanti anni lavori senza buchi contributivi lunghi.
Cittadini UE ed extra-UE: cosa cambia?
Per la legge la distinzione che conta è fra cittadini UE ed extra-UE; per la banca contano soprattutto da quanto tempo vivi e lavori in Italia.
- Cittadini UE: nessuna verifica di reciprocità e nessun permesso di soggiorno. Chi soggiorna oltre tre mesi si iscrive all'anagrafe e il Comune rilascia subito un'attestazione (art. 9 del D.Lgs. 30/2007). Se la banca chiede un minimo di anni di residenza, di solito li conta da quell'attestazione di soggiorno.
- Cittadini extra-UE regolarmente soggiornanti: accedono al mutuo con qualche verifica in più: il permesso, gli anni di residenza, contati di solito dal primo permesso di soggiorno, e la continuità del lavoro in Italia.
- Cittadini extra-UE non residenti: per comprare devono superare la condizione di reciprocità, e serve una banca disposta a finanziare chi non vive in Italia: va verificato banca per banca. Chi è italiano e vive all'estero segue un percorso diverso, descritto in mutuo per iscritti AIRE.
Quanti anni di residenza servono per il mutuo?
Nessuna legge fissa un numero minimo di anni di residenza: li decide ogni banca, e le soglie cambiano molto da una all'altra. La legge chiede alla banca di valutare se potrai rimborsare, non da quanto tempo vivi in Italia: l'art. 120-undecies del TUB vuole una valutazione fatta «sulla base delle informazioni sulla situazione economica e finanziaria del consumatore necessarie, sufficienti e proporzionate e opportunamente verificate», uguale per italiani e stranieri. E l'art. 2, comma 3 del testo unico sull'immigrazione garantisce «a tutti i lavoratori stranieri regolarmente soggiornanti nel suo territorio e alle loro famiglie parità di trattamento e piena uguaglianza di diritti rispetto ai lavoratori italiani».
Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno gli anni si contano di solito dal primo permesso di soggiorno o, per i cittadini UE, dall'attestazione di soggiorno, e per dimostrarli servono il certificato storico di residenza e la copia del primo permesso o dell'attestazione. Due fogli informativi pubblici mostrano quanto possono essere diverse le regole:
- il foglio informativo del mutuo a tasso fisso di BPER Banca (aggiornato al 28 settembre 2026) apre il prodotto ai cittadini UE e ai «cittadini stranieri extra-comunitari con residenza in Italia da almeno 2 anni»;
- nelle informazioni generali di XME Mutuo di Intesa Sanpaolo (aggiornate al 1° ottobre 2026) il requisito c'è solo quando il mutuo supera l'80% del valore della casa: i cittadini stranieri, comunitari ed extracomunitari, «devono risiedere in Italia da almeno 36 mesi al momento della richiesta di mutuo», 60 mesi oltre il 95%, e lavorare da almeno due anni con l'attuale datore se dipendenti, da tre anni se autonomi.
| Cosa guarda la banca | Di solito (prassi, non legge) |
|---|---|
| Anni di residenza in Italia | Una soglia minima decisa dalla banca, contata dal primo permesso o dall'attestazione di soggiorno; può salire se chiedi più dell'80% del valore |
| Anni di lavoro | Continuità verificata sull'estratto contributivo; con un contratto a tempo indeterminato di solito serve almeno il periodo di prova superato, e alcune banche chiedono un'anzianità minima, da 6 mesi fino a 3 anni, anche con più datori |
| Permesso di soggiorno (extra-UE) | Valido alla delibera; se è in rinnovo, decide la banca se basta la ricevuta |
| Quota finanziata | Più prudente se la residenza è recente |
Le condizioni cambiano nel tempo: prima di firmare, controlla il foglio informativo in vigore. Per questo conviene confrontare più banche, perché la stessa pratica respinta da una può passare in un'altra.
Quale permesso di soggiorno serve?
Nessuna legge lega il mutuo a un tipo di permesso: lo decide ogni banca. Il più solido è il permesso UE per soggiornanti di lungo periodo (ex carta di soggiorno). Si chiede dopo almeno cinque anni di permesso regolare e, per l'art. 9 del testo unico sull'immigrazione, «attesta il riconoscimento permanente del relativo status»: il documento vale dieci anni e alla scadenza si rinnova su domanda. Chi lo ha è esente anche dalla verifica di reciprocità, e XME Mutuo di Intesa Sanpaolo lo chiede agli extracomunitari che vogliono finanziare più del 95% del valore.
Con un permesso a scadenza, per lavoro, famiglia o studio, il mutuo si può chiedere lo stesso. La banca guarda quanto sei radicato in Italia: da quanti anni risiedi, contando dal primo permesso, e da quanti anni lavori senza interruzioni lunghe, cosa che verifica sull'estratto contributivo INPS.
Se il permesso è in rinnovo, la ricevuta della domanda ti permette di soggiornare legittimamente in attesa di quello nuovo (art. 5, comma 9-bis del testo unico sull'immigrazione). Se basti per il mutuo lo decide la banca: i casi sono nella guida sul mutuo con il permesso di soggiorno in rinnovo.
La condizione di reciprocità (art. 16 preleggi)
L'art. 16 delle disposizioni sulla legge in generale (le preleggi al codice civile) stabilisce che «lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali». Applicato alla casa, significa che lo straniero può comprarla in Italia se un italiano potrebbe fare lo stesso nel suo Paese d'origine. Per il rogito la verifica spetta al notaio, che può farsi aiutare dal Ministero degli Affari Esteri.
La reciprocità non si verifica per:
- i cittadini dell'Unione europea;
- gli stranieri regolarmente soggiornanti, che per l'art. 2, comma 2 del D.Lgs. 286/1998 godono «dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano, salvo che le convenzioni internazionali in vigore per l'Italia e il presente testo unico dispongano diversamente»;
- in particolare, per l'art. 1, comma 2 del D.P.R. 394/1999, i titolari della carta di soggiorno, oggi permesso UE di lungo periodo, e di un permesso per lavoro subordinato o autonomo, impresa individuale, famiglia, motivi umanitari o studio, con i familiari in regola con il soggiorno.
In pratica: chi vive in Italia con un permesso di soggiorno valido non deve preoccuparsi della reciprocità. Lo conferma il Consiglio nazionale del notariato: gli stranieri regolarmente soggiornanti possono compiere atti giuridici «a prescindere dal soddisfacimento, o meno, della condizione di reciprocità». Il tema riguarda chi vuole comprare senza vivere in Italia.
Quali documenti servono?
Oltre ai documenti di reddito chiesti a tutti, cioè di solito le ultime 2 o 3 buste paga, l'ultima CU e gli estratti conto ufficiali di tutti i conti, degli ultimi 3 mesi per i dipendenti e di 6 per gli autonomi, allo straniero la banca chiede:
- Documento d'identità: passaporto valido per gli extra-UE, carta d'identità o passaporto per i cittadini UE.
- Permesso di soggiorno in corso di validità, oppure la ricevuta della domanda di rinnovo insieme al permesso scaduto.
- Codice fiscale italiano rilasciato dall'Agenzia delle Entrate.
- Certificato storico di residenza, per dimostrare da quanti anni vivi in Italia, con la copia del primo permesso di soggiorno o, per i cittadini UE, dell'attestazione di soggiorno, se la banca conta gli anni da lì.
- Estratto contributivo INPS: nelle politiche di credito che vediamo, per chi è straniero va allegato sempre. La banca lo usa per verificare da quanti anni lavori in Italia e se ci sono buchi contributivi lunghi, e per i richiedenti stranieri un vuoto pesa di più. Si scarica gratis da inps.it: come fare è nella guida all'estratto contributivo INPS per il mutuo.
- Contratto di lavoro, oppure, per gli autonomi, le dichiarazioni dei redditi presentate in Italia. Vedi anche l'elenco completo dei documenti per richiesta mutuo.
- Documenti di stato civile rilasciati all'estero: per l'art. 33 del D.P.R. 445/2000 serve «una traduzione in lingua italiana certificata conforme al testo straniero dalla competente rappresentanza diplomatica o consolare, ovvero da un traduttore ufficiale», e le firme vanno legalizzate dal consolato italiano. Nei Paesi che aderiscono alla Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961 basta l'apostille, rilasciata dall'autorità del Paese che ha emesso il documento.
- Storia creditizia: la banca interroga CRIF e Centrale dei rischi. Se sei in Italia da poco puoi risultare quasi senza storia, e può aiutare portare estratti conto o dichiarazioni della banca del Paese d'origine.
Fondo Consap Prima Casa per stranieri
Il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap è aperto anche agli stranieri, e il modulo di domanda lo dice in chiaro: i cittadini italiani e UE allegano il documento d'identità, negli altri casi si allegano «il passaporto e il permesso di soggiorno». Per le coppie straniere sposate, le FAQ del Fondo chiedono di allegare il certificato di matrimonio «qualora non risulti agli atti degli uffici pubblici italiani».
Requisiti, uguali per italiani e stranieri:
- Casa da adibire ad abitazione principale, fuori dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e senza caratteristiche di lusso.
- Nessun'altra casa di proprietà, nemmeno all'estero: chi possiede un'abitazione nel Paese d'origine non può accedere, salvo quelle ereditate e date in uso gratuito a genitori o fratelli.
- Mutuo fino a 250.000 €. La garanzia ordinaria è del 50% e sale all'80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027; per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE, e la norma non fissa una scadenza (D.L. 66/2026, art. 4-bis).
- Categorie ammesse: giovani under 36; giovani coppie sposate da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni, con almeno uno dei due sotto i 36 anni; famiglie monogenitoriali con figli minori; conduttori di alloggi IACP; famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni, entro i limiti ISEE; dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e chi convive da almeno due anni con un figlio o un fratello in quella condizione. Per chi ha meno di 36 anni c'è la guida alle agevolazioni mutuo under 36 nel 2026.
Se sei in Italia da poco
Con pochi anni di residenza il mutuo si può chiedere lo stesso: conviene però preparare la pratica perché regga anche con le banche più prudenti.
- Accredita lo stipendio su un conto italiano e costruisci uno storico di movimenti regolari.
- Aumenta l'anticipo: una quota finanziata più bassa riduce il rischio per la banca, e nel foglio di Intesa Sanpaolo citato sopra la soglia dei 36 mesi scatta solo oltre l'80% del valore.
- Valuta la cointestazione con un familiare che abbia un reddito stabile, o l'ingresso di un garante. Con un contratto a termine le richieste aumentano, come spiegato in mutuo con contratto a tempo determinato.
- Confronta più banche: sugli anni di residenza le regole cambiano molto da una banca all'altra, e un mediatore creditizio conosce le regole di più istituti.
Per sapere quale rata regge il tuo reddito puoi partire da una simulazione mutuo online, che mette il tuo profilo a confronto con decine di banche; gli anni di residenza chiesti da ciascuna banca li trovi nel suo foglio informativo in vigore.
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