Mutuo da 170.000 euro: quanto è la rata e che stipendio serve?

Risposta rapida

A tasso fisso, 170.000 € di mutuo costano oggi circa 797 € al mese in 30 anni, 892 € in 25 e 1.031 € in 20. Lo stipendio netto che serve, se la rata resta entro il 33% come chiedono di solito le banche, è di circa 2.415 € a 30 anni, 2.702 € a 25 e 3.124 € a 20; in due si somma il netto di entrambi. I tassi sono quelli del 29 settembre 2026, con uno spread stimato.

La scelta che pesa di più è la durata: da 25 a 30 anni la rata scende di 95 € e gli interessi salgono di 19.401 €, ma lo stipendio che serve cala di 287 €. Le regole generali per scegliere sono nella guida su quale durata conviene fra 20, 25 e 30 anni; qui ogni cifra è calcolata su 170.000 €.

Quanto è la rata di un mutuo da 170.000 € per ogni durata?

Per ogni durata: rata a tasso fisso e variabile, interessi pagati in tutto e stipendio netto minimo perché la rata non superi il 33%.

Come sono fatti i tassi: il fisso è l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate, 29 settembre 2026) più 0,30%, il variabile l'Euribor a 3 mesi (EMMI, 2,617% il 29 settembre 2026) più 0,50%. Gli spread sono una stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia, non l'offerta di una banca, e la rata variabile resta quella solo se l'Euribor non si muove.

Il calcolo, passo per passo

Rifacciamo il conto per 20 anni a tasso fisso, con una calcolatrice o con Excel.

1. Il tasso. L'IRS a 20 anni era al 3,715% il 29 settembre 2026 (ICE Swap Rate); più lo spread stimato di 0,30% fa un TAN del 4,01%, cioè lo 0,3342% al mese.
2. La rata. Nell'ammortamento alla francese la rata è capitale × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), dove i è il tasso mensile e n il numero di rate, qui 240. Risultato: 1.031 €, che su Excel si ottiene con =RATA(4,01%/12; 240; -170000).
3. Gli interessi. Le 240 rate sommano 247.455 €, di cui 77.455 € di interessi.
4. Lo stipendio. Se la rata deve valere il 33% del netto, il netto è la rata divisa per 0,33: 1.031 ÷ 0,33 ≈ 3.124 € al mese.

Il 33% è la prassi delle banche. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario è più prudente: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», e per reddito disponibile intende quello al netto delle spese fisse. Come la banca calcola il reddito, e quali entrate lascia fuori, è spiegato nella guida al rapporto rata/reddito; da dove vengono i numeri di questa pagina lo diciamo in come facciamo i calcoli.

Quanto costa allungare da 20 a 25 e da 25 a 30 anni?

Ogni 5 anni in più costano fra 19.401 e 20.572 € di interessi, ma la rata scende ogni volta di meno: fra 25 e 30 anni solo 95 € al mese.

L'ultima colonna è il prezzo del respiro: fra 25 e 30 anni ogni euro di rata mensile in meno costa circa 204 € di interessi, contro 88 € fra 15 e 20. Scomponendo l'ultimo passo si vede perché. Con 30 anni paghi 95 € in meno al mese per 300 mesi, circa 28.500 €; poi arrivano 60 rate da 797 € che con 25 anni non avresti, circa 47.800 €. La differenza, circa 19.300 €, sono gli interessi in più.

La guida della Banca d'Italia confronta le durate «a parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse», e ne ricava che «quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l'importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate». Ma il tasso fisso cambia con la durata, perché segue l'IRS della stessa scadenza: il 29 settembre 2026 era al 3,715% a 20 anni, al 3,637% a 25 e al 3,551% a 30. Oggi quindi il TAN stimato a 30 anni è più basso di quello a 20, e allungare costa un po' meno di quanto dicono i calcoli fatti con un tasso unico per tutte le durate.

Che stipendio serve per 170.000 € a 20, 25 o 30 anni?

Visto dallo stipendio, allungare serve a entrare nella soglia della banca. La tabella dice quanta parte di alcuni stipendi netti si prende la rata a tasso fisso, e la durata più corta entro il 33%.

In pratica: fra 2.415 e 2.702 € netti ci si sta solo con 30 anni, fra 2.702 e 3.124 € bastano 25, sopra 3.124 € anche 20. Quanto mutuo regge uno stipendio vicino, durata per durata, lo trovi nella pagina su quanto mutuo si chiede con 2.500 € netti.

Lo stipendio da confrontare non è sempre quello della busta paga. Di solito la banca divide per 12 il netto dell'anno, quindi tredicesima e quattordicesima contano: 2.200 € netti per 14 mensilità valgono 2.567 € al mese, che bastano a 30 anni ma non a 25. Con chi è assunto da poco alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga: tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima.

Si può allungare oggi e accorciare dopo?

Sì, senza penale. Per i mutui delle persone fisiche che comprano o ristrutturano un'abitazione, o l'immobile in cui lavorano, l'art. 120-ter del Testo unico bancario dichiara nullo ogni patto che obblighi il mutuatario al pagamento di «un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l'estinzione anticipata o parziale dei mutui». Si può quindi firmare a 30 anni per stare nella soglia e restituire di più quando si può.

Un esempio con i tassi di oggi: 170.000 € a 30 anni, rata 797 €, e a ogni anniversario un versamento di 1.140 €, 12 volte la differenza di 95 € con la rata a 25 anni; alla banca chiedi di tenere la rata e accorciare la durata. Il mutuo finisce dopo 24 anni e 10 mesi con 94.075 € di interessi, 3.435 € in meno del mutuo firmato a 25 anni, perché oggi il TAN stimato a 30 anni è più basso. Vale solo se anche nelle offerte vere il TAN a 30 anni è più basso di quello a 25: a tasso uguale costerebbe un po' di più, perché i versamenti arrivano a fine anno. La spesa dell'anno è quella del 25 anni, ma in un anno difficile puoi non versare nulla: la rata obbligatoria resta quella dei 30 anni. Se dopo il versamento la banca abbassa la rata invece di accorciare la durata, gli interessi risparmiati sono meno.

Quanto deve valere la casa e quanto ti serve da parte?

Di norma la banca presta fino all'80% del valore della casa, di solito il minore fra prezzo e perizia: è l'LTV standard. Rovesciando il conto, 170.000 € finanziano una casa da 212.500 €, e i 42.500 € che mancano, il 20% del prezzo, sono l'anticipo.

A questi si sommano imposte, notaio, perizia e istruttoria. Se ipotizziamo che valgano il 5-6% del prezzo, cioè 10.625-12.750 €, da parte servono 53.125-55.250 €, di più se compri tramite agenzia. Qui la durata non conta: a 20 o a 30 anni l'anticipo è lo stesso, cambia solo la rata.

Cosa cambia la cifra

• Un prestito in corso. Per la banca le rate si sommano: 300 € al mese di un altro prestito portano lo stipendio necessario a 30 anni da 2.415 a 3.324 €, e se lo stipendio resta quello il mutuo possibile scende a circa 106.008 €. Di solito non contano i prestiti con meno di 6-9 mesi da pagare; qualche banca conta anche le carte revolving inutilizzate.
• La soglia della banca. Il 30% del netto è la misura prudente, il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, e qualcuna ne usa uno diverso per chi ha un solo reddito. Con la soglia al 40%, che alcune banche raggiungono, a 30 anni bastano 1.992 € netti; al 30% ne servono 2.657.
• L'età. Nessuna legge fissa un limite, ma ogni banca vuole che il mutuo finisca entro una certa età: di solito a 55 anni si arriva a 20-25 anni di durata, a 60 a 15-20. Per 170.000 € vuol dire almeno 2.702 € netti con 25 anni, 3.124 con 20 e 3.823 con 15. I conti per età sono nella guida al mutuo a 50 anni.
• Fisso o variabile. Il variabile oggi parte più basso: 728 € contro 797 € a 30 anni. La guida della Banca d'Italia però avverte che «l'effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga»: con l'Euribor più alto di 1 punto, per ipotesi, la rata a 30 anni salirebbe del 13,1%, a 823 €, quella a 20 anni del 9,2%. Col variabile alcune banche usano anche una soglia più bassa, o calcolano la rata a un tasso più prudente.
• Under 36 e altre categorie Consap. Con la garanzia del Fondo prima casa la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, con un mutuo fino a 250.000 € (Consap), ma la legge 147/2013 la riserva «esclusivamente» ad alcune categorie, fra cui giovani coppie e under 36. Toglie l'anticipo, non la rata: a 30 anni restano 797 € al mese.

Alcuni casi particolari

• Pensionato. Per la banca la pensione netta vale come uno stipendio; è l'età a stringere la durata, di solito a 10 o 15 anni dopo i 60: per 170.000 € servono 5.216 o 3.823 € netti al mese.
• Coppia. Nel rapporto rata/reddito la banca somma i due netti: a 30 anni bastano due netti da circa 1.208 € l'uno, se nessuno dei due ha altre rate. Il conto in due è nella guida al mutuo con due stipendi.
• Famiglia con figli. Molte banche guardano quanto resta per vivere dopo la rata: di solito 900-1.200 € al mese per una coppia più 200-350 € per ogni persona in più, di più al Nord. Con due figli e 2.415 € netti, pagati i 797 € di rata a 30 anni, restano 1.618 €, dentro la forchetta di 1.300-1.900 €, che cambia con la banca e con la zona.
• Tempo determinato. Conta aver lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, e spesso la banca vuole accanto un cointestatario o un garante.
• Autonomo o forfettario. La banca guarda il reddito delle dichiarazioni (per il forfettario, i ricavi moltiplicati per il coefficiente di redditività) e di solito vuole 6 mesi di estratti conto, compresi quelli dei conti dell'attività.
• Seconda casa. Il Fondo prima casa non vale, e il mutuo si ferma fra il 75 e l'80% del valore secondo la banca: al 75%, con 170.000 € si compra fino a 226.667 € e l'anticipo sale a 56.667 €.
• Separato o divorziato. L'assegno di mantenimento che versi è un impegno fisso e riduce la parte di stipendio che può andare nella rata.
• Straniero. Il conto è lo stesso; cambiano i documenti, e da quanti anni vivi e lavori in Italia lo decide ogni banca.

La cifra per il tuo caso

Tutte le cifre di questa pagina valgono per un dipendente senza altri debiti, con i tassi del 29 settembre 2026, uno spread medio stimato e il mutuo all'80% del valore. Nel tuo caso la rata dipende dall'offerta della banca, e la durata possibile da età, contratto e reddito. La simulazione di GoMutuo parte dai tuoi dati: in 6 minuti, gratis, ti dice se il mutuo da 170.000 € è fattibile e con che rata.