In sintesi
Per una partita IVA in regime forfettario, la banca non guarda il fatturato lordo ma il reddito netto calcolato applicando il coefficiente di redditività del proprio codice ATECO (L. 190/2014) e sottraendo contributi INPS e imposta sostitutiva. Con soglia ricavi 85.000 €/anno confermata dalla Legge 207/2024 per il 2026, un forfettario che fattura 50.000 € viene tipicamente valutato per circa 2.050 € netti/mese (o meno, se la banca applica rettifiche prudenziali).
Perché è considerato un profilo difficile
La banca deve stimare la capacità di reddito futura. Un dipendente ha una busta paga certa; un partita IVA no. Nel regime forfettario si aggiungono elementi tecnici che gli analisti creditizi devono 'normalizzare':
- Reddito volatile: l'assenza di un minimo garantito richiede almeno 2 anni di storico.
- Rettifiche prudenziali: Spesso le banche applicano un moltiplicatore 0,8 al reddito netto per equipararlo alla stabilità del lavoro subordinato.
- Coefficiente forfettario: il reddito imponibile è pre-calcolato (es. 78% per professionisti) e la banca deve assicurarsi che non ci siano costi occulti eccessivi.
Come si calcola il reddito reale
Formula tipica applicata dalle banche italiane nel 2026:
Reddito mutuabile mensile =
[((Fatturato × Coefficiente ATECO) − Contributi − Imposta) × 0,8*] ÷ 12
*Il fattore 0,8 è applicato da molti istituti come 'correttivo stabilità'.
Coefficienti di redditività per ATECO
| Attività | Coefficiente | Rif. Normativo |
|---|---|---|
| Professionisti (Medici, Avvocati, Ing.) | 78% | L. 190/2014 |
| Servizi alle imprese / Persona | 67% | L. 190/2014 |
| Costruzioni e Immobiliare | 86% | L. 190/2014 |
| Intermediari del commercio | 62% | L. 190/2014 |
| Commercio / Ristorazione | 40% | L. 190/2014 |
Requisiti bancari 2026
- Anzianità partita IVA: 24-36 mesi con almeno 2 dichiarazioni dei redditi.
- DURC regolare: verifica che i contributi INPS siano versati regolarmente.
- Fatturato costante: un calo improvviso dei ricavi nel 2026 rispetto al 2025 deve essere giustificato.
- Rapporto rata/reddito: massimo 30-35% del reddito netto post-coefficiente e post-rettifiche.
Fondo Garanzia Prima Casa (L. 207/2024)
La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha rifinanziato il Fondo Consap per il triennio 2025-2027. Gli autonomi in regime forfettario possono accedere alla garanzia statale dell'80% se hanno un ISEE entro i 40.000 €. Questo permette di ottenere mutui fino al 100% del valore dell'immobile (LTV 100%).
Documenti necessari
Se non sei sicuro dei requisiti generali richiesti agli autonomi, consulta anche la guida al mutuo per partita IVA: come ottenerlo.
- Modello Redditi PF (ex Unico) degli ultimi 2 anni.
- Ricevute F24 (saldo e acconto imposta sostitutiva).
- Visura Camerale aggiornata e DURC.
- Estratti conto professionali degli ultimi 6 mesi (per provare il giro d'affari).
- Fatturato anno in corso (es. registro fatture emesse nel 2026).
Domande frequenti
Posso ottenere il mutuo se ho aperto la partita IVA da meno di un anno?
Difficile ma non impossibile. La prassi bancaria richiede tipicamente 2 Modelli Redditi completi (24 mesi di attività). Se hai meno di 12 mesi, la banca chiederà quasi certamente un cointestatario o garante con reddito dipendente. Alcune banche accettano 1 dichiarazione se il codice ATECO è ad alta stabilità (es. medici).
Come influisce l'haircut bancario del 20% sul mio mutuo?
Molte banche, dopo aver calcolato il tuo reddito netto da forfettario, lo moltiplicano per 0,8. Questo serve a compensare l'assenza di ferie pagate, malattia e TFR che invece ha un dipendente. Se il tuo netto calcolato è 2.500 €, la banca potrebbe considerarti per 2.000 € ai fini della rata.
Quali sono i documenti fondamentali per il 2026?
Ultimi 2 Modelli Redditi (ex Unico), ricevute F24, visura camerale (CCIAA), DURC e gli ultimi 6 mesi di estratti conto bancari per verificare i movimenti reali di cassa.
Il Fondo Consap copre anche i lavoratori a partita IVA?
Sì. Il Fondo di Garanzia Prima Casa (rifinanziato dalla L. 207/2024) copre fino all'80% della quota capitale per autonomi, con priorità se l'ISEE familiare è inferiore a 40.000 €.
Prova la simulazione mutuo GoMutuo per capire subito quali banche valutano meglio il tuo profilo da forfettario.
