Mutuo partita IVA forfettaria: come la banca calcola il reddito

In sintesi

Per una partita IVA in regime forfettario, la banca non guarda il fatturato lordo ma il reddito netto calcolato applicando il coefficiente di redditività del proprio codice ATECO e sottraendo contributi INPS e imposta sostitutiva. La regola sta nell'art. 1, comma 64 della legge 190/2014: i forfettari «determinano il reddito imponibile applicando all'ammontare dei ricavi o dei compensi percepiti il coefficiente di redditività nella misura indicata nell'allegato n. 4 annesso alla presente legge», e sul risultato pagano un'imposta sostitutiva del 15% (5% nei primi cinque anni, a certe condizioni). La soglia di accesso resta 85.000 € di ricavi o compensi nell'anno precedente. Con 50.000 € di ricavi un professionista senza cassa ha circa 2.042 € netti al mese (le ipotesi sono nell'esempio più sotto): come pesare quel reddito lo decide poi ogni banca.

Anni di attività, rapporto rata/reddito e documenti validi per tutti gli autonomi sono nella guida al mutuo con partita IVA: per il forfettario cambia soprattutto il modo di calcolare il reddito.

Perché è considerato un profilo difficile

La banca deve stimare la capacità di reddito futura. Un dipendente ha una busta paga certa; un partita IVA no. Nel regime forfettario si aggiungono elementi tecnici che gli analisti creditizi devono 'normalizzare':

• Reddito volatile: senza un reddito minimo fisso serve uno storico di alcuni anni, spesso tre.
• Peso del reddito: nessuna legge fissa un correttivo sul reddito degli autonomi; ogni banca decide come pesarlo, e di solito guarda più anni di dichiarazioni e i movimenti dei conti.
• Coefficiente forfettario: il reddito è una percentuale fissa dei ricavi (es. 78% per i professionisti), che non tiene conto dei costi veri dell'attività.

Come si calcola il reddito reale

Il punto di partenza è il reddito netto che esce dalla dichiarazione:

Un esempio, con le ipotesi dichiarate: un professionista senza cassa di previdenza, con coefficiente del 78%, iscritto alla Gestione separata dell'INPS, che nel 2026 per i professionisti non assicurati ad altre forme di previdenza chiede il 26,07% (circolare INPS n. 8 del 3 febbraio 2026), con contributi calcolati sul reddito forfettario.

1. Reddito forfettario. 50.000 € di ricavi per il 78% fanno 39.000 €.
2. Contributi. Il 26,07% di 39.000 € è 10.167 €, che si deducono: restano 28.833 € di reddito imponibile.
3. Imposta. Al 15% sono 4.325 €; al 5%, che spetta a certe condizioni nei primi cinque anni, 1.442 €.
4. Netto al mese. 2.042 € con l'imposta al 15%, 2.283 € con il 5%.
5. Mutuo. Con la rata al 33% del netto (674 € al mese) e un TAN fisso stimato di 3,66% (IRS a 25 anni del 25 ottobre 2026 più uno spread stimato di 0,30%), in 25 anni sono circa 132.346 €; con l'imposta al 5% circa 147.916 €.

Se la banca non toglie l'imposta, o applica un suo sconto, la cifra cambia: per questo lo stesso forfettario può avere importi diversi da una banca all'altra. Cambia anche se i contributi non sono quelli dell'esempio: chi ha una cassa professionale segue le regole della cassa, e artigiani e commercianti possono chiedere all'INPS i contributi ridotti del 35% (L. 190/2014, art. 1, commi 76 e 77). Metti il tuo netto mensile nel calcolatore.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.042

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 132.000

con una rata di € 674 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).

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Coefficienti di redditività per ATECO

Niente bilancio: che cosa guarda la banca?

Il forfettario non ha un bilancio da mostrare. Il comma 69 della stessa legge stabilisce che «i contribuenti che applicano il regime forfetario sono esonerati dagli obblighi di registrazione e di tenuta delle scritture contabili», fermo l'obbligo di conservare i documenti ricevuti ed emessi. Al posto del bilancio la banca legge:

• il quadro LM delle ultime dichiarazioni: nel modello Redditi PF 2026 i ricavi e il coefficiente sono nei righi da LM22 a LM27, il reddito lordo nel rigo LM34, i contributi dedotti nel LM35, il reddito netto (prima dell'imposta) nel LM36 e l'imposta sostitutiva nel LM39, come spiegano le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate;
• gli F24 di imposta sostitutiva e contributi, che provano la regolarità fiscale e contributiva;
• gli estratti conto, per vedere se gli incassi sono regolari e coerenti con i ricavi dichiarati.

Nelle politiche delle banche per le partite IVA ricorre la richiesta di dichiarazioni o bilanci non in perdita. Per il forfettario il problema non si pone: il suo reddito è una quota fissa dei ricavi e non va mai sotto zero, perché i contributi che lo superano si deducono dal reddito complessivo (comma 64). Contano invece quanto incassi e se gli incassi tengono da un anno all'altro.

Requisiti: che cosa cambia per il forfettario

• Anzianità partita IVA: di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre, con le relative dichiarazioni dei redditi. Se hai aperto da poco, vedi che cosa si può fare con la partita IVA aperta da meno di due anni.
• DURC regolare: verifica che i contributi INPS siano versati regolarmente.
• Ricavi stabili: se l'ultimo anno è sceso, alcune banche contano solo quello, come per gli altri autonomi.
• Rapporto rata/reddito: sul reddito netto post-coefficiente il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. Il conto è spiegato nella guida al rapporto rata/reddito.

Fondo di garanzia prima casa

Qui va tolto un equivoco diffuso: essere in partita IVA non è di per sé un titolo di accesso al Fondo. Nella scheda del Fondo di garanzia mutui prima casa Consap elenca le categorie ammesse: giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, chi non ha compiuto trentasei anni, nuclei con tre o più figli entro i limiti ISEE e, dal 3 agosto 2026, le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell'art. 3, comma 3, della legge 104/1992 (la disabilità grave) e alcuni loro familiari conviventi. Un forfettario che rientra in una di queste categorie accede come chiunque altro: la garanzia ordinaria è il 50% della quota capitale e sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (per le persone con disabilità grave e quei familiari basta l'ISEE), sempre con un finanziamento non superiore a 250.000 €. Con la garanzia la banca può finanziare fino al 100% del prezzo dell'immobile, ma non è obbligata. Il caso di chi ha meno di 36 anni è nella guida sul mutuo prima casa under 36 con partita IVA.

Documenti necessari

1. Modello Redditi PF (ex Unico) degli ultimi 2 anni.
2. Ricevute F24 (saldo e acconto imposta sostitutiva).
3. Visura camerale aggiornata, se l'attività è iscritta al Registro delle imprese, e DURC.
4. Estratti conto ufficiali di tutti i conti, personali e dell'attività, degli ultimi 6 mesi, per provare il giro d'affari: quanti ne servono e cosa ci guarda la banca è in quanti mesi di estratti conto chiede la banca.
5. Fatture dell'anno in corso: l'elenco di quelle emesse finora.

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