Con 1.200 € netti al mese la rata che le banche considerano sostenibile è di circa 400 €, applicando la regola prudenziale del 33% del reddito netto. Con un TAN fisso ipotizzato tra 3,2% e 3,8%, questo si traduce in un capitale finanziabile indicativo di 67.000-70.500 € su 20 anni e di 86.000-92.500 € su 30 anni.
È una fotografia di partenza, non una delibera: l'importo effettivo dipende dal tasso realmente ottenuto, dall'età del richiedente, dal tipo di contratto di lavoro e dagli altri finanziamenti in corso. Il metodo di calcolo è quello descritto in rapporto rata/reddito: come si calcola.
La soglia del 30-35% del reddito netto non è un limite di legge: è una prassi prudenziale diffusa tra gli istituti, che ogni banca declina con criteri propri.
Tabella: durata × tasso × capitale massimo
Simulazione con rata fissa di 400 €/mese, ammortamento alla francese. I TAN sono scenari di ipotesi, non tassi rilevati: servono a mostrare quanto pesa una variazione di mezzo punto sul capitale ottenibile.
| Durata | TAN 3,2% | TAN 3,5% | TAN 3,8% |
|---|---|---|---|
| 10 anni | ~41.000 € | ~40.500 € | ~39.900 € |
| 15 anni | ~57.100 € | ~56.000 € | ~54.800 € |
| 20 anni | ~70.800 € | ~69.000 € | ~67.200 € |
| 25 anni | ~82.500 € | ~79.900 € | ~77.400 € |
| 30 anni | ~92.500 € | ~89.100 € | ~85.800 € |
La lettura utile è verticale: passare da 20 a 30 anni vale circa +21.000 € di capitale, mentre mezzo punto di TAN in più ne toglie circa 3.000-3.500 €. Per capire quale durata scegliere leggi durata del mutuo: 20, 25 o 30 anni.
Come la banca calcola la rata massima
Il criterio è la disponibilità residua: dal reddito netto si sottraggono le rate di altri finanziamenti e le spese fisse documentate, poi si verifica che la rata del mutuo resti entro il 30-35% del netto. Con 1.200 €:
- Nessun altro finanziamento: 1.200 × 0,33 = ~400 € di rata.
- Prestito auto da 120 €/mese in corso: rata mutuo residua ~280 €, capitale ottenibile che scende di circa il 30%.
- Affitto ancora in essere fino al rogito: la banca lo considera nel calcolo del periodo transitorio.
La formula esatta della rata e il meccanismo dell'ammortamento alla francese sono spiegati in come si calcola la rata del mutuo.
Il contesto tassi di fine agosto 2026
I riferimenti di mercato utili per capire dove si collocheranno le offerte:
- Euribor 3 mesi 2,573% (fixing EMMI rilevato su euribor-rates.eu, 28/08/2026), base dei mutui a tasso variabile.
- Eurirs 10 anni 3,28% e 20 anni 3,45% (rilevazione del 21/08/2026), base dei mutui a tasso fisso.
- TAEG medio sulle nuove erogazioni per acquisto abitazione 3,95% (Banca d'Italia, dato riferito a giugno 2026).
- Tasso BCE sui depositi al 2,25% dopo la decisione dell'11/06/2026; prossima riunione di politica monetaria il 10/09/2026.
Lo spread applicato dalla singola banca non è un dato pubblico omogeneo e cambia per profilo e LTV: per questo le tabelle di questa guida usano scenari di TAN e non un tasso unico. Il valore aggiornato dell'IRS per durata è raccolto in IRS/Eurirs oggi: valori per durata.
Come aumentare l'importo ottenibile
- Cointestare con un secondo reddito. Anche un part-time da 800 € netti porta la rata sostenibile complessiva verso i 650-660 € e quasi raddoppia il capitale. È la leva con l'impatto maggiore.
- Garante. Un familiare con reddito stabile rafforza il merito creditizio: vedi mutuo con garante: come funziona.
- Fondo di Garanzia prima casa (Consap). Consente alle banche aderenti di finanziare fino al 100% del valore dell'immobile, ma solo per chi rientra nelle categorie prioritarie previste (tra cui giovani under 36 con ISEE entro la soglia stabilita, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP): come funziona il Fondo Consap.
- Abbassare l'LTV. Un anticipo del 20-30% migliora le condizioni offerte e riduce il TAN: cos'è l'LTV.
- Estinguere i piccoli finanziamenti prima di presentare la domanda: liberano direttamente capacità di rata.
Se il reddito è unico e vuoi capire fino a dove puoi spingerti, l'approfondimento è mutuo con un solo stipendio.
Tre errori da evitare
- Calcolare sul lordo. Il 33% si applica al netto mensile, non allo stipendio lordo o al reddito annuo diviso dodici senza tredicesima.
- Dimenticare i costi una volta. Notaio, imposte, perizia e istruttoria vanno coperti con liquidità propria, non con il mutuo.
- Presentare la domanda con un prestito appena aperto. Riduce la rata disponibile nel momento peggiore.
Puoi confrontare questa fascia con le simulazioni per redditi più alti: stipendio 1.500 € e stipendio 2.000 €, oltre agli scaglioni 1.700 € e 1.800 €.
Domande frequenti
I dati ufficiali sui tassi bancari sono pubblicati da Banca d'Italia e i fixing Euribor su euribor-rates.eu. Per una stima sul tuo caso puoi partire da una simulazione su GoMutuo.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. I capitali indicati derivano da calcoli su scenari di TAN dichiarati e non costituiscono offerta o preventivo. Le condizioni effettive dipendono dalla valutazione della singola banca.
