Con 1.200 euro al mese quanto mutuo posso chiedere?

Con 1.200 € netti al mese la rata che le banche considerano sostenibile è di circa 396 €, il 33% del netto secondo la prassi del rapporto rata/reddito. Con i tassi rilevati il 25 ottobre 2026 questa rata ripaga un mutuo a tasso fisso di circa 77.762 € in 25 anni, che diventa 66.792 € in 20 anni e 87.425 € in 30.

È una fotografia di partenza, non una delibera: l'importo effettivo dipende dal tasso realmente ottenuto, dall'età del richiedente, dal tipo di contratto di lavoro e dagli altri finanziamenti in corso. Il metodo di calcolo è quello descritto in rapporto rata/reddito: come si calcola.

La soglia del 30-35% del netto è una prassi delle banche, non una legge, e ogni banca la applica con criteri propri. Il riferimento più autorevole è la guida Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici della Banca d'Italia, dove si legge che «è ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito». Per reddito disponibile la guida intende quello «al netto delle spese fisse»: la regola della banca sullo stipendio netto è quindi un tetto, non un obiettivo.

Tabella: durata × tasso × capitale massimo

Rata fissa di 396 € al mese, ammortamento alla francese. Il TAN fisso è l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate, rilevazione del 25 ottobre 2026) più uno spread medio stimato dello 0,30%; il TAN variabile è l'Euribor 3 mesi (2,666%) più uno spread stimato dello 0,50%. Lo spread reale cambia da banca a banca e per profilo.

Anche il tasso pesa: mezzo punto di TAN in più toglie circa 3.979 € al mutuo a 25 anni. La colonna del variabile è più alta solo finché l'Euribor resta dov'è oggi, perché quella rata non è bloccata.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 1.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 77.000

con una rata di € 396 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).

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Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Il calcolo, passo per passo

La cifra della risposta viene da quattro passaggi, che puoi rifare con una calcolatrice o con la funzione RATA di un foglio di calcolo.

1. Rata sostenibile. 1.200 € × 33% = 396 € al mese: circa un terzo del netto, come vuole la prassi del rapporto rata/reddito.
2. Tasso. Il TAN fisso a 25 anni è l'IRS a 25 anni (3,364%, fonte ICE Swap Rate) più uno spread medio stimato dello 0,30%, arrotondato: 3,66%, con i tassi rilevati il 25 ottobre 2026.
3. Capitale. Con l'ammortamento alla francese, 300 rate da 396 € al 3,66% ripagano un mutuo di circa 77.762 €.
4. Casa. Con l'LTV standard dell'80% quel mutuo copre una casa da circa 97.203 €. I 19.441 € che mancano sono l'anticipo, da pagare con i tuoi risparmi insieme a imposte, notaio e perizia.

Formula, fonti dei tassi e limiti delle stime sono spiegati in come facciamo i calcoli.

Cosa cambia la cifra

I 77.762 € della risposta valgono per un caso preciso: una persona sola, dipendente, senza altri prestiti, che sceglie 25 anni a tasso fisso. Queste sono le voci che la spostano, sempre con 1.200 € netti.

• Altri finanziamenti. La banca somma alla rata del mutuo quelle che paghi già. Con un prestito da 150 € al mese la rata disponibile scende a 246 € e il mutuo a 25 anni a circa 48.307 €: 29.455 € in meno. Se al prestito mancano poche rate, chiuderlo prima della domanda libera tutta la rata; i conti su un caso tipico sono in quanto riduce il mutuo un finanziamento auto.
• Durata ed età. Con la stessa rata ottieni circa 66.792 € in 20 anni e 87.425 € in 30, ma paghi più interessi. La durata non dipende solo da te: la banca vuole che il mutuo finisca entro una certa età, quindi più sei avanti con gli anni, più corta è la durata che ti concede. Pro e contro in durata del mutuo: 20, 25 o 30 anni.
• Fisso o variabile. Al tasso variabile stimato di oggi (3,17%) la stessa rata ripaga circa 81.971 € in 25 anni, 4.208 € più del fisso. Il vantaggio vale finché l'Euribor non sale, perché la rata del variabile segue l'indice.
• Anticipo. Con l'LTV all'80% il mutuo a 25 anni copre una casa da circa 97.203 € e servono 19.441 € di anticipo, più le spese di acquisto. Con più risparmi puoi puntare a una casa più cara a parità di mutuo: il rapporto è spiegato in cos'è l'LTV.
• Contratto e coppia. Con un contratto a tempo determinato di solito la banca vuole che tu abbia lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, spesso con un cointestatario o un garante (mutuo con contratto a tempo determinato). Con la partita IVA conta il reddito delle ultime dichiarazioni, non l'incasso del mese (mutuo con partita IVA). In coppia la banca somma i redditi: con un secondo stipendio da 800 € la rata sostenibile sale a 660 € e il mutuo a 25 anni a circa 129.603 € (come funziona il mutuo cointestato). Se l'altro stipendio è uguale al tuo, il conto è quello della pagina con 2.400 euro al mese.
• Tredicesima e quattordicesima. Se il contratto le prevede, molte banche dividono per dodici il netto dell'anno: con 13 mensilità si ragiona su 1.300 € al mese e il mutuo a 25 anni sale a circa 84.242 €. Con chi è assunto da poco alcune banche partono dalla media delle ultime buste paga: tolgono le voci una tantum e aggiungono a parte la quota di tredicesima e quattordicesima.
• Pensione. Con una pensione la regola della rata è la stessa, ma la banca vuole che il mutuo finisca entro una certa età e la durata si accorcia: in 15 anni la stessa rata ripaga circa 54.268 €.
• Under 36 e garanzia Consap. Se non hai ancora compiuto 36 anni, o rientri nelle altre categorie di legge (giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP, famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni entro certe soglie ISEE e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e chi convive da almeno due anni con un figlio o un fratello in quella condizione), puoi chiedere la garanzia del Fondo prima casa, purché alla domanda tu non possieda altre abitazioni, nemmeno all'estero (salvo alcune case ereditate). Il Fondo, spiega Consap, «rilascia ordinariamente una garanzia pubblica nella misura del 50 % della quota capitale del finanziamento»; per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € la garanzia sale all'80% se il mutuo supera l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE: D.L. 66/2026, art. 4-bis), e il mutuo non può superare 250.000 €. Con la garanzia la banca può finanziare fino al 100% del prezzo: la rata sostenibile non cambia e il mutuo resta di circa 77.762 €, quindi senza anticipo compri una casa che costa altrettanto (imposte e notaio a parte), invece di una da 97.203 € con 19.441 € tuoi. Il requisito dell'età si guarda alla domanda al Fondo, e la banca resta libera di valutare la pratica: come funziona il Fondo Consap.

Con 1.200 € netti ognuna di queste voci pesa: un prestito da 150 € vale più di un terzo del mutuo. Per sapere quanto puoi chiedere tu, con la tua età e i finanziamenti che hai già, fai una simulazione del mutuo su GoMutuo: è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.

Il contesto di mercato di oggi

I riferimenti di mercato utili per capire dove si collocheranno le offerte:

• Euribor 3 mesi 2,666% (fixing EMMI, rilevazione del 23 ottobre 2026), base dei mutui a tasso variabile.
• Eurirs 10 anni 3,46% e 20 anni 3,45% (ICE Swap Rate, rilevazione del 25 ottobre 2026), base dei mutui a tasso fisso.
• TAEG medio sulle nuove erogazioni per acquisto abitazione 3,99% (Banca d'Italia, dato di agosto 2026, pubblicato il 9 ottobre).
• Tasso BCE sui depositi al 2,50%, livello in vigore dal 16 settembre 2026; prossima riunione di politica monetaria il 29 ottobre 2026.

Lo spread applicato dalla singola banca non è un dato pubblico omogeneo e cambia per profilo e LTV: per questo il TAN usato in questa guida è una stima costruita sull'indice, non un tasso di offerta.

Tre errori da evitare

1. Calcolare sul lordo. Il 33% si applica al netto mensile, non allo stipendio lordo.
2. Dimenticare i costi una tantum. Notaio, imposte, perizia e istruttoria vanno coperti con liquidità propria, non con il mutuo.
3. Presentare la domanda con un prestito appena aperto. Riduce la rata disponibile nel momento peggiore.

I dati ufficiali sui tassi bancari sono pubblicati da Banca d'Italia e i fixing Euribor da EMMI, che li diffonde ogni giorno TARGET2 «at or shortly after 11:00 CET».

Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. I capitali indicati derivano da calcoli su un TAN stimato sommando l'indice di mercato a uno spread medio, e non sono un'offerta o un preventivo. Le condizioni effettive dipendono dalla valutazione della singola banca.