Risposta rapida
Con 1.700 € netti al mese puoi chiedere circa 110.163 € di mutuo in 25 anni, con una rata di 561 €. In 20 anni la cifra scende a 94.622 €, in 30 sale a 123.852 €. Sono stime con i tassi fissi di oggi, per un dipendente con contratto stabile e senza altri finanziamenti.
La rata di 561 € è un terzo dello stipendio, il riferimento che le banche usano nella prassi. La guida della Banca d'Italia sul mutuo è più prudente: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», per far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a un calo del reddito; per reddito disponibile intende quello «al netto delle spese fisse», non lo stipendio intero. Nessuna legge fissa la percentuale e ogni banca applica criteri propri: il tetto oltre il quale chiede garanzie o rifiuta di solito sta fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti. I dettagli sono nella guida al rapporto rata/reddito.
Con 1.700 € di stipendio la domanda pratica diventa che casa ci compri: dipende da quanto hai da parte, perché di norma la banca finanzia fino all'80% del valore.
Il calcolo, passo per passo
Da 1.700 € netti a 110.163 € di mutuo ci sono quattro passaggi, che puoi rifare con una calcolatrice.
- Quota dello stipendio: 1.700 € × 33% = 561 €, la rata sostenibile.
- Tasso: IRS a 25 anni (3,364%) + spread medio stimato (0,30%) = TAN fisso di 3,66%, arrotondato. I tassi sono quelli rilevati il 25 ottobre 2026.
- Capitale: 561 € al mese per 300 rate, con l'ammortamento alla francese (rata costante), ripagano 110.163 €. La formula è mutuo = rata × (1 − (1 + i)−n) ÷ i, con i = 3,66% ÷ 12 = 0,3050% e n = 300.
- Casa: se il mutuo copre l'80% del valore, la casa può costare 137.704 € e servono 27.541 € di anticipo, oltre alle spese d'acquisto.
Il metodo completo, con le fonti dei tassi e i limiti di queste stime, è in come facciamo i calcoli. Sono medie di mercato, non l'offerta di una banca.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 110.000
con una rata di € 561 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).
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Quanto mutuo con 1.700 € al mese, per ogni durata
La rata resta 561 €; cambiano la durata e il tasso. Per il fisso si usa l'IRS della stessa durata più lo spread medio stimato, per il variabile l'Euribor a 3 mesi (2,666%) più 0,50% di spread stimato. Rilevazione del 25 ottobre 2026.
| Durata | TAN fisso stimato | Mutuo a tasso fisso | Mutuo a tasso variabile (3,17%) |
|---|---|---|---|
| 10 anni | 3,76% | 56.039 € | 57.629 € |
| 15 anni | 3,80% | 76.880 € | 80.282 € |
| 20 anni | 3,75% | 94.622 € | 99.619 € |
| 25 anni | 3,66% | 110.163 € | 116.125 € |
| 30 anni | 3,57% | 123.852 € | 130.214 € |
Le cifre del variabile valgono con l'Euribor di oggi: se l'indice cambia, cambia anche la rata.
Che casa ci compri con 1.700 € al mese
Il mutuo che la rata permette è sempre lo stesso, 110.163 € in 25 anni: quello che cambia è quanto metti tu. Di norma la banca finanzia fino all'80% del valore della casa, il rapporto che si chiama LTV ed è spiegato nella guida all'LTV del mutuo.
| Quanto copre il mutuo | Prezzo massimo della casa | Anticipo da avere |
|---|---|---|
| 100% del prezzo, con il Fondo Consap | 110.163 € | 0 € |
| 80% del valore, il caso normale | 137.704 € | 27.541 € |
| 70% del valore, con più risparmi | 157.376 € | 47.213 € |
In tutte e tre le righe restano fuori dal mutuo imposte, notaio, perizia, istruttoria ed eventuale agenzia: si pagano con i propri risparmi, e il conto voce per voce è nella guida al costo totale del mutuo.
Conta anche il valore stabilito dal perito. La guida della Banca d'Italia scrive che l'intermediario concede un importo «che non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia»: se la perizia vale meno del prezzo, il mutuo scende e l'anticipo sale.
Oltre l'80% la banca chiede garanzie in più. Per la prima casa c'è quella pubblica del Fondo prima casa, che le permette di finanziare fino al 100% del prezzo: è riservata a under 36, giovani coppie, genitori soli con figli minori, conduttori di alloggi IACP e poche altre categorie, che alla domanda non possiedono altre abitazioni, nemmeno all'estero (salvo alcune case ereditate), per mutui fino a 250.000 € su una casa da abitare. Anche con la garanzia la banca decide da sola: la pagina del Fondo prima casa di Consap precisa che «la concessione del mutuo e il ricorso alla garanzia del Fondo restano soggetti alle autonome ed esclusive valutazioni della banca». Requisiti e domanda sono nella guida al Fondo di garanzia Consap.
Cosa cambia la cifra
La cifra di 110.163 € è quella di un caso medio: dipendente a tempo indeterminato, nessun altro debito, 25 anni a tasso fisso. Ognuno di questi fattori la sposta.
- Il tasso. Mezzo punto di TAN in più toglie circa 5.637 € di mutuo in 25 anni, a parità di rata: per questo lo spread che la banca propone va confrontato. Al variabile di oggi (3,17%) la stessa rata ripaga 116.125 €, contro 110.163 € al fisso. La rata variabile però si aggiorna con l'Euribor, che si muove con i tassi della BCE: dopo la riunione del 10 settembre 2026 il tasso sui depositi è pari a 2,50%. Pro e contro delle due formule sono nella guida tasso fisso o variabile.
- Gli altri finanziamenti. Una rata già in corso si somma a quella del mutuo: con 300 € al mese per un'auto o un prestito, alla casa restano 261 € di rata e la cifra in 25 anni scende a 51.252 €, cioè 58.911 € in meno.
- Durata ed età. Con la stessa rata, 20 anni danno 94.622 € e 30 anni 123.852 €: 29.230 € di differenza. In cambio gli interessi salgono da circa 40.018 € in 20 anni a 78.108 € in 30. E la durata massima dipende dall'età: la banca vuole che il mutuo finisca entro un'età limite, diversa da banca a banca, quindi chi comincia tardi ha meno anni a disposizione.
- Anticipo. Per la casa da 137.704 € servono 27.541 € di anticipo, più imposte e notaio: se da parte hai meno, il mutuo resta di 110.163 € e il prezzo deve scendere. Con il 30% di anticipo, invece, la casa può arrivare a 157.376 €.
- Contratto e coppia. Con un contratto a termine la banca guarda alla continuità del lavoro, di solito gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante (mutuo con contratto a tempo determinato). Con la partita IVA conta il reddito delle dichiarazioni, di solito la media degli ultimi due anni, al posto del netto del mese (mutuo con partita IVA). In due con 1.700 € a testa il mutuo arriva a 220.326 € in 25 anni: le altre combinazioni sono nella guida al mutuo con due stipendi.
- Under 36. Chi non ha ancora compiuto 36 anni quando fa domanda, come le altre categorie del Fondo prima casa, può chiedere la garanzia Consap se non possiede altre abitazioni. La garanzia copre il 50% della quota capitale; per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € sale all'80% se il mutuo supera l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE: D.L. 66/2026, art. 4-bis). Il mutuo resta di 110.163 €, ma la banca può finanziare fino al 100% del prezzo: con quel mutuo compri senza anticipo una casa da circa 110.163 €, invece di una da 137.704 € con 27.541 € da parte. Imposte e notaio si pagano comunque.
- Separati e pensionati. Se paghi un assegno di mantenimento, la banca di solito lo tratta come la rata di un prestito: riduce la rata che resta per il mutuo. Con la pensione il conto parte dal netto come per uno stipendio, ma l'età accorcia la durata: in 15 anni la stessa rata vale 76.880 € di mutuo.
Questi numeri valgono per un caso medio. Per sapere quanto puoi chiedere tu, con la tua età, i finanziamenti che hai già e la durata che vuoi, fai una simulazione del mutuo su GoMutuo: è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.
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