Sì, si può ottenere un mutuo con un solo stipendio: le banche italiane non richiedono due redditi per legge. Valutano la capacità individuale con la regola del terzo (rata ≤ 33% del netto mensile). Con 1.500 € netti/mese si finanziano fino a ~120.000 € a 30 anni; con 2.000 € netti fino a ~160.000 €.
Contratto a tempo indeterminato, LTV sotto l'80% e Fondo Consap Prima Casa sono le tre leve che rendono il mutuo con reddito singolo un percorso standard, non un'eccezione.
La regola del terzo: quanto puoi permetterti
Le banche italiane applicano la regola universalmente riconosciuta dalla Banca d'Italia: la rata mensile del mutuo non deve superare un terzo (33%) del reddito netto mensile.
- Reddito netto 1.200 € → rata massima ~400 €
- Reddito netto 1.500 € → rata massima ~500 €
- Reddito netto 1.800 € → rata massima ~600 €
- Reddito netto 2.000 € → rata massima ~660 €
- Reddito netto 2.500 € → rata massima ~825 €
- Reddito netto 3.000 € → rata massima ~1.000 €
Alcune banche più prudenti (soprattutto BCC territoriali) usano la soglia del 30%, altre online arrivano al 35%. Con un solo stipendio la soglia effettiva applicata è quasi sempre il 30-33%.
Importo massimo per fascia di reddito
A parità di rata sostenibile, l'importo del mutuo dipende da TAN e durata. Simulazione con TAN fisso 3,20% ammortamento francese:
- 1.200 €/mese netti → rata 400 € → mutuo max ~92.000 € (30 anni) / ~82.000 € (25 anni)
- 1.500 €/mese netti → rata 500 € → mutuo max ~115.000 € (30 anni) / ~103.000 € (25 anni)
- 1.800 €/mese netti → rata 600 € → mutuo max ~139.000 € (30 anni) / ~124.000 € (25 anni)
- 2.000 €/mese netti → rata 660 € → mutuo max ~152.000 € (30 anni) / ~136.000 € (25 anni)
- 2.500 €/mese netti → rata 825 € → mutuo max ~191.000 € (30 anni) / ~170.000 € (25 anni)
- 3.000 €/mese netti → rata 1.000 € → mutuo max ~231.000 € (30 anni) / ~206.000 € (25 anni)
Per la formula di calcolo vedi come si calcola la rata del mutuo.
Requisiti che le banche valutano
Con reddito singolo la banca stringe i controlli su cinque aree:
- Tipo di contratto: indeterminato = standard; determinato o apprendistato = valutazione stretta; P.IVA = servono 2-3 anni di dichiarazioni.
- Anzianità lavorativa: almeno 6 mesi con lo stesso datore per indeterminato, 12+ per determinato.
- Storico creditizio in CRIF e Centrale Rischi Banca d'Italia: nessun default, nessun ritardo significativo.
- LTV (Loan-to-Value): rapporto mutuo/valore casa preferibilmente ≤80%. Sopra l'80% serve Fondo Consap o polizza integrativa.
- Età e durata mutuo: età alla scadenza ≤75-80 anni (varia per banca). Un 40enne può quindi chiedere fino a 35-40 anni.
Banche italiane che accettano reddito singolo
Praticamente tutte le principali banche italiane concedono mutui con un solo stipendio se i parametri sopra sono soddisfatti. Le più strutturate per reddito singolo:
- Intesa Sanpaolo: mutuo XME Casa fisso e variabile, LTV fino 80% standard, 100% con Fondo Consap Prima Casa.
- UniCredit: Mutuo Valore Italia, ampio uso Consap, apertura a single sotto i 36 anni con condizioni dedicate.
- BNL Gruppo BNP Paribas: Mutuo BNL Green e Prima Casa, LTV 80% standard, spread contenuti su reddito singolo indeterminato.
- BPER Banca: Mutuo Prima Casa Under 36 attivo su reddito singolo, garanzia Consap integrata.
- Crédit Agricole Italia: Mutuo Green e Mutuo Casa, valuta bene P.IVA su reddito singolo dopo 3 dichiarazioni.
- Banche BCC (gruppo Iccrea e Cassa Centrale): approccio relazionale-territoriale, spesso più flessibili su reddito singolo con anzianità.
- Banco BPM: Mutuo YouHome, condizioni standard su reddito singolo indeterminato.
Le banche solo online (Fineco, ING, Banca Sella) sono generalmente più rigide su reddito singolo e chiedono LTV più basso (60-70%) o profili molto solidi.
Come aumentare l'importo finanziabile
Con reddito singolo esistono 5 leve concrete per finanziare di più:
- Fondo Consap Prima Casa: copre fino all'80% del mutuo, permette LTV fino al 100% senza polizza integrativa. Categorie prioritarie (under 36, coppie giovani, monogenitoriali) hanno accesso preferenziale.
- Allungare la durata: passare da 25 a 30 anni riduce la rata di ~10% e alza l'importo massimo del 12-15%. Alcune banche offrono anche mutui a 40 anni.
- Aggiungere un garante: genitore o parente stretto con reddito solido. La banca somma le capacità reddituali per il calcolo della rata sostenibile.
- Cointestazione con partner o familiare: il mutuo diventa a due firme anche se resta un solo stipendio principale, ma si aggiunge un secondo profilo alla pratica.
- Ridurre il debito esistente: chiudere carte revolving o prestiti al consumo attivi libera capacità di rimborso.
Fondo Consap Prima Casa: leva chiave per single
Il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap è lo strumento più efficace per un single che vuole comprare casa. Garantisce fino all'80% della quota capitale del mutuo, permettendo LTV fino al 100% e riducendo il tasso applicato.
Chi ha priorità: giovani coppie, single sotto 36 anni, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori alloggi ATER/IACP. Per queste categorie la garanzia sale al 80% e le banche applicano un TAN calmierato (Tasso Effettivo Globale sotto tetto MEF trimestrale).
Requisiti principali:
- Mutuo massimo 250.000 €
- Immobile prima casa non di lusso (categorie A/1, A/8, A/9 escluse)
- ISEE ≤ 40.000 € per condizioni migliori (calmiere TAN)
- Nessuna altra proprietà residenziale in Italia
Errori da evitare con reddito singolo
- Non calcolare le spese extra: notaio, imposte, agenzia e mobili pesano il 10-15% del prezzo casa. Con reddito singolo conservare un cuscinetto di risparmio è essenziale.
- Non chiedere delibere reddituali multiple: farsi fare la simulazione da 4-5 banche via broker evita ricerche in Centrale Rischi ravvicinate che abbassano lo score CRIF.
- Confondere reddito lordo e netto: la banca calcola la rata sul netto in busta paga, non sul RAL. Un RAL 24.000 € = ~1.550 € netti/mese, non 2.000 €.
- Puntare al massimo importo: rata al 33% è il tetto massimo, non un obiettivo. Con reddito singolo restare al 25-28% protegge da imprevisti (malattia, perdita lavoro).
- Ignorare la surroga futura: dopo 12-24 mesi con scoring migliorato si può surrogare a condizioni migliori (vedi surroga mutuo).
Per capire in generale quanto puoi permetterti in base al reddito vedi quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio, e se sei in una categoria non standard consulta mutuo con contratto a tempo determinato o mutuo con Partita IVA.
