Con 2.500 € netti al mese la rata sostenibile secondo i criteri prudenziali è di circa 825 € (33% del reddito netto). Con un TAN fisso ipotizzato tra 3,2% e 3,8%, il capitale ottenibile è indicativamente di 138.000-146.000 € su 20 anni e di 159.600-190.800 € tra 25 e 30 anni.
A questo livello di reddito la domanda decisiva cambia: non "quanto mi presta la banca", ma "quanto ho già da parte per anticipo e spese". Il criterio di calcolo della rata resta quello del rapporto rata/reddito.
La soglia del 30-35% del netto non è un limite di legge, ma una prassi prudenziale applicata con criteri interni diversi da banca a banca.
Tabella: durata × tasso × capitale
Rata fissa di 825 €/mese, ammortamento alla francese (valore attuale della rendita). I TAN sono scenari di ipotesi dichiarati, non tassi di offerta.
| Durata | TAN 3,2% | TAN 3,5% | TAN 3,8% |
|---|---|---|---|
| 10 anni | ~84.600 € | ~83.400 € | ~82.300 € |
| 15 anni | ~117.800 € | ~115.400 € | ~113.100 € |
| 20 anni | ~146.100 € | ~142.300 € | ~138.500 € |
| 25 anni | ~170.200 € | ~164.800 € | ~159.600 € |
| 30 anni | ~190.800 € | ~183.700 € | ~177.100 € |
Il vincolo vero: non il reddito, il risparmio
Con 1.200-1.800 € netti il fattore che limita l'importo è quasi sempre la rata sostenibile. Con 2.500 € netti la rata permette di arrivare a capitali importanti (fino a circa 190.000 €), ma la banca finanzia tipicamente fino all'80% del valore di perizia (LTV all'80%). Il restante 20% più i costi una tantum devono già essere nella disponibilità del richiedente, e in molti casi è proprio questa liquidità a mancare, non la capacità di pagare la rata.
La tabella seguente mostra, a parità di capitale mutuo ottenibile con la rata da 825 €, quanto serve avere da parte tra anticipo e spese accessorie (imposte, notaio, perizia, istruttoria), ipotizzando un LTV all'80% e un pacchetto di costi una tantum del 5-6% del prezzo (cifra tipica per prima casa, da verificare caso per caso con notaio e banca).
| Mutuo (LTV 80%) | Prezzo immobile stimato | Anticipo (20%) | Costi una tantum (~5-6%) | Liquidità propria totale |
|---|---|---|---|---|
| ~113.000 € (15 anni) | ~141.000 € | ~28.000 € | ~7.500 € | ~35.500 € |
| ~142.000 € (20 anni) | ~178.000 € | ~35.500 € | ~9.500 € | ~45.000 € |
| ~183.700 € (30 anni) | ~230.000 € | ~46.000 € | ~12.500 € | ~58.500 € |
In pratica: allungare la durata da 15 a 30 anni aumenta il capitale finanziabile, ma aumenta anche il prezzo dell'immobile che quel capitale può coprire — e quindi la liquidità propria che serve prima ancora di parlare di rata. Le voci esatte di imposte e onorario notarile vanno verificate caso per caso: dettagli in imposte d'atto e onorario notarile, che variano per zona e per valore dell'immobile.
Dal capitale al prezzo della casa
Il capitale ottenibile non è il budget di spesa. Con circa 142.000 € di mutuo a 20 anni e LTV all'80% si arriva a un immobile intorno a 178.000 €, ma servono comunque risorse proprie per l'anticipo e per le spese accessorie. Il conto completo, comprese le voci spesso dimenticate (perizia, istruttoria, imposta sostitutiva), è in costo totale del mutuo.
Il contesto tassi di fine agosto 2026
- Tasso BCE sui depositi 2,25% dal 17/06/2026, confermato il 23/07/2026.
- Euribor 3 mesi 2,57% (rilevazione del 28/08/2026).
- IRS/Eurirs 10 anni 3,28%, 20 anni 3,45% (21/08/2026).
- TAEG medio nuove erogazioni acquisto abitazione 3,95% (Banca d'Italia, dato di giugno 2026, pubblicato l'11/08/2026).
Valori indicativi, da riverificare alla data della richiesta: gli indici di mercato si muovono e con essi il TAN offerto, sia sul fisso sia sul variabile.
Come colmare il gap di liquidità
- Fondo Consap prima casa, se rientri nei requisiti (es. under 36): consente LTV fino al 100%, azzerando quasi del tutto l'anticipo. Dettagli in come funziona il Fondo Consap.
- Donazione o aiuto familiare per l'anticipo, con tracciabilità del bonifico.
- Secondo intestatario o garante per rafforzare il profilo, anche a parità di anticipo.
- Durata più lunga per liberare margine mensile e accumulare risparmio residuo, valutando però il maggior costo totale degli interessi.
- Negoziare lo spread, che incide sul TAN più di quanto si pensi.
Confronta con le fasce vicine: 2.000 € e 3.000 €.
Domande frequenti
Fonti pubbliche: Banca d'Italia - Statistiche, euribor-rates.eu. Per una stima sul tuo profilo parti da una simulazione su GoMutuo.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. I capitali derivano da calcoli su scenari di TAN dichiarati e le voci di costo (imposte, notaio, perizia) sono range indicativi da verificare caso per caso; non costituiscono offerta o preventivo.
