Risposta rapida
Per la seconda casa la banca presta di solito fra il 75% e l'80% del valore, e al 100% di regola non arriva. Costa di più anche il fisco: imposta sostitutiva del 2% invece dello 0,25%, registro del 9% da un privato, IMU, niente detrazione. Se paghi già un mutuo, spesso decide il reddito: il conto con due rate è nella guida su quanto reddito serve per un mutuo sulla seconda casa.
Quanto presta la banca per la seconda casa?
Nelle politiche di credito che vediamo, per la seconda casa le banche finanziano di solito fra il 75% e l'80% del valore. Alcune trattano la casa per le vacanze come la prima; per quella comprata come investimento scendono molto più in basso. La durata arriva di solito a 30 anni.
Il resto del prezzo esce dai tuoi risparmi, come imposte e notaio: su una casa da 200.000 € l'anticipo è di 40.000 € all'80% e di 50.000 € al 75%. È il massimo che permette la casa: ottieni il più basso fra questo e quanto regge il tuo reddito.
Se paghi già un mutuo, quanto ti presta?
La banca somma la rata nuova a quella che paghi già e guarda il totale sul reddito netto. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Molte banche controllano anche che dopo le rate resti una somma minima per vivere, che dipende da quante persone ci sono in famiglia e da dove si abita.
Esempio: 4.000 € netti al mese e 650 € di rata per la casa in cui vivi. Al 33% le rate arrivano a 1.320 €: per il mutuo nuovo restano 670 €, cioè circa 131.000 € a 25 anni al TAN fisso che stimiamo oggi (3,66%: IRS a 25 anni del 25 ottobre 2026 più uno spread stimato dello 0,30%), meno del 75% della casa. Senza quella rata il reddito ne reggerebbe circa 259.000 €. Quanto puoi chiedere tu, e con che rata, lo vedi in 6 minuti con la simulazione gratuita di GoMutuo.
Si può avere il mutuo seconda casa al 100%?
Di regola no. Nelle politiche che vediamo i mutui al 90-95% sono riservati alla prima casa, e la garanzia del Fondo prima casa di Consap, che permette alla banca di superare l'80%, per la seconda casa non c'è: per le FAQ di Consap «la garanzia del Fondo si estende unicamente ad immobili adibiti ad abitazione principale del richiedente», che non deve possedere altre case (salvo quelle ereditate e date in uso gratuito a genitori o fratelli).
Il tetto lo fissa la Banca d'Italia «in rapporto al valore dei beni ipotecati» (art. 38 del Testo unico bancario), cioè di tutte le case che garantiscono il mutuo. Con l'ipoteca anche su un'altra casa tua, se la banca la accetta, il prestito può superare l'80% del prezzo. Se quella casa ha ancora un mutuo, per le istruzioni della Banca d'Italia il debito che resta conta nel tetto insieme al prestito nuovo. Quando il 100% si ottiene lo spiega la guida al mutuo al 100%.
Il tasso è più alto per la seconda casa?
Non per forza. Nelle politiche che vediamo la seconda casa non ha di per sé un tasso diverso dalla prima; alcuni prodotti per chi compra con poco anticipo hanno uno spread più alto. Oggi stimiamo un TAN fisso del 3,66% a 25 anni e un variabile del 3,17% (Euribor a 3 mesi del 23 ottobre 2026 più uno spread stimato dello 0,50%): su 131.000 € a 25 anni, rate di 667 € e 633 € al mese.
Quanto costano le imposte rispetto alla prima casa?
Sul mutuo l'imposta sostitutiva passa dallo 0,25% al 2% dell'importo. L'art. 18 del D.P.R. 601/1973 lo scrive così: «Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all'acquisto della prima casa di abitazione, e delle relative pertinenze, l'aliquota si applica nella misura del 2 per cento». L'art. 2 del D.L. 220/2004 lo limita ai mutui per comprare, costruire o ristrutturare case senza i requisiti prima casa, e l'art. 18 lo chiede anche se i requisiti non sono dichiarati nell'atto di mutuo. Un mutuo di liquidità resta allo 0,25%: le regole sono nella guida all'imposta sostitutiva sul mutuo.
Sull'acquisto, da un privato il registro sale dal 2% al 9% e, con il prezzo-valore, si paga sul valore catastale (rendita × 1,05 × 120 invece che × 110); dal costruttore, l'IVA dal 4% al 10%. La casa dell'esempio, con un mutuo di 131.000 €:
| Voce | Come prima casa | Come seconda casa |
|---|---|---|
| Registro, da un privato (rendita 900 €) | 2% di 103.950 € = 2.079 € | 9% di 113.400 € = 10.206 € |
| Ipotecaria e catastale, da un privato | 100 € | 100 € |
| IVA, dal costruttore che la applica | 4%: 8.000 € | 10%: 20.000 € |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | 0,25%: 328 € | 2%: 2.620 € |
| IMU, ogni anno | niente, se è la tua abitazione principale (non A/1, A/8, A/9) | 1.300-1.724 € |
| Detrazione degli interessi, primo anno | 760 € | niente |
Da un privato le imposte al rogito passano da 2.507 € a 12.926 €; con l'IVA si aggiungono 200 € ciascuna di registro, ipotecaria e catastale, più bollo e tasse. Il conto del rogito voce per voce, con un calcolatore, è nella guida al costo del notaio per la seconda casa.
Che cosa paghi in più ogni anno?
L'IMU, e la detrazione degli interessi che non c'è. L'IMU non si paga sull'abitazione principale, la casa in cui hai dimora abituale e residenza (salvo le categorie A/1, A/8 e A/9); sulla seconda sì, sulla rendita × 1,05 × 160. Per la legge 160 del 2019 (art. 1, commi 754 e 755) l'aliquota di base è lo 0,86% e il Comune può azzerarla o portarla all'1,06% (all'1,14% dove sostituisce la vecchia maggiorazione TASI). Quella del tuo Comune è nel prospetto del Dipartimento delle Finanze.
La detrazione del 19% sugli interessi, su massimo 4.000 € l'anno, spetta solo se la casa diventa abitazione principale, tua o di un familiare, entro un anno dall'acquisto (art. 15, comma 1, lett. b) TUIR). Con una ristrutturazione edilizia autorizzata dal Comune il termine è di due anni, ma allora solo da quando ci si va a vivere. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi è netta: «La detrazione spetta solo per il periodo in cui l'immobile è utilizzato come abitazione principale».
Esempio: seconda casa da 200.000 € con un mutuo già in corso
La famiglia con 4.000 € netti e 650 € di rata compra da un privato una casa per le vacanze da 200.000 €, rendita 900 €, con un mutuo a 25 anni a tasso fisso.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Mutuo che permette la casa (75-80% del valore) | 150.000-160.000 € |
| Mutuo che regge il reddito, con la rata già in corso | circa 131.000 € |
| Rata nuova, TAN fisso 3,66% | 667 € |
| Rate in tutto sul netto | 1.317 € (32,9%) |
| Anticipo | 69.000 € |
| Imposte d'acquisto e sostitutiva | 12.926 € |
| Soldi propri al rogito, prima di notaio, agenzia, perizia e istruttoria | 81.926 € |
Senza la rata in corso l'anticipo sarebbe di 40.000-50.000 €: qui ne servono 69.000, perché il limite lo mette il reddito. Aiutano un secondo intestatario, una durata più lunga o un'estinzione parziale del primo mutuo; se i risparmi bastano a pagarla tutta, c'è il confronto fra contanti e mutuo.
Alcuni casi particolari
- Casa per le vacanze: per il fisco è una seconda casa in tutto; per la quota finanziata alcune banche la trattano come la prima.
- Casa da affittare: alcune banche finanziano molto meno; a canone concordato l'IMU scende al 75% (legge 160 del 2019, art. 1, comma 760). Se il canone copre rata e tasse lo dice il conto di chi compra casa per affittarla.
- Casa nel Comune dove lavori: può essere una prima casa. La guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa ammette le agevolazioni se l'immobile si trova «nel territorio del Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività». In più lì non devi avere già una casa tua o in comunione con il coniuge, e quella che hai non deve essere agevolata. E per la guida sugli interessi passivi il mutuo della casa che lasci per lavoro continua a darti la detrazione, finché dura quell'esigenza.
- Vendi la prima entro due anni: se era agevolata, compri la nuova come prima casa impegnandoti nell'atto a vendere la vecchia entro due anni (il termine «è aumentato a due anni», scrive la stessa guida); se non vendi in tempo paghi la differenza, gli interessi e il 30% di sanzione. Con un'istanza all'Agenzia prima della scadenza eviti la sanzione. I casi uno per uno sono nella guida alle agevolazioni prima casa per chi ha già una casa.
- Casa per un figlio o un genitore: se ci va a vivere è abitazione principale per la detrazione, ma con due mutui si detraggono solo gli interessi di quello della casa in cui vivi tu. Per l'IMU la base si dimezza con un comodato registrato, se la casa è nel Comune dove vivi e oltre alla tua non ne hai altre (legge 160 del 2019, art. 1, comma 747).
- Lavori sulla seconda casa: il bonus ristrutturazioni resta, al 36% per le spese del 2026 e al 30% per quelle del 2027 (D.L. 63/2013, art. 16).
- Comprate in due e i requisiti li ha uno solo: alcune banche applicano a tutto il mutuo le condizioni della seconda casa. Chiedilo prima di firmare la proposta.
Ti è stata utile?
