Con 4.000 € netti al mese la rata sostenibile è di circa 1.320 € (33% del reddito netto). Con un TAN fisso ipotizzato tra 3,2% e 3,8%, il capitale finanziabile indicativo è di 222.000-234.000 € su 20 anni e di 283.000-305.000 € su 30 anni.
Su questi importi le domande cambiano: non "quanto mi danno", ma quanto conviene chiedere, con quale durata e con quale rapporto sul valore dell'immobile.
La soglia del 30-35% del reddito netto non è un limite di legge: è una prassi prudenziale diffusa tra gli istituti, che ogni banca declina con criteri propri.
Tabella: durata × tasso × capitale massimo
Rata fissa di 1.320 €/mese, ammortamento alla francese. I TAN sono scenari di ipotesi dichiarati, non tassi di offerta.
| Durata | TAN 3,2% | TAN 3,5% | TAN 3,8% |
|---|---|---|---|
| 10 anni | ~135.400 € | ~133.500 € | ~131.600 € |
| 15 anni | ~188.500 € | ~184.600 € | ~180.900 € |
| 20 anni | ~233.800 € | ~227.600 € | ~221.700 € |
| 25 anni | ~272.300 € | ~263.700 € | ~255.400 € |
| 30 anni | ~305.200 € | ~294.000 € | ~283.300 € |
Il limite dell'80% del credito fondiario
L'art. 38 del Testo Unico Bancario definisce il credito fondiario come finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado, con un limite massimo di finanziabilità rispetto al valore dei beni ipotecati fissato dalla normativa secondaria all'80%. In pratica:
- Capitale 240.000 € entro l'80% → serve un immobile valutato almeno 300.000 €.
- Per superare l'80% servono garanzie integrative, oppure il finanziamento viene strutturato diversamente.
- La percentuale è calcolata sul minore tra prezzo e valore di perizia.
Il funzionamento dell'indicatore è in cos'è l'LTV; le eccezioni al 100% del valore sono trattate in mutuo al 100%: come funziona.
Il contesto tassi di fine agosto 2026
- Euribor 3 mesi 2,573%, 12 mesi 2,981% (fixing EMMI rilevati su euribor-rates.eu, 28/08/2026).
- Eurirs 10 anni 3,28%, 20 anni 3,45%, 25 anni 3,42%, 30 anni 3,37% (rilevazione del 21/08/2026).
- TAEG medio nuove erogazioni acquisto abitazione 3,95% (Banca d'Italia, giugno 2026).
- Tasso BCE sui depositi 2,25% dall'11/06/2026; prossima riunione 10/09/2026.
Dettaglio delle curve in IRS/Eurirs oggi: valori per durata.
Quanto vale negoziare lo spread su questi importi
Su un capitale di 250.000 € a 25 anni, 0,2 punti di TAN in meno riducono la rata di circa 27 € al mese: sono circa 8.100 € lungo tutto il piano. È il motivo per cui su importi elevati conviene mettere a confronto più offerte invece di accettare la prima delibera. Il funzionamento dello spread è spiegato in spread del mutuo: cos'è e come si negozia.
Se il mutuo è già in corso e le condizioni di mercato sono migliorate, la leva è la surroga.
Prima casa, seconda casa e reddito
Con 4.000 € netti l'acquisto di una seconda casa è concretamente valutabile, ma la rata del mutuo già in corso sulla prima entra nel calcolo della capacità residua e gli LTV applicati sono più bassi. L'approfondimento è in quanto reddito extra serve per la seconda casa e in mutuo seconda casa. Per la fascia inferiore vedi con 3.000 € quanto mutuo posso chiedere.
Domande frequenti
Fonti pubbliche: Banca d'Italia - Statistiche, euribor-rates.eu. Per una stima sul tuo profilo parti da una simulazione su GoMutuo.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza finanziaria personalizzata. I capitali derivano da calcoli su scenari di TAN dichiarati e non costituiscono offerta o preventivo. Il limite di finanziabilità del credito fondiario è quello previsto dalla normativa di settore vigente.
