Risposta rapida
Con 4.000 € netti al mese puoi chiedere circa 259.207 € in 25 anni e 291.416 € in 30, con una rata di circa 1.320 €, il 33% del netto, ai tassi fissi rilevati il 25 ottobre 2026. È una stima per un caso medio, da verificare sul tuo profilo.
Su questi importi le domande cambiano. Lo stipendio regge un mutuo alto, e a decidere quanto ne usi sono il valore della casa, l'anticipo, le garanzie che la banca chiede oltre l'80% e il costo degli interessi: sui 259.207 € dei 25 anni sono circa 136.793 €. Il criterio della rata è spiegato nella guida al rapporto rata/reddito.
La soglia del 30-35% del netto viene dalla prassi: ogni banca la applica con criteri propri, e il tetto oltre il quale chiede garanzie o rifiuta di solito sta fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.
Quanto puoi chiedere, e che casa ci compri
Con una rata di 1.320 € al mese e l'ammortamento alla francese, ecco il mutuo che si ripaga a ogni durata e la casa che quel mutuo copre se la banca presta l'80% del valore. Il TAN fisso somma l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate, rilevazione del 25 ottobre 2026) a uno spread medio stimato (0,30%): sono stime, non offerte di una banca.
| Durata | TAN fisso stimato | Mutuo | Casa all'80% | Anticipo |
|---|---|---|---|---|
| 10 anni | 3,76% | ~131.857 € | ~164.821 € | ~32.964 € |
| 15 anni | 3,80% | ~180.895 € | ~226.119 € | ~45.224 € |
| 20 anni | 3,75% | ~222.639 € | ~278.299 € | ~55.660 € |
| 25 anni | 3,66% | ~259.207 € | ~324.009 € | ~64.802 € |
| 30 anni | 3,57% | ~291.416 € | ~364.270 € | ~72.854 € |
L'anticipo della tabella non comprende imposte, notaio e perizia, che dipendono dal prezzo e dal tipo di acquisto.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 259.000
con una rata di € 1.320 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).
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Il calcolo, passo per passo
I 259.207 € dei 25 anni vengono da quattro passaggi, che puoi rifare con il tuo stipendio.
- La rata: 4.000 € × 33% = 1.320 € al mese. È la prassi delle banche; la guida della Banca d'Italia sul mutuo è più prudente, perché calcola il terzo sul reddito al netto delle spese fisse: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile».
- Il tasso: IRS a 25 anni (3,364%, rilevazione del 25 ottobre 2026) + spread medio stimato (0,30%) = TAN fisso del 3,66%, arrotondato al centesimo.
- Il mutuo: con l'ammortamento alla francese, 300 rate da 1.320 € al 3,66% ripagano circa 259.207 €, con circa 136.793 € di interessi in tutto.
- La casa: all'80% del valore, 259.207 € coprono una casa da circa 324.009 €; i restanti 64.802 € sono l'anticipo, e imposte, notaio e perizia si aggiungono.
Formula, spread e limiti delle stime sono nella pagina su come facciamo i calcoli.
Il limite dell'80% e le garanzie oltre quella soglia
L'art. 38 del Testo unico bancario definisce il credito fondiario come concessione di «finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili» e lascia il tetto alla Banca d'Italia, che «in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati». Nella pratica il tetto è l'80%: la guida della Banca d'Italia al mutuo ipotecario spiega che, in generale, l'importo concesso «non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia».
Con i numeri di questa pagina:
- i 259.207 € dei 25 anni richiedono una casa valutata almeno 324.009 €, i 291.416 € dei 30 anni almeno 364.270 €;
- la percentuale si calcola sul minore fra prezzo e valore di perizia, quindi una perizia bassa riduce il mutuo anche quando il reddito basterebbe;
- oltre l'80% servono garanzie in più: la stessa guida mette fra i casi in cui la banca può chiederle quello del cliente che «chiede un mutuo per un ammontare superiore all'80% del valore dell'immobile», e fra le garanzie più diffuse la fideiussione di un'altra persona.
Il rapporto fra mutuo e valore della casa si chiama LTV. Per chi ha i requisiti c'è anche la garanzia pubblica del Fondo Consap, che però ha un tetto sull'importo: lo trovi qui sotto, fra le cose che cambiano la cifra.
Cosa cambia la cifra
I 259.207 € sono il caso più semplice: stipendio fisso, nessun debito, 25 anni. Nella realtà la cifra si sposta per queste ragioni.
- Gli altri finanziamenti. Le rate che paghi già si sommano a quella del mutuo: con un finanziamento da 400 € al mese, per l'auto o per altro, la rata disponibile scende a 920 € e il mutuo a 25 anni a circa 180.659 €, 78.548 € in meno.
- La durata e l'età. La stessa rata ripaga circa 222.639 € in 20 anni e 291.416 € in 30, ma la banca vuole che il mutuo finisca entro una certa età, diversa da banca a banca, e più avanti con gli anni la durata possibile si accorcia. Su importi alti la durata pesa anche sul costo: a parità di mutuo, 222.639 € in 20 anni costano circa 94.161 € di interessi e in 30 anni circa 140.410 €, per una rata più bassa di 312 € al mese.
- Fisso o variabile. Al variabile di oggi, con un TAN stimato del 3,17%, la stessa rata ripaga circa 273.235 € in 25 anni, contro i 259.207 € del fisso. Il variabile però segue l'Euribor, che si muove con i tassi della BCE: quello sui depositi è al 2,50% dal 16 settembre 2026, secondo i tassi ufficiali della BCE. Per questo la banca, nel decidere quanto prestarti, deve considerare anche un possibile rialzo dei tassi, e la cifra in più del variabile non è detto che te la conceda. Quanto sale la rata se l'Euribor cresce lo mostra la pagina sul mutuo da 270.000 euro.
- L'anticipo. Con 50.000 € da mettere nell'anticipo, spese a parte, all'80% la casa arriva a 250.000 € e il mutuo si ferma a 200.000 €, meno di quanto il reddito reggerebbe. Per usare tutti i 259.207 € servono 64.802 €, più le spese.
- Il contratto e il reddito. Con un contratto a tempo determinato di solito la banca vuole vedere che hai lavorato gran parte degli ultimi 2 o 3 anni, e spesso chiede un cointestatario o un garante (mutuo a tempo determinato). Con la partita IVA conta il reddito dichiarato negli ultimi anni, pesato sulla continuità dell'attività (mutuo con partita IVA). Se una parte dei 4.000 € arriva da premi o straordinari, alcune banche chiedono 6 o 12 buste paga per contarli, e spesso li contano solo in parte.
- In due. Se i 4.000 € sono due stipendi da 2.000 €, la banca somma i redditi dei cointestatari e il conto resta quello di questa pagina (mutuo cointestato con due stipendi).
- Under 36 e Fondo Consap. Se hai meno di 36 anni o rientri nelle altre categorie di legge (giovani coppie, genitori soli con figli minori, conduttori di alloggi IACP e poche altre) e alla domanda non possiedi altre abitazioni, nemmeno all'estero (salvo alcune case ereditate), il Fondo di garanzia per la prima casa copre il 50% della quota capitale, che sale all'80% se hai un ISEE fino a 40.000 € e il mutuo supera l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE: D.L. 66/2026, art. 4-bis), e permette alla banca di finanziare fino al 100%. Qui però pesa il tetto. Consap scrive: «L'importo del finanziamento non può essere superiore a 250.000 euro». A questo reddito la cifra dei 25 anni, 259.207 €, supera già il tetto, e quella dei 30 anni, 291.416 €, lo supera. Con la garanzia il mutuo si ferma a 250.000 €: senza anticipo si arriva a una casa da 250.000 € (imposte e notaio a parte), e per una casa più cara la differenza la metti tu. Requisiti e domanda sono spiegati in come funziona il Fondo Consap.
Quanto vale lo spread su questi importi
L'indice, IRS o Euribor, è lo stesso per tutte le banche nello stesso giorno; lo spread cambia da banca a banca, ed è la parte del tasso che si tratta. Su 250.000 € a 25 anni, due decimi di punto di TAN in meno riducono la rata di circa 27 € al mese: sono circa 8.073 € sull'intero piano. Per questo, su importi alti, conviene confrontare più offerte prima di accettare la prima delibera.
Per avere un metro, il TAEG medio dei nuovi mutui per la casa è del 3,99% (dato di agosto 2026, pubblicato il 9 ottobre), secondo le statistiche sui tassi di interesse della Banca d'Italia. Come si legge lo spread e su cosa si tratta è spiegato in spread del mutuo e trattativa.
Prima casa, seconda casa e reddito
Con 4.000 € netti c'è chi guarda a una seconda casa. Il calcolo della rata è lo stesso, ma la rata del mutuo che paghi già sulla prima entra per intero nel conto, come qualsiasi altro finanziamento: se sulla prima paghi 700 € al mese, al nuovo mutuo restano 620 € di rata, cioè al massimo circa 121.749 € in 25 anni ai tassi della prima casa. Sulla seconda casa, inoltre, le banche finanziano di solito una quota più bassa del valore e applicano spread più alti, quindi serve più anticipo e la cifra scende ancora; anche le imposte d'acquisto sono più alte. Il conto completo è in quanto reddito serve per la seconda casa.
Le cifre di questa pagina sono stime su un caso medio, non offerte di una banca. Per sapere quanto puoi chiedere tu, con la tua età, i finanziamenti che hai già e la casa che vuoi comprare, fai una simulazione del mutuo su GoMutuo: è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.
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