Si può passare dal tasso variabile al fisso senza fare una surroga?

La risposta in breve

Sì, si può passare dal tasso variabile al fisso senza fare una surroga. La surroga è solo una delle strade possibili, non l'unica: puoi provare a rinegoziare con la banca che ti ha erogato il mutuo, verificare se il contratto include già un'opzione di conversione del tasso, oppure ricorrere a un mutuo di sostituzione che chiude il vecchio finanziamento e ne apre uno nuovo. Ognuna di queste vie ha costi, tempi e margini di negoziazione diversi.

Perché la surroga non è l'unica via

La surroga (art. 120-quater TUB, la regola nata con il cosiddetto decreto Bersani) è lo strumento più conosciuto per cambiare tasso: sposta il mutuo su un'altra banca a costo zero per il cliente, mantenendo grado e garanzie originarie. Il comma 3 dell'art. 120-quater TUB lo dice senza margini: «La surrogazione di cui al comma 1 comporta il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l'intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura». Proprio perché è così pubblicizzata, si tende a pensare che sia l'unico modo per cambiare da variabile a fisso. Non è così: se non vuoi cambiare banca, o se la tua banca attuale è disposta a venirti incontro, esistono alternative interne che evitano l'intero iter di portabilità.

Per un quadro più ampio delle alternative a un cambio banca completo, vedi anche la guida su come cambiare banca senza fare la surroga: qui invece ci concentriamo in modo specifico sul passaggio di tasso, non sul cambio di istituto.

Via 1: la rinegoziazione con la propria banca

La rinegoziazione è un accordo con la banca che ti ha già erogato il mutuo per modificare le condizioni contrattuali, tasso compreso, senza cambiare istituto e senza un nuovo atto notarile: basta una scrittura privata. Lo dice il comma 5 dell'art. 120-quater TUB, per il caso in cui il debitore «intenda avvalersi della facoltà di surrogazione»: «resta salva la possibilità del finanziatore originario e del debitore di pattuire la variazione senza spese delle condizioni del contratto in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata». Tradotto: se chiedi la rinegoziazione perché stai per fare la surroga e la banca accetta, il cambio di tasso non ti costa nulla e non passa dal notaio. Negli altri casi la legge non prevede la gratuità, e il calcolatore della Banca d'Italia per la rinegoziazione avverte che «La rinegoziazione può avere dei costi»: fatteli scrivere.

Il limite pratico è che la banca non è obbligata ad accettare la richiesta né a proporre un fisso in linea con il mercato: la trattativa dipende dal tuo profilo, dal residuo e dalla volontà dell'istituto di non perderti come cliente. Per tutti i dettagli operativi — come si chiede, tempi tipici, cosa si può modificare — vedi la guida completa su come funziona la rinegoziazione del mutuo.

Via 2: l'opzione di conversione nel contratto

Meno nota, ma da verificare sempre prima di muoversi: alcuni mutui a tasso variabile includono fin dall'origine una clausola di conversione, che consente al cliente di passare al fisso (o viceversa) a scadenze e condizioni già fissate nel contratto, senza bisogno di rinegoziare da zero.

Non è una clausola presente in tutti i mutui: va cercata nel Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), il documento che il finanziatore è tenuto a consegnarti prima della firma ai sensi dell'art. 120-novies TUB, oppure direttamente nel testo del contratto di mutuo che hai firmato. Lo stesso articolo ti dà il tempo di leggerlo: «Prima della conclusione del contratto di credito, il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato». Se la clausola esiste, è la via più semplice: attiva un meccanismo già previsto, senza dover convincere la banca ad aprire una trattativa nuova. Tasso e costi del passaggio però li fissa la clausola, e vanno confrontati con il mercato.

Via 3: il mutuo di sostituzione

Quando la rinegoziazione non è percorribile e non c'è un'opzione di conversione, resta la via della sostituzione: si estingue il mutuo esistente e se ne accende uno nuovo, anche con la stessa banca o con una diversa, a tasso fisso.

La differenza sostanziale rispetto alla surroga è che la sostituzione comporta nuovi costi a tuo carico (perizia, spese notarili, eventuale imposta sostitutiva se non più agevolabile) perché tecnicamente nasce un rapporto di credito nuovo, non un trasferimento dello stesso mutuo. Il confronto puntuale tra le due strade, con tutte le voci di costo, è nella guida su mutuo di sostituzione e differenze con la surroga.

Quanto costa oggi passare al fisso?

Oltre ai costi della strada che scegli, conta la differenza di rata, perché fisso e variabile partono da indici diversi. La guida della Banca d'Italia sul mutuo lo dice così: «Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l'Eurirs»; il variabile segue l'Euribor o il tasso della BCE. Oggi l'Eurirs (o IRS) a 20 anni è al 3,46% (ICE Swap Rate, 26 ottobre 2026) e l'Euribor a 3 mesi al 2,638% (EMMI, 26 ottobre 2026).

Oggi la rata fissa costa circa 48 € al mese in più, circa 11.520 € in 20 anni se l'Euribor restasse fermo: è il prezzo della certezza. Con un punto in più sull'Euribor, invece, la variabile salirebbe a 920 €. Gli spread (0,50% sul variabile, 0,30% sul fisso) sono una nostra stima: il tuo dipende dal profilo e dalla banca.

Il fisso conviene di più quando mancano ancora molti anni e quando la rata pesa già molto sul reddito: un aumento sarebbe difficile da reggere. Con pochi anni da pagare o una rata leggera, il rischio da coprire è minore.

Se il fisso te lo offre un'altra banca, con la surroga passa il debito così com'è: per la Banca d'Italia la portabilità è un nuovo finanziamento «per un importo pari al debito residuo», senza soldi in più. Deve chiudersi entro 30 giorni lavorativi da quando chiedi alla banca nuova di farsi dare dalla vecchia l'importo esatto del debito. Se si chiude dopo per colpa della vecchia banca, lei ti deve risarcire l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo (art. 120-quater, comma 7, TUB).

La misura 2023 non è più in vigore

La Legge di Bilancio 2023 (L. 197/2022, art. 1, comma 322) aveva riaperto fino al 31 dicembre 2023 il diritto, previsto dall'art. 8, comma 6, del D.L. 70/2011, di ottenere dalla banca il passaggio dal variabile al fisso. Valeva per i mutui a tasso e a rata variabile stipulati prima del 2023 per comprare o ristrutturare casa, di «importo originario non superiore a 200 mila euro», con ISEE fino a 35.000 € e, salvo accordi diversi, senza ritardi nel pagamento delle rate. La misura è decaduta da allora.

Il testo vigente della norma dice ancora «fino al 31 dicembre 2023»: nessuna proroga. Nel 2026 restano le vie ordinarie, cioè rinegoziazione, opzione contrattuale, sostituzione o surroga.

Le tre vie a confronto

Quando scegliere quale strada

Un ordine di priorità ragionevole, da verificare sempre sul proprio contratto: prima controlla se esiste un'opzione di conversione già prevista, perché è la via più semplice quando c'è. In assenza, prova la rinegoziazione con la tua banca: non serve il notaio, ed è gratuita se la chiedi perché stai per fare la surroga; negli altri casi fatti dire per iscritto se ha dei costi. Se la banca non offre condizioni in linea con il mercato, confronta il costo di un mutuo di sostituzione con quello di una surroga verso un'altra banca: quest'ultima, quando applicabile, resta generalmente la via più economica perché priva di spese notarili a carico del cliente.

Per capire quale opzione porta davvero al risparmio maggiore sulla tua rata, conviene fare due conti concreti prima di scegliere: un confronto con un consulente aiuta a mettere sul piatto le condizioni reali proposte dalla tua banca rispetto alle offerte di più banche partner.