Fisso o variabile è la prima domanda che si fa chi compra casa, e quasi sempre viene posta guardando il decimale di partenza: quale dei due costa meno oggi. È la parte che cambia più in fretta, ed è anche la meno importante. In questa guida trovi i tassi di riferimento aggiornati alla rilevazione del 23 ottobre 2026, tre scenari sulla stessa rata con i numeri alla mano e la regola pratica che usiamo con i nostri clienti in GoMutuo per decidere.
Tasso fisso e variabile: la differenza in una frase
Il tasso fisso resta uguale per tutta la durata del mutuo: la rata che paghi il primo mese è la stessa dell'ultimo. Il tasso variabile cambia nel tempo perché è agganciato all'Euribor, l'indice interbancario europeo: quando l'Euribor sale, la tua rata sale; quando scende, scende anche la rata. L'Euribor non lo decide la tua banca: lo calcola e lo pubblica l'European Money Markets Institute, che lo definisce «a euro money market benchmark calculated for five maturities: one week, and one, three, six and twelve months» — ed è il motivo per cui nei contratti trovi indicata la scadenza (a 1, 3 o 6 mesi) accanto al nome dell'indice.
Dietro il fisso c'è un altro indice — l'IRS (Interest Rate Swap)— che riflette le aspettative del mercato su dove saranno i tassi nei prossimi anni. Alla rilevazione del 25 ottobre 2026 l'IRS vale 3,46% a 10 anni, 3,45% a 20 anni e 3,36% a 25 anni (fonte ICE Swap Rate). Il confronto fra queste tre cifre è già un'informazione: quando le scadenze lunghe stanno sopra le brevi il mercato si aspetta tassi più alti in futuro; quando stanno sotto — la curva "invertita" — si aspetta tassi in calo.
I tassi mutui oggi
Il punto di partenza è il tasso BCE sui depositi, al 2,50% dal 16 settembre 2026 dopo la decisione del Consiglio direttivo del 10 settembre 2026; la prossima riunione di politica monetaria è il 29 ottobre 2026. Ecco i riferimenti aggiornati:
- Euribor 3 mesi: 2,666% (EMMI, 23 ottobre 2026) — è l'indice da cui parte il variabile.
- IRS: 3,46% a 10 anni, 3,45% a 20 anni, 3,36% a 25 anni (ICE Swap Rate, 25 ottobre 2026) — è l'indice da cui parte il fisso.
- TAN medi sulle nuove erogazioni: 3,61% sul fisso e 3,37% sul variabile (dalle statistiche sui tassi di interesse della Banca d'Italia, 31 agosto 2026), con un TAEG medio del 3,99%.
I TAN medi sono medie di contratti già firmati nelle settimane precedenti: dicono dov'era il mercato, non dove sarà. Il tasso che ti verrà proposto parte dall'indice del giorno più lo spread della banca, che cambia da istituto a istituto e in base al tuo profilo. E un indice più basso oggi non vuol dire che resterà tale: è esattamente il rischio che il variabile ti lascia in mano.
Tre scenari con i numeri
Mettiamo un esempio identico per tutti: mutuo da 200.000 €, durata 25 anni. I due TAN di partenza li costruiamo come li costruisce una banca: l'indice del giorno più uno spread stimato (0,30% sul fisso, 0,50% sul variabile; è una nostra stima ricavata dallo scarto fra i tassi medi rilevati e gli indici dello stesso periodo, non un dato pubblico). Il risultato è quindi un po' diverso dai TAN medi di Banca d'Italia, che fotografano i contratti firmati nelle settimane precedenti. Il conto per tutte le durate è nella pagina sul tasso fisso del mutuo oggi.
Scenario A — Tasso fisso al 3,66%
- IRS 25 anni 3,36% + spread 0,30%. Rata mensile: circa 1.018 €, invariata per 25 anni.
- Interessi totali: circa 105.547 €
- Rischio: zero. Sai esattamente quanto pagherai fino all'ultima rata.
Scenario B — Variabile al 3,17%, indice fermo
- Euribor 3 mesi 2,666% + spread 0,50%. Rata iniziale: circa 966 €
- Interessi totali: circa 89.860 €, ma solo se l'Euribor resta dov'è per venticinque anni: è l'ipotesi meno realistica delle tre.
- Scarto rispetto alla rata dello scenario A: 52 € al mese.
Scenario C — Variabile al 3,17%, poi indice in rialzo di 0,75 punti
- Rata iniziale 966 € → dopo l'adeguamento sale a circa 1.047 €, cioè 81 € in più al mese.
- Interessi totali: più alti che nello scenario B, tanto più quanto prima arriva il rialzo e più a lungo dura.
- Rispetto alla rata fissa dello scenario A lo scarto diventa 28 € al mese: è la misura di quanto il vantaggio iniziale del variabile si consuma con un movimento dell'indice neanche eccezionale.
Morale: il confronto fra le due rate di partenza va rifatto ogni volta, perché cambia con l'indice; quello che non cambia è che solo il fisso rende certa la rata. Il variabile può partire più basso, ma il rischio del movimento resta in capo a te. Sugli importi piccoli la posta in gioco cala: su un mutuo da 80.000 euro la differenza fra le due rate vale poche decine di euro al mese.
La regola pratica per decidere
Prima di guardare i decimali, rispondi a queste tre domande:
- Quanto pesa la rata sul tuo reddito? Se supera il 30% del netto mensile, il fisso resta quasi sempre la scelta giusta: non puoi permetterti sorprese sulla rata.
- Come dormi con l'incertezza? Se controlli la rata Euribor ogni mese e ti stressi, il fisso vale i decimali in più che paghi per la tranquillità.
- Quanto è lungo il mutuo? Su oltre 20 anni l'incognita del variabile pesa molto di più che su un mutuo breve. Più lunga la durata, più il fisso protegge.
Chi dovrebbe scegliere il fisso
- Prima casa, coppia con figli, unico reddito principale.
- Rata già "tirata" sul reddito familiare.
- Chi preferisce la pianificazione al risparmio potenziale.
- Durata lunga (oltre 20 anni).
Chi può considerare il variabile
- Reddito solido con margine ampio sulla rata, in grado di assorbire un rialzo dell'indice come quello dello scenario C.
- Possibilità di estinguere il mutuo in anticipo se i tassi risalgono.
- Mutuo breve o durata comunque entro i 20 anni.
- Chi sa leggere l'Euribor e può convivere con la volatilità.
E il tasso misto? Vale la pena?
Il misto è un compromesso: parti con uno dei due tassi e ogni 5 anni puoi cambiare formula. Sulla carta sembra il meglio dei due mondi — nella pratica lo spread applicato è quasi sempre più alto sia del fisso puro sia del variabile puro, e la finestra di 5 anni potrebbe non coincidere con il momento giusto per switchare. Meglio valutare direttamente fisso o variabile in base al proprio profilo di rischio, e usare la surroga gratuita se lo scenario cambia radicalmente.
La surroga permette di trasferire il mutuo da una banca all'altra senza costi (né notarili, né bancari) se le nuove condizioni sono migliori. È lo strumento che rende sicura anche la scelta del variabile oggi: se i tassi dovessero salire in modo persistente, potrai valutare il passaggio al fisso senza spese.
La gratuità non è una promessa commerciale ma una regola del art. 120-quater del Testo unico bancario, che sulla surroga è esplicito: «Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali».
Per approfondire, leggi quando conviene surrogare il mutuo o, se hai già un variabile, la guida alla surroga da variabile a fisso (e, se hai un fisso, se conviene passare dal fisso al variabile). Utile anche capire la differenza tra TAN e TAEG per confrontare davvero le offerte.
La domanda giusta non è "fisso o variabile"
La domanda giusta è: quanto rischio posso permettermi? Il tasso più basso in valore assoluto non è quasi mai la scelta corretta se non tiene conto del tuo profilo di reddito, della durata del mutuo e della tua tolleranza allo stress finanziario.
Un consulente del credito confronta le offerte reali di decine di banche in parallelo — che spesso non sono quelle pubblicizzate — e fa la valutazione insieme a te. In GoMutuo il servizio è gratuito: la nostra provvigione la paga la banca, mai tu.
Fatti un'idea concreta con una simulazione mutuo gratuita prima di scegliere tra fisso e variabile.
In sintesi
- Il fisso parte dall'IRS (3,36% sui 25 anni), il variabile dall'Euribor 3 mesi (2,666%): due indici diversi, che si muovono per ragioni diverse.
- Sulle nuove erogazioni Banca d'Italia rileva un TAN medio del 3,61% sul fisso e del 3,37% sul variabile.
- Se la rata pesa > 30% del reddito, o il mutuo supera i 20 anni, il fisso resta la scelta prudente.
- Il variabile conviene a chi ha margine per assorbire un rialzo dell'indice, come quello dello scenario C.
- Fatti una simulazione realistica prima di firmare qualsiasi cosa.
Fonti
- BCE — decisione del Consiglio direttivo del 10 settembre 2026 sui tassi ufficiali, in vigore dal 16 settembre 2026.
- ICE Swap Rate — rilevazione IRS del 25 ottobre 2026.
- EMMI — fixing Euribor del 23 ottobre 2026.
- Banca d'Italia — TAN e TAEG medi sulle nuove erogazioni (31 agosto 2026).
- ABI — Monthly Outlook, tasso medio sulle nuove operazioni di acquisto abitazioni (3,56%, 31 agosto 2026).
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