Fondo garanzia mutui prima casa Consap 2026: requisiti e 80% fino al 2027

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap per conto del MEF, copre il 50% della quota capitale del mutuo con cui compri l'abitazione principale, e l'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, per le domande fino al 31 dicembre 2027. Vale solo per alcune categorie, a partire da under 36 e giovani coppie, e solo per una casa non di lusso, come spiega la guida sulle categorie catastali escluse dal Fondo. Il mutuo non può superare 250.000 € e la domanda si presenta in banca. Sotto i 36 anni guarda anche le altre agevolazioni mutuo giovani under 36; se li hai già compiuti, quando si arriva ancora al 100% lo spiega la guida sul mutuo over 40.

Cos'è il Fondo di garanzia prima casa

Il Fondo è stato istituito presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze dall'art. 1, comma 48, lett. c) della legge 147/2013, e il decreto attuativo del 31 luglio 2014 ne ha affidato la gestione a Consap. Secondo la legge le sue garanzie sono assistite dalla garanzia dello Stato «quale garanzia di ultima istanza».

In pratica il Fondo fa due cose:

• Copre la banca: se il mutuo non viene pagato, le rimborsa la quota coperta. Poi si rivale su chi ha preso il mutuo, che resta obbligato a restituire tutto quello che il Fondo ha pagato, anche tramite iscrizione a ruolo.
• Permette un anticipo più basso: con la garanzia all'80% la banca può finanziare fino al 100% del prezzo, se la rata è sostenibile.

A chi è riservato il Fondo

Il Fondo non è aperto a tutti. Il testo in vigore della legge 147/2013 concede la garanzia «esclusivamente» a giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e «giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età». Fino al 2024 la stessa frase diceva «con priorità»: l'ha cambiata la legge di bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1, comma 115). La scheda di Consap sul Fondo prima casa lo scrive così: «l'accesso al Fondo è riservato ai soggetti appartenenti alle seguenti categorie».

• Giovani under 36: conta non aver compiuto 36 anni alla data della domanda al Fondo, non a quella del rogito. Il modulo lo precisa: «Il requisito è soddisfatto se non si sono compiuti 36 anni di età». L'ISEE pesa solo per la garanzia all'80%.
• Giovani coppie con almeno uno dei due sotto i 36 anni, sposate da almeno due anni o con la residenza nella stessa casa da almeno due anni, come precisano le FAQ di Consap. Il mutuo va chiesto insieme: i dettagli sono nella guida al mutuo Consap per giovani coppie.
• Nuclei monogenitoriali: un genitore solo che vive con i figli minori.
• Conduttori di alloggi IACP: chi ha in affitto un alloggio «di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati», come dice la legge.
• Famiglie numerose: nuclei con tre figli sotto i 21 anni e ISEE fino a 40.000 €, con quattro figli e ISEE fino a 45.000 €, con cinque o più figli e ISEE fino a 50.000 €. Per loro c'è un modulo di domanda a parte.
• Persone con disabilità grave: la legge parla di «disabilità permanente accertata ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104». Entra anche chi ha nel proprio nucleo da almeno due anni un figlio, una figlia, un fratello o una sorella convivente in quella condizione. Sono categorie in vigore dal 3 agosto 2026: le ha aggiunte l'art. 4-bis del D.L. 66/2026 sul Piano Casa, inserito dalla legge di conversione (L. 116/2026). Anche qui l'ISEE pesa solo per la garanzia all'80%.

Chi non rientra in nessuna di queste categorie non può chiedere la garanzia, qualunque contratto di lavoro abbia: il testo in vigore non parla più dei contratti atipici, che una versione passata della norma citava (lo ricorda la pagina Normativa di Consap). Il reddito, anche a termine, lo valuta la banca come per ogni mutuo: vedi il mutuo con contratto a tempo determinato.

Requisiti immobile e mutuo

Requisiti dell'immobile:

• Situato in Italia.
• Destinato ad abitazione principale di chi prende il mutuo.
• Non di lusso: escluse le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio) e le case con le caratteristiche di lusso del D.M. 2 agosto 1969. Non esiste un tetto al prezzo di acquisto: il limite dei 250.000 € riguarda il mutuo.
• Assenza di altre proprietà: alla data della domanda non si può essere proprietari di altri immobili a uso abitativo, anche all'estero. L'unica eccezione riguarda gli immobili ricevuti per successione a causa di morte, anche in comproprietà con altri eredi, e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli: la donazione, quindi, non salva. Le FAQ di Consap non dicono come si tratta una quota, per esempio la metà della casa coniugale dopo una separazione: in quel caso chiedi alla banca prima di contare sulla garanzia.

Requisiti del mutuo:

• Importo massimo: 250.000 € di capitale. Un mutuo più alto resta fuori dal Fondo. Al tetto, un mutuo da 250.000 euro chiede di solito due redditi.
• Finalità ammesse: acquisto; acquisto accompagnato da lavori che migliorano l'efficienza energetica; acquisto con accollo derivante dal frazionamento del mutuo del costruttore. Consap avverte che «non è possibile accedere alla garanzia per un finanziamento destinato esclusivamente alla ristrutturazione dell'immobile, senza il contestuale acquisto». Per la surroga di un mutuo già garantito vedi Fondo di garanzia e surroga.
• Quota del prezzo (LTV): per la garanzia all'80% il mutuo deve superare l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (la condizione non c'è per le categorie con disabilità grave, a cui basta l'ISEE). Per le FAQ di Consap sono oneri accessori istruttoria, perizia, incasso rata ed eventuale mediazione, più notaio e imposte se li finanzia la banca. La banca può arrivare fino al 100% del prezzo, ma non è obbligata.
• Tasso: conta il TEG, il tasso effettivo che si usa anche per l'usura. Di regola non deve superare il TEGM (D.M. 31 luglio 2014, art. 3, comma 5), cioè i tassi medi che, ricorda la Banca d'Italia, sono «pubblicati trimestralmente con decreto dal Ministero dell'Economia e delle Finanze (MEF) nella Gazzetta Ufficiale». Con la garanzia all'80%, per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027, scrive Consap sulla pagina del Fondo, il TEG può superarlo entro un margine legato all'andamento dell'IRS a 10 anni; se il margine è negativo, la banca deve fare condizioni migliori del TEGM.

Garanzia all'80%: chi la ottiene

La garanzia sale all'80% della quota capitale per tutte le categorie del Fondo, non solo per gli under 36, con due condizioni insieme: ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi. La legge di bilancio 2025 l'ha prorogata per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 (L. 207/2024, art. 1, comma 112). Due casi hanno regole proprie:

• Famiglie numerose: con un mutuo oltre l'80% del prezzo la garanzia è dell'80% con tre figli, dell'85% con quattro e del 90% con cinque o più (L. 213/2023, art. 1, comma 10).
• Disabilità grave: per le categorie in vigore dal 3 agosto 2026 la garanzia è del 50% e diventa dell'80% con il solo ISEE fino a 40.000 €, senza la condizione del mutuo oltre l'80% del prezzo (D.L. 66/2026, art. 4-bis, comma 2; lo conferma la scheda di Consap). Sono categorie in vigore da poco: se in banca ti chiedono un mutuo oltre l'80% del prezzo per avere la garanzia all'80%, mostra il modulo di domanda di Consap del 3 agosto 2026, che per queste categorie chiede solo l'ISEE fino a 40.000 €.

Con la garanzia all'80% la banca può concedere un mutuo al 100% del prezzo, ma resta libera di non farlo: per Consap la concessione del mutuo resta soggetta alle «autonome ed esclusive valutazioni» della banca.

Per la soglia dei 40.000 € non conta la franchigia più alta sulla casa. La legge di bilancio 2026 ha alzato a 91.500 € la franchigia sulla casa di abitazione (120.000 € nei comuni capoluogo delle città metropolitane), ma solo per assegno di inclusione, supporto per la formazione e il lavoro, assegno unico, bonus nido e bonus nuovi nati: per le altre prestazioni, scrive l'INPS nel messaggio n. 102 del 12 gennaio 2026, «continuano ad applicarsi gli indicatori già utilizzati». Per il Fondo vale quindi l'ISEE di sempre, con la franchigia di prima.

Quando scade il Fondo Consap?

Il Fondo non ha una data di scadenza: la legge 147/2013 lo ha istituito senza un termine, e funziona con le risorse che gli assegnano le leggi di bilancio. Due regole, invece, valgono solo per le domande presentate entro il 31 dicembre 2027: la garanzia all'80% legata al mutuo oltre l'80% del prezzo e quella per le famiglie numerose. Le ha prorogate la legge di bilancio 2025, che ha dato al Fondo anche le risorse per il 2026 e il 2027 (L. 207/2024, art. 1, commi 112-114).

Nella pratica il Fondo si ferma se finiscono le risorse: il decreto MEF del 31 luglio 2014 dice che opera «nei limiti delle risorse disponibili e fino ad esaurimento delle stesse» (art. 2), e se le disponibilità sono tutte impegnate Consap nega l'ammissione e lo comunica alla banca entro 5 giorni (art. 6).

Come si chiede, passo per passo

La domanda passa sempre dalla banca: a Consap non si scrive direttamente, e il mutuo resta una decisione della banca.

1. Controlla i requisiti: una delle categorie di legge, nessun'altra casa a uso abitativo (salvo alcune eredità), un mutuo fino a 250.000 € per la casa in cui andrai a vivere.
2. Scegli una banca aderente al Fondo, dall'elenco di Consap, e chiedi una pre-delibera dicendo subito che userai la garanzia: le condizioni cambiano da banca a banca.
3. Prima di firmare la proposta o il compromesso, fai scrivere che l'acquisto dipende dall'ottenere il mutuo: è la clausola sospensiva.
4. Presenti la richiesta di mutuo con i documenti di sempre e il modulo Consap firmato, che trovi in banca o nella pagina Modulistica del Fondo (aggiornato il 3 agosto 2026; per le famiglie numerose ce n'è uno a parte). Il modulo è una dichiarazione sostitutiva: chi dichiara il falso rischia le sanzioni penali dell'art. 76 del D.P.R. 445/2000. Servono anche un documento d'identità (per i cittadini di Paesi fuori dall'Unione europea, passaporto e permesso di soggiorno), l'attestazione ISEE valida alla data della domanda se chiedi la garanzia all'80% o entri come famiglia numerosa e, per le categorie con disabilità grave, numero e data del verbale INPS.
5. La banca inoltra la richiesta a Consap per via telematica. Il modulo avverte che le domande incomplete o errate vengono respinte e vanno ripresentate.

Quanto tempo ci vuole?

Per la garanzia i tempi fissi sono due: Consap comunica l'esito alla banca entro 20 giorni da quando riceve la domanda, e dopo il sì la banca ha 90 giorni per comunicare che il mutuo è stato stipulato. Li fissa l'art. 6 del decreto del 2014, che non parla di giorni lavorativi. Se la stipula non viene comunicata in tempo, o la banca comunica che il mutuo non è stato erogato, la cosa «comporta la decadenza della ammissione alla garanzia del Fondo». Il decreto non prevede proroghe: per avere la garanzia serve una domanda nuova, con età e ISEE controllati alla nuova data.

Il resto dei tempi lo fanno banca e notaio: conviene presentare la domanda appena la proposta è accettata e fissare il rogito dentro i 90 giorni. Il calendario completo e i motivi per cui Consap può dire no sono nella guida su quanto tempo ci vuole per il mutuo Consap; i passaggi fra delibera e rogito nel cronoprogramma tra delibera mutuo e rogito.

Quali banche aderiscono?

L'elenco delle banche aderenti è sulla pagina del Fondo e cambia nel tempo: controllalo prima di scegliere dove chiedere il mutuo. Le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive non assicurative oltre all'ipoteca e alla garanzia del Fondo, ma il mutuo lo decidono loro, ognuna con le sue condizioni: conviene confrontare più offerte.

Per vedere la rata prima di andare in banca puoi simulare il tuo mutuo; per le spese del rogito c'è la guida ai costi notarili per l'acquisto prima casa.