Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap per conto del MEF fornisce alle banche una garanzia statale fino al 50% della quota capitale del mutuo (80% per le categorie prioritarie) per l'acquisto o la ristrutturazione della prima casa non di lusso in Italia. L'importo massimo del mutuo garantito è 250.000 € e la domanda si presenta direttamente alla banca aderente. Se sei under 36, verifica anche le altre agevolazioni mutuo giovani under 36. Per il 2026 e 2027, la garanzia all'80% resta confermata e dal 3 agosto 2026 si estende anche alle persone con disabilità grave.
Le categorie prioritarie con garanzia potenziata all'80% sono: giovani under 36 con ISEE ≤ 40.000 €, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica e, dal 3 agosto 2026, persone con disabilità grave e i loro familiari conviventi (figlio, fratello, sorella) che acquistano l'immobile a loro beneficio. Vediamo requisiti, iter, dove trovare la modulistica Consap aggiornata e le differenze rispetto alle agevolazioni fiscali prima casa.
Cos'è il Fondo di Garanzia Prima Casa
Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa è stato istituito dall'art. 1, comma 48, lett. c) della Legge 147/2013 e operativo da fine 2014. È dotato di una copertura patrimoniale a carico dello Stato e gestito da Consap S.p.A. (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze.
La modulistica Consap (moduli di domanda, dichiarazioni ISEE e allegati richiesti) non va scaricata direttamente dal sito Consap: è la banca aderente a fornire e compilare i moduli corretti insieme al cliente, e a inoltrarli tramite il portale telematico dedicato. Sul sito ufficiale di Consap è comunque possibile consultare l'elenco aggiornato dei documenti necessari e delle banche convenzionate. Dal 3 agosto 2026 il modulo di domanda è stato aggiornato per recepire le nuove categorie prioritarie introdotte dalla L. 116/2026.
La sua funzione è duplice:
- Ridurre il rischio della banca: lo Stato garantisce la quota capitale del mutuo, quindi se il cliente non paga la banca rientra parzialmente dal Fondo.
- Facilitare l'accesso al mutuo per profili altrimenti fragili (giovani, monoreddito, LTV alto), aumentando le probabilità di delibera e garantendo tassi calmierati per legge.
Chi può accedere e categorie prioritarie
L'accesso al Fondo è aperto a chiunque acquisti o ristrutturi la prima casa. Alcune categorie hanno tuttavia priorità di accesso e beneficiano della garanzia potenziata all'80% (invece del 50% standard):
- Giovani under 36 con ISEE ≤ 40.000 € (categoria più numerosa). Il requisito dell'età si intende come non aver compiuto 36 anni al momento della richiesta (rogito).
- Giovani coppie in cui almeno uno dei due partner è under 36 (coniugati o conviventi more uxorio da almeno 2 anni).
- Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi.
- Conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi Case Popolari (edilizia residenziale pubblica).
- Persone con disabilità grave (ai sensi dell'art. 3, comma 3, L. 104/1992) e, se il diretto interessato non può essere mutuatario, il familiare convivente (figlio, fratello o sorella) che acquista l'immobile a suo beneficio: categoria introdotta dalla L. 116/2026 (conversione del D.L. 66/2026 «Piano Casa»), in vigore dal 3 agosto 2026.
Per le altre categorie di richiedenti la garanzia opera al 50% della quota capitale.
Requisiti immobile e mutuo
Requisiti dell'immobile:
- Situato in Italia.
- Destinato a abitazione principale del richiedente.
- Non di lusso: escluse le categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Non esiste un tetto al prezzo di acquisto dell'immobile, ma la garanzia opera solo su mutui fino a 250.000 €.
- Assenza di altre proprietà: non essere proprietari di altri immobili residenziali, salvo quelli acquisiti per successione o donazione.
Requisiti del mutuo:
- Importo massimo garantito: 250.000 € di capitale.
- Finalità ammesse: acquisto, acquisto con ristrutturazione, ristrutturazione con efficientamento energetico.
- LTV (Loan to Value): Spesso utilizzato per mutui tra il 95% e il 100% del valore dell'immobile.
- Tasso calmierato: per le categorie prioritarie con ISEE ≤ 40.000 €, il Tasso Effettivo Globale (TEG) non può superare il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) di riferimento pubblicato periodicamente dal MEF/Banca d'Italia. Il livello esatto dello spread applicato varia banca per banca e nel tempo: verificalo sempre nel foglio informativo prima di firmare.
Under 36 e garanzia all'80%: le novità 2026
Per gli under 36 con ISEE ≤ 40.000 €, la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha confermato la garanzia all'80% fino al 31 dicembre 2027 per mutui con LTV superiore all'80%. In questo caso:
- Garanzia statale all'80% della quota capitale.
- Tasso calmierato: la banca non può applicare un tasso superiore alla soglia TEGM di riferimento, aggiornata periodicamente in base all'andamento dei tassi di mercato.
- Mutuo 100%: La garanzia Consap è lo strumento principale per ottenere il finanziamento integrale del prezzo della casa senza anticipi.
- Fiscalità: nel 2026 si applicano le agevolazioni 'prima casa' ordinarie: imposta di registro al 2% e imposta sostitutiva sul mutuo allo 0,25% (invece dello 0,50% standard o del 2% per seconda casa). Per il calcolo dell'ISEE, dal 2026 la franchigia sull'abitazione principale è stata innalzata: verifica l'impatto sul tuo valore ISEE con il tuo CAF prima di presentare domanda.
Come richiederlo passo per passo
La procedura è interamente gestita dalla banca. Non è possibile rivolgersi direttamente a Consap. Ecco l'iter tipico:
- Individui la banca aderente al Fondo (la maggior parte delle banche italiane lo è).
- Presenti la richiesta di mutuo con la documentazione standard più ISEE aggiornato.
- La banca inoltra la richiesta a Consap tramite portale telematico dedicato.
- Consap risponde entro 5-15 giorni lavorativi con l'esito.
Attenzione al plafond: il Fondo è dotato di 270 milioni di euro l'anno per il 2026 e il 2027 (Legge di Bilancio 2025), a cui si è aggiunto un ulteriore rifinanziamento di 75,6 milioni di euro deliberato a novembre 2025 da Consap. Prima di avviare la pratica, chiedi comunque conferma alla banca sulla disponibilità residua del plafond nel trimestre in corso.
Banche aderenti e tempi
Aderiscono al Fondo praticamente tutti i grandi gruppi (Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPM, BPER, Crédit Agricole, MPS), le principali banche online e la maggior parte delle BCC. I tempi medi tra richiesta e rogito sono di circa 60 giorni, ma possono variare in base alla banca e alla completezza della documentazione: per pianificare i tempi consulta anche la nostra guida al cronoprogramma tra delibera mutuo e rogito.
Se hai una disabilità grave o vuoi acquistare casa per un familiare con disabilità grave, verifica con la banca l'applicabilità della nuova categoria prioritaria in vigore dal 3 agosto 2026 e i documenti necessari (certificazione ai sensi della L. 104/1992). Per un quadro più ampio sui documenti richiesti in fase di istruttoria, leggi quali documenti servono per la richiesta di mutuo.
Domande frequenti
Puoi anche simulare il tuo mutuo per verificare subito la rata con garanzia Consap. Per approfondire, oltre alle nostre guide su come funziona il mutuo al 100% e su costi notarili per l'acquisto prima casa, consulta il sito ufficiale di Consap S.p.A.
