Risposta rapida
Non esiste una soglia di legge. La banca somma la rata del mutuo già in corso a quella del nuovo finanziamento e verifica che il totale resti compatibile con il reddito netto familiare, nell'ambito della valutazione del merito creditizio imposta dall'art. 120-undecies del TUB. Nella prassi molti istituti diventano prudenti quando la somma delle rate supera circa un terzo del reddito netto mensile: è quel margine residuo, non il reddito assoluto, a determinare quanto puoi chiedere.
Due rate sullo stesso reddito
Il punto critico di un mutuo per la seconda casa non è il valore dell'immobile ma la somma degli impegni mensili. Chi ha già un mutuo sulla prima casa parte con una parte del margine occupata: la nuova pratica viene valutata su quello che resta, non sul reddito lordo complessivo. Il funzionamento generale del prodotto è descritto in come funziona il mutuo per la seconda casa.
Come la banca calcola il margine
- Determina il reddito netto mensile del nucleo, con eventuale ponderazione delle mensilità aggiuntive.
- Somma tutte le rate in corso: mutuo prima casa, prestiti personali, cessioni del quinto, leasing.
- Applica la propria soglia interna di incidenza rata/reddito, spesso intorno a un terzo.
- Ricava la rata massima disponibile per il nuovo mutuo e, da questa, il capitale finanziabile alla durata e al tasso proposti.
La metodologia di dettaglio è spiegata in come si calcola il rapporto rata/reddito.
Perché non è una percentuale di legge
La soglia del 30-35% non compare in nessuna norma: è una convenzione prudenziale nata dai modelli interni di rischio delle banche. Alcuni istituti la applicano rigidamente, altri accettano incidenze superiori in presenza di redditi elevati, perché ciò che conta davvero è il reddito residuo in valore assoluto dopo il pagamento delle rate. Su un reddito di 6.000 € netti un'incidenza del 40% lascia molto più margine di vita che su 2.000 €.
Quanto pesa il mutuo già attivo
La rata del mutuo prima casa entra nel calcolo per intero, fino all'ultima scadenza del piano. Se il debito residuo è basso e mancano pochi anni, può convenire valutare un'estinzione anticipata parziale o totale prima di presentare la nuova domanda: liberare 300-400 € di rata significa spostare in modo rilevante il capitale ottenibile.
Il ruolo del secondo reddito
La cointestazione con un secondo percettore di reddito è la leva più potente, perché agisce direttamente sul denominatore del rapporto. Va però ricordato che i cointestatari sono solidalmente obbligati per l'intero debito. Le implicazioni pratiche sono trattate in mutuo con due stipendi.
LTV più basso: quanto anticipo serve
Sulla seconda casa il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile è di norma più contenuto rispetto alla prima abitazione: serve quindi un anticipo maggiore, oltre alle imposte, che sulla seconda casa sono quelle ordinarie. Il meccanismo di calcolo è spiegato in LTV: cos'è e come si calcola; se l'operazione include lavori, il quadro è in mutuo ristrutturazione seconda casa.
Esempio di calcolo
Dati puramente illustrativi, con una soglia interna ipotetica di un terzo del reddito netto:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Reddito netto familiare mensile | 3.000 € |
| Soglia prudenziale (un terzo) | 1.000 € di rate totali |
| Rata mutuo prima casa in corso | 500 € |
| Margine residuo per il nuovo mutuo | circa 500 € |
| Capitale indicativo a 25 anni, TAN 3,8% | circa 96.700 € |
Per portare quel capitale a 150.000 € servirebbe un margine di circa 775 € al mese, cioè un reddito netto familiare intorno a 3.825 € a parità di rata già in corso. Puoi verificare le combinazioni di durata e tasso con una simulazione su GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale. Le soglie e gli importi indicati sono esemplificativi e riflettono prassi di mercato, non obblighi normativi: la valutazione effettiva dipende dalla policy della singola banca e dalle condizioni offerte al momento della domanda. Se vuoi capire come cambia sul tuo caso, puoi fare una simulazione gratuita su GoMutuo e confrontare le offerte reali.
