Risposta rapida
Non esiste una soglia di legge. La banca somma la rata del mutuo già in corso a quella del nuovo finanziamento e verifica che il totale resti compatibile con il reddito netto familiare, nell'ambito della «valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore» imposta dall'art. 120-undecies del TUB. Nella prassi molti istituti diventano prudenti quando la somma delle rate supera circa un terzo del reddito netto mensile: è quel margine residuo, non il reddito assoluto, a determinare quanto puoi chiedere.
Due rate sullo stesso reddito
Il punto critico di un mutuo per la seconda casa non è il valore dell'immobile ma la somma degli impegni mensili. Chi ha già un mutuo sulla prima casa parte con una parte del margine occupata: la nuova pratica viene valutata su quello che resta, non sul reddito lordo complessivo. Il funzionamento generale del prodotto è descritto in come funziona il mutuo per la seconda casa.
Come la banca calcola il margine
- Determina il reddito netto mensile del nucleo, con eventuale ponderazione delle mensilità aggiuntive.
- Somma tutte le rate in corso: mutuo prima casa, prestiti personali, cessioni del quinto, leasing.
- Applica la propria soglia interna di incidenza rata/reddito, spesso intorno a un terzo.
- Ricava la rata massima disponibile per il nuovo mutuo e, da questa, il capitale finanziabile alla durata e al tasso proposti.
La metodologia di dettaglio è spiegata in come si calcola il rapporto rata/reddito.
Perché non è una percentuale di legge
La soglia rata/reddito non compare in nessuna norma: è una convenzione prudenziale nata dai modelli interni di rischio delle banche. Il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, e alcuni istituti accettano incidenze superiori in presenza di redditi elevati, perché ciò che conta davvero è il reddito residuo in valore assoluto dopo il pagamento delle rate. Su un reddito di 6.000 € netti un'incidenza del 40% lascia molto più margine di vita che su 2.000 €. È il conto che molte banche rifanno sugli importi alti, come un mutuo da 500.000 euro.
Quanto pesa il mutuo già attivo
La rata del mutuo prima casa entra nel calcolo per intero, fino all'ultima scadenza del piano. Se il debito residuo è basso e mancano pochi anni, può convenire valutare un'estinzione anticipata parziale o totale prima di presentare la nuova domanda: liberare 300-400 € di rata significa spostare in modo rilevante il capitale ottenibile.
Il ruolo del secondo reddito
La cointestazione con un secondo percettore di reddito è la leva più potente, perché agisce direttamente sul denominatore del rapporto. Va però ricordato che i cointestatari sono solidalmente obbligati per l'intero debito. Le implicazioni pratiche sono trattate in mutuo con due stipendi.
LTV più basso: quanto anticipo serve
Sulla seconda casa il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile è di norma più contenuto rispetto alla prima abitazione: serve quindi un anticipo maggiore, che su un mutuo da 400.000 euro può valere decine di migliaia di euro in più, oltre alle imposte, che sulla seconda casa sono quelle ordinarie. La differenza non è piccola: nella guida «L'acquisto della casa» dell'Agenzia delle Entrate l'aliquota agevolata è «imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%)», e il 9% è appunto quello che si paga senza i benefici prima casa. Il meccanismo di calcolo è spiegato in LTV: cos'è e come si calcola; se l'operazione include lavori, il quadro è in mutuo ristrutturazione seconda casa.
Esempio di calcolo
Dati puramente illustrativi, con una soglia interna ipotetica di un terzo del reddito netto e il tasso fisso stimato di oggi a 25 anni (3,66%: IRS più spread medio stimato, rilevazione del 25 ottobre 2026):
| Voce | Importo |
|---|---|
| Reddito netto familiare mensile | 3.000 € |
| Soglia di prassi (un terzo) | 1.000 € di rate totali |
| Rata mutuo prima casa in corso | 500 € |
| Margine residuo per il nuovo mutuo | circa 500 € |
| Capitale indicativo a 25 anni, TAN 3,66% | circa 98.184 € |
Per portare quel capitale a 150.000 € servirebbe un margine di circa 764 € al mese, cioè un reddito netto familiare intorno a 3.792 € a parità di rata già in corso. Quanto puoi chiedere con il tuo reddito e le rate che paghi già lo vedi in 6 minuti con la simulazione gratuita di GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale. Le soglie e gli importi indicati sono esemplificativi e riflettono prassi di mercato, non obblighi normativi: la valutazione effettiva dipende dalla policy della singola banca e dalle condizioni offerte al momento della domanda.
Ti è stata utile?
