Risposta rapida
Sì, servono comunque soldi propri. Il mutuo al 100% finanzia il prezzo dell'immobile — o il suo valore di perizia, se inferiore — ma non le spese dell'operazione: imposte d'acquisto, onorario notarile, eventuale provvigione di agenzia, perizia, istruttoria e polizza restano a carico dell'acquirente. Nella pratica occorre una liquidità di alcune migliaia di euro, disponibile prima del rogito.
Cosa copre davvero il 100%
La percentuale si riferisce al rapporto tra somma finanziata e valore dell'immobile, non al costo complessivo dell'acquisto. Il funzionamento del rapporto è spiegato in LTV: cos'è e come si calcola; il quadro dei mutui a copertura piena è in mutuo al 100%: come funziona.
Il rischio della perizia più bassa
La banca applica la percentuale al minore tra prezzo e valore di perizia. Se compri a 200.000 € e il perito stima 185.000 €, un "100%" vale 185.000 €: i 15.000 € di differenza li metti tu, oltre alle spese. Come funziona la valutazione è descritto in la perizia sul mutuo e cosa fare in caso di stima insufficiente in perizia inferiore al prezzo.
Le spese che restano tue
| Voce | Quando si paga |
|---|---|
| Caparra sul preliminare | Alla firma del compromesso |
| Imposte d'acquisto | Al rogito, tramite notaio |
| Onorario notarile (atto + mutuo) | Al rogito |
| Provvigione di agenzia | Di norma alla conclusione dell'affare |
| Perizia e istruttoria | In fase di pratica o all'erogazione |
| Polizza incendio e scoppio | Prima o alla stipula del mutuo |
Il dettaglio delle imposte d'acquisto per la prima casa è in IVA o imposta di registro sull'acquisto, mentre le voci notarili sono in costo del notaio per la prima casa. La somma di tutte le spese del finanziamento è in costo totale del mutuo.
Quanto mettere da parte
Non esiste una cifra unica: dipende dal prezzo, dalla presenza dell'agenzia e dal regime fiscale applicabile alla compravendita. Il modo corretto di stimare è chiedere due preventivi scritti: quello notarile, che include imposte e onorari, e il prospetto delle spese bancarie. Farlo prima di firmare il preliminare evita di scoprire un ammanco quando i termini sono già vincolanti.
Quanto costa in più il 100%
Un finanziamento a copertura piena comporta di norma uno spread superiore rispetto a un mutuo all'80%, perché la banca dispone di un margine di garanzia minore. Le ragioni del differenziale sono spiegate in perché lo spread è diverso tra banche, e la garanzia pubblica che può migliorare l'accesso è descritta in Fondo di garanzia prima casa Consap. Per capire quale rata e quale importo sono sostenibili nel tuo caso puoi partire da una simulazione su GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale. Gli importi delle imposte e delle spese variano in base al prezzo, al venditore e al regime fiscale applicabile: per il calcolo puntuale fai riferimento al preventivo del notaio e al prospetto informativo europeo standardizzato della banca. Se preferisci un confronto ragionato, puoi parlarne con un consulente GoMutuo senza costi.
