Mutuo giovani under 36: risposta rapida
Aggiornamento 2026: le esenzioni fiscali under 36 (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva) previste dall'art. 64 D.L. 73/2021 sono terminate: valevano per gli atti fino al 31/12/2023 (fino al 31/12/2024 solo per chi aveva firmato e registrato il preliminare entro il 2023) e non sono state riprorogate. Nel 2026 il "pacchetto under 36" si riduce di fatto alla garanzia statale Consap fino all'80%; l'80% vale per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027, dopo la proroga della Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024).
Il mutuo giovani under 36 nel 2026 è, in sostanza, l'accesso al Fondo Consap, che dal 2025 la legge 147/2013 riserva «esclusivamente» ad alcune categorie, fra cui i «giovani che non hanno compiuto trentasei anni di età»: garanzia statale del 50% della quota capitale, che sale all'80% per chi ha anche un ISEE ≤ 40.000 € e chiede più dell'80% del prezzo. Con il Fondo le banche aderenti possono concedere mutui fino al 100% del prezzo casa senza chiedere garanzie personali in più, se la rata regge il reddito. Il quadro fiscale, invece, coincide con quello standard prima casa (registro 2%, ipotecaria e catastale 50 € cadauna, imposta sostitutiva 0,25% sul mutuo).
Cosa resta e cosa è scaduto nel 2026
Il "pacchetto under 36" nato con l'art. 64 del D.L. 73/2021 aveva una componente fiscale e una finanziaria. Nel 2026 è rimasta solo la seconda:
| Beneficio | Stato 2026 | Norma |
|---|---|---|
| Esonero imposta di registro (acquisto da privato) | Scaduto: valeva per gli atti fino al 31/12/2023, e fino al 31/12/2024 solo con preliminare firmato e registrato entro il 2023 | art. 64 c. 6 D.L. 73/2021 |
| Esonero ipotecaria e catastale | Scaduto | art. 64 c. 6 |
| Credito d'imposta pari all'IVA (acquisto da impresa) | Scaduto | art. 64 c. 7 |
| Esonero imposta sostitutiva sul mutuo | Scaduto: si paga lo 0,25% | art. 64 c. 8 |
| Garanzia Consap fino all'80% del capitale | Operativa, con requisiti di età e ISEE; l'80% per le domande fino al 31/12/2027 | art. 64 c. 3; L. 147/2013 art. 1 c. 48 lett. c) |
| Agevolazione prima casa ordinaria | Sempre applicabile, senza limiti di età: registro 2% o IVA 4% | nota II-bis Tariffa parte I D.P.R. 131/1986 |
L'ultima proroga della parte fiscale è arrivata con il D.L. 215/2023 (art. 3 c. 12-terdecies, conv. L. 18/2024), fino al 31 dicembre 2024 solo per chi aveva firmato e registrato il preliminare entro il 2023; per gli altri atti le esenzioni valevano fino al 31 dicembre 2023. La Legge di Bilancio 2025 non l'ha rinnovata e nessun intervento successivo l'ha reintrodotta. Il Fondo Consap, invece, è stato rifinanziato e la platea dei beneficiari è stata oggetto di modifiche nel 2026: conviene verificare le condizioni vigenti sulla pagina normativa di Consap prima di impostare l'operazione.
Quando scade il mutuo under 36?
Dipende da quale agevolazione guardi. Le esenzioni fiscali sono già finite: valevano per gli atti firmati fino al 31 dicembre 2023, e per i rogiti fino al 31 dicembre 2024 solo con il preliminare firmato e registrato entro il 2023. La garanzia Consap all'80%, con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, vale per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 (L. 207/2024, art. 1, c. 112). La garanzia del 50% per chi non ha compiuto 36 anni non ha invece una data di fine, perché la legge 147/2013 non ne fissa una. Se non arriva una nuova proroga, per le domande presentate dal 2028 resta solo il 50%. Fanno eccezione le persone con disabilità grave e alcuni familiari conviventi: con ISEE fino a 40.000 € l'80% non ha scadenza (D.L. 66/2026, art. 4-bis).
Requisiti: età, ISEE e tipo di casa
Per accedere all'intero pacchetto servono contemporaneamente:
- Età: 36 anni non ancora compiuti quando firmi in banca la domanda al Fondo insieme alla richiesta di mutuo, quindi prima del rogito notarile e dopo la proposta d'acquisto.
- ISEE ordinario del nucleo familiare in corso di validità ≤ 40.000 €: non serve per accedere al Fondo (senza, la garanzia è del 50%), ma serve per la garanzia all'80% e quindi per il mutuo fino al 100%.
- Prima casa secondo l'art. 1 nota II-bis Tariffa parte I D.P.R. 131/1986: residenza nel Comune (o trasferimento entro 18 mesi), no altre case in Italia acquistate con benefici prima casa.
- Nessun'altra casa, per il Fondo: alla domanda di mutuo non devi essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, nemmeno all'estero, salvo quelli ereditati e dati in uso gratuito a genitori o fratelli. È un requisito del Fondo, diverso da quelli delle imposte.
- Categoria catastale non di lusso: sono escluse A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi storici). Come riconoscerle e cosa fare se la casa è accatastata così: categorie catastali escluse dal Fondo di garanzia.
Garanzia Consap 100% LTV: come funziona per gli under 36
Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap per conto del MEF garantisce alla banca, se il mutuo non viene pagato, il 50% della quota capitale ancora dovuta. Per gli under 36 con ISEE ≤ 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi, la garanzia sale dal 50% all'80% (art. 64 c. 3 D.L. 73/2021, la stessa regola di giovani coppie, nuclei monogenitoriali e conduttori di alloggi IACP; per famiglie numerose e persone con disabilità grave le condizioni sono diverse): con questa copertura le banche aderenti possono finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto (di norma il tetto è 80%). Vedi la guida completa a mutuo al 100% e al meccanismo del Loan to Value.
In pratica: se compri casa a 200.000 € e non hai risparmi per l'anticipo del 20% (40.000 €), con l'under 36 puoi ottenere il mutuo intero da 200.000 €, con Consap che garantisce fino a 160.000 € alla banca. Senza questa garanzia molte banche rifiuterebbero LTV superiore all'80%. Vale anche per una casa più piccola: un mutuo da 120.000 euro può coprire tutto il prezzo di una casa da 120.000 €, ma imposte e notaio restano da pagare.
Cosa cambia davvero oggi (acquisto 200.000 €)
Acquisto prima casa da privato a 200.000 €. Nel 2026 la differenza tra un acquirente under 36 con ISEE 30.000 € e un acquirente over 36 non è più fiscale: è l'accesso al credito. Che cosa resta a chi ha superato i 36 anni, con le cifre, è nella guida sul mutuo over 40. Se non li hai ancora compiuti, quanto puoi chiedere con il tuo stipendio, anche al 100%, è nella guida su quanto mutuo può chiedere un under 36.
| Voce | Over 36 | Under 36 con ISEE ≤ 40k |
|---|---|---|
| Imposta di registro (2% sul valore catastale) | Dovuta | Dovuta |
| Ipotecaria + catastale | 50 € + 50 € | 50 € + 50 € |
| Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25%) | 500 € su 200.000 € | 500 € su 200.000 € |
| Garanzia Consap fino all'80% | Escluso, salvo che rientri in un'altra categoria di legge (giovane coppia con un partner under 36, genitore solo con figli minori, conduttore di un alloggio IACP, famiglia numerosa, disabilità grave) | Ammesso: garanzia all'80% se il mutuo supera l'80% del prezzo, possibile finanziamento fino al 100% presso le banche aderenti |
Quanto si risparmia con il mutuo under 36?
Sulle imposte niente: chi non ha compiuto 36 anni paga le stesse imposte prima casa di chi li ha già compiuti. Il vantaggio si misura nell'anticipo che puoi non mettere, se la banca concede il mutuo al 100%. Su 200.000 € di prezzo sono 40.000 € di liquidità propria in meno. In cambio il debito è più alto. Con il fisso a 30 anni che stimiamo dall'IRS del 25 ottobre 2026 più uno spread medio (3,57%), un mutuo di 200.000 € invece di 160.000 € ha una rata di 906 € invece di 725 €. In tutto il piano sono 25.226 € di interessi in più. Per vedere quanto ti finanzierebbero sul tuo profilo puoi fare una simulazione su GoMutuo.
A questo si aggiunge la detrazione IRPEF 19% sugli interessi passivi del mutuo (max 4.000 €/anno di interessi detraibili), che spetta a tutti gli acquirenti prima casa a prescindere dall'età.
Come richiedere il mutuo under 36 passo passo
- Richiedi l'ISEE ordinario aggiornato al CAF o su portale INPS — vale fino al 31 dicembre dell'anno in cui presenti la DSU.
- Chiedi una pre-delibera a banche aderenti al Fondo Consap (elenco pubblicato su consap.it), chiedendo di usare la garanzia del Fondo.
- Firma la proposta d'acquisto e il preliminare inserendo la clausola sospensiva "condizionata a erogazione mutuo agevolato under 36".
- Presenta la documentazione mutuo insieme al modulo di domanda al Fondo, che trovi sul sito di Consap o in banca, con l'ISEE e un documento d'identità valido. La domanda al Fondo la trasmette la banca, non va mandata a Consap.
- Al rogito il notaio applica l'agevolazione prima casa ordinaria — registro 2% sul valore catastale, oppure IVA 4% se compri da impresa: non c'è più nessuna esenzione legata all'età da chiedere in atto.
- Trasferisci la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito: è la condizione che tiene in piedi l'agevolazione prima casa, e vale a qualsiasi età.
Errori frequenti da evitare
- Compiere 36 anni prima della domanda di mutuo: pianifica sempre margine sulle tempistiche dell'istruttoria mutuo e della delibera.
- ISEE scaduto alla domanda: la banca lo usa quando presenta la richiesta al Fondo. L'ISEE ordinario scade il 31 dicembre dell'anno in cui è stato fatto: se è del 2025 e chiedi il mutuo nel 2026, va rifatto.
- Comprare casa A/1, A/8 o A/9: verifica la categoria catastale sulla visura prima di firmare la proposta — non basta il prezzo.
- Dimenticare la clausola sospensiva nel preliminare → rischio perdita della caparra se il mutuo agevolato non viene approvato.
- Dare per scontato che l'età valga ancora uno sconto sulle imposte: in una cointestazione mista under/over 36 tutti pagano le stesse imposte prima casa. L'età conta solo per l'accesso al Fondo Consap: per una coppia sposata da almeno due anni o con la stessa residenza da almeno due anni basta che uno dei due non abbia compiuto 36 anni.
Per una panoramica più ampia sulle agevolazioni fiscali vedi agevolazioni prima casa 2026, per i requisiti bancari requisiti mutuo prima casa, per il meccanismo di garanzia Fondo Consap.
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