Mutuo giovani under 36: risposta rapida
Aggiornamento 2026: le esenzioni fiscali under 36 (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva) previste dall'art. 64 D.L. 73/2021 sono terminate al 31/12/2023 per gli atti standard e non sono state riprorogate. Nel 2026 il "pacchetto under 36" si riduce di fatto alla garanzia statale Consap fino all'80%, prorogata dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) fino al 31 dicembre 2027.
Il mutuo giovani under 36 nel 2026 è, in sostanza, l'accesso prioritario al Fondo Consap con garanzia statale fino all'80% del capitale mutuo — che consente ai giovani under 36 con ISEE ≤ 40.000 € di ottenere mutui fino al 100% del prezzo casa senza garante. Il quadro fiscale, invece, coincide con quello standard prima casa (registro 2%, ipotecaria e catastale 50 € cadauna, imposta sostitutiva 0,25% sul mutuo).
Cosa comprende il pacchetto agevolazioni 2026
Il pacchetto under 36 è unico nel panorama europeo perché cumula benefici fiscali e finanziari:
| Beneficio | Cosa cambia | Norma |
|---|---|---|
| Imposta di registro (acquisto da privato) | Da 2% a 0% | art. 64 c. 6 D.L. 73/2021 |
| Ipotecaria e catastale | Da 50 €+50 € a 0 | art. 64 c. 6 |
| IVA (acquisto da impresa) | Si versa 4% ma credito d'imposta pari all'IVA | art. 64 c. 7 |
| Imposta sostitutiva mutuo (0,25%) | Azzerata per under 36 con ISEE ≤ 40k | art. 64 c. 8 |
| Garanzia Consap sul mutuo | Copertura fino all'80%, corsia preferenziale under 36 | art. 64 c. 3 |
Requisiti: età, ISEE e tipo di casa
Per accedere all'intero pacchetto servono contemporaneamente:
- Età: meno di 36 anni compiuti alla data del rogito notarile (non alla firma della proposta d'acquisto).
- ISEE ordinario del nucleo familiare in corso di validità ≤ 40.000 €.
- Prima casa secondo l'art. 1 nota II-bis Tariffa parte I D.P.R. 131/1986: residenza nel Comune (o trasferimento entro 18 mesi), no altre case in Italia acquistate con benefici prima casa.
- Categoria catastale non di lusso: sono escluse A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi storici).
Garanzia Consap 100% LTV: come funziona per gli under 36
Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap per conto del MEF copre fino all'80% del capitale residuo del mutuo in caso di insolvenza. Per gli under 36 con ISEE ≤ 40.000 € questa garanzia diventa prioritaria e rafforzata: le banche aderenti applicano LTV fino al 100% del prezzo di acquisto (di norma il tetto è 80%). Vedi la guida completa a mutuo al 100% e al meccanismo del Loan to Value.
In pratica: se compri casa a 200.000 € e non hai risparmi per l'anticipo del 20% (40.000 €), con l'under 36 puoi ottenere il mutuo intero da 200.000 €, con Consap che garantisce fino a 160.000 € alla banca. Senza questa garanzia molte banche rifiuterebbero LTV superiore all'80%.
Esempio di risparmio reale (acquisto 200.000 €)
Acquisto prima casa da privato a 200.000 €, mutuo 200.000 € (100% LTV), tasso fisso TAN 3,20% durata 30 anni. Confronto acquirente over 36 vs under 36 con ISEE 30.000 €:
| Voce | Over 36 (standard) | Under 36 (ISEE ≤ 40k) | Risparmio |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro (2%) | 4.000 € | 0 € | 4.000 € |
| Ipotecaria + catastale | 100 € | 0 € | 100 € |
| Imposta sostitutiva mutuo (0,25%) | 500 € | 0 € | 500 € |
| Accesso al 100% LTV (Consap) | Solo 80% (160k) → serve anticipo 40k | 100% (200k) → anticipo 0 | 40.000 € liquidità |
| Risparmio imposte totale | — | — | ~4.600 € |
A questo si aggiunge la detrazione IRPEF 19% sugli interessi passivi del mutuo (max 4.000 €/anno di interessi detraibili), che spetta a tutti gli acquirenti prima casa a prescindere dall'età.
Come richiedere il mutuo under 36 passo passo
- Richiedi l'ISEE ordinario aggiornato al CAF o su portale INPS — validità 1 anno solare.
- Chiedi una pre-delibera a banche aderenti al Fondo Consap (elenco pubblicato su consap.it) verificando la corsia under 36.
- Firma la proposta d'acquisto e il preliminare inserendo la clausola sospensiva "condizionata a erogazione mutuo agevolato under 36".
- Presenta la documentazione mutuo + ISEE + copia carta d'identità in corso di validità per la verifica dell'età.
- Al rogito il notaio applica l'esenzione totale delle imposte inserendo la richiesta di agevolazione under 36 in atto (obbligatorio dichiarare età e ISEE).
- Compensa il credito IVA (solo acquisto da impresa) in F24 tramite codice tributo 6928.
Errori frequenti da evitare
- Compiere 36 anni prima del rogito: pianifica sempre margine sulle tempistiche dell' istruttoria mutuo e della delibera.
- ISEE scaduto al rogito: il notaio lo verifica in atto. Se è del 2025 e roghi nel 2026, va rifatto.
- Comprare casa A/1, A/8 o A/9: verifica la categoria catastale sulla visura prima di firmare la proposta — non basta il prezzo.
- Dimenticare la clausola sospensiva nel preliminare → rischio perdita della caparra se il mutuo agevolato non viene approvato.
- Cointestazione mista under/over 36: l'agevolazione fiscale piena spetta solo se tutti gli acquirenti hanno meno di 36 anni; se uno solo supera l'età si applica la proporzione.
Domande frequenti
Per una panoramica più ampia sulle agevolazioni fiscali vedi agevolazioni prima casa 2026, per i requisiti bancari requisiti mutuo prima casa, per il meccanismo di garanzia Fondo Consap.
