Scegliere la durata del mutuo è una delle tre decisioni chiave (con tasso fisso/variabile e importo). Con i tassi IRS di luglio 2026 tornati sotto il 3,4% e una curva molto piatta, il compromesso tra rata sostenibile e costo totale torna al centro della decisione. Simulazioni e regola operativa qui sotto.
Risposta rapida
Regola operativa: scegli la durata più corta che ti tiene la rata sotto il 30% del reddito netto mensile (33% max in casi solidi), con un margine per imprevisti. Se la durata corta fa saltare quella soglia, allunga: la sostenibilità della rata è prioritaria rispetto al risparmio sugli interessi.
I tassi IRS a luglio 2026
L'IRS è il tasso di riferimento con cui le banche italiane costruiscono il TAN dei mutui a tasso fisso. Rilevazione al 9 luglio 2026:
| Durata | IRS | TAN indicativo (IRS + spread 0,80%) |
|---|---|---|
| 10 anni | 3,13% | ~3,93% |
| 15 anni | 3,29% | ~4,09% |
| 20 anni | 3,34% | ~4,14% |
| 25 anni | 3,33% | ~4,13% |
| 30 anni | 3,29% | ~4,09% |
Il TAN medio effettivo per i mutui a tasso fisso a giugno 2026 (Banca d'Italia) è del 3,26% grazie a spread promozionali e mutui green sotto la soglia, mentre il TAEG medio (che include tutte le spese) è il 3,96%. L'ipotesi del 3,30% usata nelle simulazioni successive riflette proprio questo TAN medio Banca d'Italia, inferiore al TAN indicativo di listino IRS + spread (~4,09-4,14%) mostrato in tabella.
Simulazioni: 150.000 € e 200.000 € su 20/25/30 anni
Ipotesi: tasso fisso 3,30% (media indicativa di mercato luglio 2026 con spread standard). Piano di ammortamento francese.
| Importo | Durata | Rata mensile | Interessi totali | Costo totale |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 20 anni | ~854 € | ~54.800 € | ~204.800 € |
| 150.000 € | 25 anni | ~735 € | ~70.500 € | ~220.500 € |
| 150.000 € | 30 anni | ~657 € | ~86.200 € | ~236.200 € |
| 200.000 € | 20 anni | ~1.138 € | ~73.100 € | ~273.100 € |
| 200.000 € | 25 anni | ~980 € | ~94.000 € | ~294.000 € |
| 200.000 € | 30 anni | ~875 € | ~115.000 € | ~315.000 € |
Su 200k passare da 20 a 30 anni riduce la rata di 263 €/mese ma alza gli interessi versati alla banca del 57% (+41.900 €). Non è "una scelta piccola".
La regola del 30-33% del reddito
La soglia prudenziale suggerita da Banca d'Italia è che la rata non superi il 30% del reddito netto mensile. Le banche italiane arrivano fino al 33-35% per profili molto solidi (dipendenti pubblici, doppio reddito, garante). Oltre quella soglia entra in gioco il rischio di over-indebtedness e la banca stessa può rifiutare.
Puoi verificare il tuo caso con una simulazione del mutuo. Esempio: reddito netto 2.500 €/mese → rata massima suggerita 750 € (30%) o 825 € (33%). Su 150.000 € a 20 anni la rata è ~854 €: sfora anche la soglia del 33% (825 €). In questo caso conviene passare a 25 anni, con rata ~735 €, sotto il 30%. Su 200k, quello scenario impone almeno 30 anni.
Quando conviene una durata lunga
- La rata a 20 anni sfora il 30-33% del reddito netto.
- Sei giovane (25-35 anni) e ti aspetti crescita salariale significativa: potrai estinguere in anticipo.
- Hai un margine ridotto per imprevisti e vuoi cash flow libero per il fondo di emergenza.
- Vuoi puntare su investimenti alternativi che potrebbero rendere più del costo del mutuo.
Quando conviene una durata corta
- Il reddito è ampio e stabile e la rata a 20 anni resta sotto il 25% del netto.
- Sei vicino ai 45-55 anni e vuoi arrivare in pensione senza mutuo residuo.
- I tassi sono alti e la differenza di TAN 20 vs 30 anni è significativa (ora è minima).
- Vuoi minimizzare l'esposizione al rischio tassi (se variabile) e i costi assicurativi cumulati.
Accorciare in corsa: estinzioni parziali
La Legge Bersani (D.L. 7/2007 art. 8) ha reso le estinzioni parziali gratuite sui mutui prima casa. Ogni volta che disponi di liquidità aggiuntiva (13ª/14ª, bonus, TFR) puoi versarla e scegliere:
- Ridurre la rata mantenendo la durata → dà respiro immediato al bilancio famigliare.
- Accorciare la durata mantenendo la rata → massimizza il risparmio sugli interessi totali (fino al 30-50% con estinzioni regolari nei primi anni).
Strategia consigliata: parti con durata prudenziale (30 anni), poi accorcia via via che il reddito cresce. Non c'è penale, non serve rinegoziare, si fa con una richiesta scritta in filiale.
Età e durata massima delle banche
Le banche italiane fissano un limite di età alla scadenza del mutuo, tipicamente tra 75 e 80 anni. Alcuni istituti (Intesa, Unicredit, BPER) hanno alzato la soglia a 85 anni per profili solidi, spesso con polizza vita obbligatoria.
| Età alla firma | Durata max tipica |
|---|---|
| 30 anni | 30 anni (nessun limite pratico) |
| 45 anni | 30-35 anni (banche flessibili) |
| 55 anni | 20-25 anni |
| 65 anni | 10-15 anni (con polizza vita) |
Per approfondire: tasso fisso o variabile, rapporto rata/reddito, mutuo a 40 anni: quando conviene. Confronta le migliori offerte 2026 su GoMutuo.
