Mutuo a 10, 15, 20, 25 o 30 anni: quale durata conviene?

Risposta rapida

Conviene la durata più corta con una rata che il tuo reddito regge con margine: entro il 30% del netto, al massimo intorno al 33% nei casi solidi. Su 100.000 € a tasso fisso la rata è di circa 1.005 € in 10 anni, 600 € in 20 e 461 € in 30, e gli interessi passano da 20.584 a 66.109 €. Se la durata corta fa saltare la soglia, allunga: la sostenibilità della rata viene prima del risparmio sugli interessi, e puoi accorciare dopo con le estinzioni parziali.

Quanto cambia la rata da 5 a 35 anni?

Su 100.000 € a tasso fisso la rata scende da circa 1.834 € in 5 anni a 426 € in 35 (per queste due durate con un tasso ipotetico), mentre gli interessi salgono da 10.066 a 78.978 €. Ogni 5 anni in più tolgono alla rata sempre meno e aggiungono interessi ogni volta: da 10 a 15 anni la rata scende di 270 €, da 25 a 30 solo di 56 €.

Tassi del 13 ottobre 2026 (ICE Swap Rate): il TAN è l'IRS della stessa durata più uno spread di 0,30%, una stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia e non un dato di listino. Per 5 e 35 anni non abbiamo un IRS di riferimento: per ipotesi usiamo il TAN dei 10 anni e quello dei 30. Lo stipendio è quello che tiene la rata al 33% del netto. Per confronto, il TAN medio rilevato dalla Banca d'Italia sui nuovi mutui a tasso fisso di agosto 2026 è del 3,61% e il TAEG medio, che comprende le spese, del 3,99%.

Quanto è la rata per importo e durata?

Per cinque importi e cinque durate, a tasso fisso: con 50.000 € in 10 anni la rata è di circa 502 €, con 200.000 € in 30 anni di 923 €. Lo stipendio che serve è la rata divisa per 0,33.

È la regola che la Banca d'Italia spiega nella guida Il mutuo ipotecario in parole semplici: a parità di importo e di tasso, «quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l'importo dovuto per gli interessi». Su 200.000 € passare da 20 a 30 anni toglie 276 € alla rata e aggiunge 44.375 € di interessi, il 51% in più. Se parti dallo stipendio invece che dall'importo, la tabella è nella guida su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.

Il calcolo, passo per passo

Il conto per 100.000 € a tasso fisso in 15 anni, da rifare con il tuo importo e la tua durata.

1. Il tasso. L'IRS a 15 anni, l'indice su cui le banche costruiscono il fisso di questa durata, è al 3,600% (rilevazione del 13 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate). Con lo spread stimato di 0,30% il TAN è del 3,90%.
2. La rata. Con l'ammortamento alla francese la rata è costante: R = C × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con C = 100.000 €, i = TAN diviso 12 e n = 180 rate, perché 15 anni sono 180 mesi. Fa 734,69 € al mese; in un foglio di calcolo, =RATA(3,90%/12; 180; -100000).
3. Gli interessi. 180 rate da 734,69 € fanno 132.244 €: tolto il capitale, 32.244 € di interessi.
4. Lo stipendio. La rata divisa per il 33% fa 2.226 € netti al mese.

Accorciare non vuol dire per forza pagare un tasso più basso: dipende dalla curva dell'IRS, che oggi è al 3,542% a 10 anni, al 3,600% a 15 e al 3,583% a 20. Formule e limiti delle stime sono in come facciamo i calcoli.

Quale durata regge il tuo stipendio?

Quella con una rata entro il 30% del netto, o al massimo intorno al 33%: con 2.500 € netti al mese sono 750 o 825 € di rata. Nella guida Il mutuo ipotecario in parole semplici la Banca d'Italia mette il paletto così: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito». Attenzione a «disponibile»: è il reddito già al netto delle spese fisse, quindi la soglia è più severa di quanto sembri. Il 30% del netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Con 2.500 € netti, su 150.000 € la rata è di circa 900 € a 20 anni, 776 € a 25 e 692 € a 30; su 100.000 € di 1.005 € a 10 anni e 735 € a 15: il confronto con le due soglie ti dice qual è la durata più corta che puoi permetterti. Al contrario, con la rata al 33% gli stessi 2.500 € ripagano circa 82.101 € in 10 anni, 137.574 € in 20 e 178.798 € in 30. In due i redditi netti si sommano, e molte banche controllano anche che dopo la rata resti una somma minima per vivere, che dipende da quante persone ci sono in famiglia e da dove si abita. Come la banca fa il conto è spiegato nella guida al rapporto rata/reddito.

Quando conviene una durata corta, a 10 o 15 anni?

Quando la rata resta sotto la soglia con un margine: su 100.000 € il 10 anni costa 405 € al mese più del 20 anni e fa risparmiare 23.338 € di interessi, il 15 anni costa 135 € in più e ne fa risparmiare 11.678 €. La scelgono soprattutto queste persone.

• Chi ha un reddito ampio e stabile, con la rata a 20 anni sotto il 25% del netto.
• Chi è vicino al limite d'età. Ogni banca fissa l'età entro cui va pagata l'ultima rata, e oltre i 60 anni le durate di 10 o 15 anni diventano la norma. Prima, 15 anni servono a finire intorno alla pensione: chi firma a 52 anni paga l'ultima rata a 67, e l'INPS ha comunicato il 17 marzo 2026 che «La pensione di vecchiaia slitterà a 67 anni e un mese nel 2027 e a 67 anni e 3 mesi nel 2028». I conti per età sono nelle guide al mutuo a 50 anni e al mutuo a 60 anni.
• Chi chiede poco, per una ristrutturazione o una casa piccola: con 50.000 € la rata a 10 anni è di 502 € e basta uno stipendio di 1.523 €, purché l'importo superi il minimo della banca, di solito fra 25.000 e 50.000 € (più alto per le surroghe e per alcuni mutui con garanzia Consap). Il dettaglio è nella pagina sull'importo minimo del mutuo.
• Chi pensa di cambiare casa fra una decina d'anni. Su 100.000 € dopo 10 anni restano 39.991 € di debito con un mutuo a 15 anni e 59.565 € con uno a 20: alla vendita ne resta di più da parte.
• Chi porta il debito rimasto in un'altra banca. Con una decina d'anni ancora da pagare, la surroga è di fatto un mutuo a 10 anni. La guida della Banca d'Italia precisa che si può «trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità», ma per la sola surroga alcune banche chiedono un debito residuo minimo più alto che per un mutuo nuovo, anche 75.000-80.000 €. Quando conviene è spiegato nella guida alla surroga con pochi anni rimanenti.
• Chi ottiene sulla durata corta un TAN più basso. Succede quando l'IRS sale con la durata: oggi fra 20 e 30 anni succede il contrario (IRS a 20 anni 3,58%, a 30 anni 3,42%), quindi la durata corta fa risparmiare interessi perché dura meno, non per il tasso: confronta il TAN che la banca ti propone per le due durate.

Quando conviene una durata lunga, da 25 a 35 anni?

Quando la rata delle durate corte sfora il 30-33% del netto: su 100.000 € i 30 anni chiedono 1.398 € di stipendio invece dei 1.817 € dei 20 anni. Ha senso anche in questi casi.

• Sei giovane e ti aspetti che il reddito cresca: potrai estinguere in anticipo. È il caso tipico di un mutuo da 70.000 euro preso con il primo stipendio.
• Hai poco margine per gli imprevisti e vuoi tenere libera una parte del mese per un fondo di emergenza.
• Pensi di investire altrove quello che risparmi sulla rata: ha senso solo se l'investimento rende più del costo del mutuo, che però è certo.

Oltre i 30 anni il guadagno sulla rata si assottiglia: su 100.000 €, passare da 30 a 35 anni toglie 35 € al mese e aggiunge 12.869 € di interessi, con lo stesso TAN per ipotesi; nella realtà il tasso delle durate più lunghe può essere più alto. Alcune banche arrivano a 40 anni: pro e contro nella pagina sul mutuo a 40 anni.

Meglio una durata corta o una lunga con estinzioni parziali?

Se i tassi delle due durate sono vicini, un mutuo a 20 anni con un'estinzione parziale ogni anno arriva quasi al risultato del 10 anni, e lascia liberi di fermarsi. Su 100.000 € a tasso fisso la rata è di 600 € a 20 anni e di 1.005 € a 10. Chi sceglie 20 anni e mette da parte la differenza (405 € al mese) per versarla una volta l'anno come estinzione parziale (4.862 €), tenendo la rata e accorciando la durata, chiude in 10 anni e 3 mesi con 21.915 € di interessi, 1.331 € più del mutuo a 10 anni. Con metà dei versamenti chiude in 13 anni e 7 mesi, con 28.954 € di interessi; senza versamenti paga 43.922 € in 20 anni.

In cambio di quei 1.331 € la strada lunga dà due cose: la banca valuta la rata obbligatoria, quindi bastano 1.817 € netti invece di 3.045, e in un anno difficile non versi, senza chiedere niente a nessuno. Chi sa che non metterebbe da parte la differenza, invece, risparmia di più firmando subito la durata corta: a parità di tasso partire lungo e accorciare non fa risparmiare interessi rispetto alla durata corta firmata subito, e chi poi non versa paga tutti gli interessi della durata lunga. Prima di scegliere fatti dare il TAN di tutte e due le durate: con spread diversi il conto cambia.

Il conto regge perché l'estinzione non ha penali. La gratuità, nata con la legge Bersani del 2007, oggi sta nell'art. 120-ter del TUB: «è nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale» per l'estinzione anticipata o parziale. Vale per i mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare un'abitazione o la sede della propria attività, firmati dal 2 febbraio 2007 per la prima casa e dal 3 aprile 2007 negli altri casi (art. 161, comma 7-ter, dello stesso testo unico). Se la banca abbassa la rata invece di accorciare la durata, il risultato resta vicino solo se versi anche quello che risparmi sulla rata nuova. Come si chiede e come si calcola è nella guida all'estinzione parziale.

Fisso o variabile: quanto pesa la durata?

Più il mutuo è lungo, più un rialzo dell'Euribor pesa sulla rata: su 100.000 €, un punto in più per tutta la durata alza la rata variabile di 47 € a 10 anni, 49 € a 15, 52 € a 20 e 56 € a 30. La Banca d'Italia lo scrive nella stessa guida: «l'effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga». Oggi il variabile parte dal 3,13% (Euribor a 3 mesi più uno spread stimato di 0,50%): su 100.000 € a 15 anni sono 697 € al mese, contro i 735 € del fisso. Su una durata corta il variabile può avere senso per chi reggerebbe anche la rata più alta; per il variabile, poi, alcune banche usano una soglia rata/reddito più bassa o calcolano la rata a un tasso più prudente di quello di partenza. Pro e contro nella guida tasso fisso o variabile.

Età e durata massima delle banche

Nessuna legge fissa un'età massima: ogni banca decide entro quale età va pagata l'ultima rata, e quel limite cambia da banca a banca. Il conto è una somma, età di oggi più durata: se supera il limite, di solito la banca propone una durata più corta e la rata sale. La tabella riassume le politiche di credito che vediamo: va verificata banca per banca.

Se il mutuo che hai in mente è fattibile, e con che rata, te lo dice in 6 minuti la simulazione gratuita di GoMutuo, insieme a quanto puoi chiedere.