Quanti interessi si pagano su un mutuo? La tabella con i tassi di oggi

Risposta rapida

Su un mutuo di 150.000 € a tasso fisso si pagano circa 99.164 € di interessi in 30 anni, 65.883 € in 20 anni e 30.876 € in 10, con i tassi del 13 ottobre 2026. La cifra cresce in proporzione all'importo, quindi su 300.000 € raddoppia. Rispetto al capitale gli interessi valgono il 21% a 10 anni e il 66% a 30, e si pagano soprattutto all'inizio: nel primo anno, su 8.305 € di rate, 5.533 € sono interessi.

Sono stime: il TAN, il tasso annuo su cui si calcolano gli interessi, è per ogni durata l'IRS (l'indice di riferimento dei mutui a tasso fisso) più uno spread medio, cioè il margine della banca. Per il tuo caso la simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata. La formula della rata, passo per passo, è nella guida su come si calcola la rata del mutuo.

Come si calcolano gli interessi totali di un mutuo?

Gli interessi totali sono la differenza fra tutto quello che versi e il capitale che ricevi: la rata mensile per il numero delle rate, meno l'importo del mutuo. Il conto per 150.000 € in 30 anni a tasso fisso:

1. Tasso. L'IRS a 30 anni è al 3,420% (ICE Swap Rate, rilevazione del 13 ottobre 2026). Con uno spread stimato di 0,30% il TAN è del 3,72%.
2. Rata. Con l'ammortamento alla francese, il piano a rata costante più diffuso in Italia, sono 360 rate da 692,12 €.
3. Totale versato. 360 rate da 692,12 € fanno circa 249.164 €.
4. Interessi. 249.164 € meno 150.000 € di capitale: circa 99.164 €.

Con un tasso tondo il conto si ricontrolla in un attimo. Ipotizziamo il 3% su 150.000 € in 30 anni: la rata è di 632,41 € e gli interessi sono 77.666 €. Con il tuo tasso puoi provare il calcolatore della rata della Banca d'Italia, che usa lo stesso piano alla francese.

Nella guida Il mutuo ipotecario in parole semplici la Banca d'Italia scrive: «La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo». Restano fuori dal conto l'imposta sostitutiva, le spese di istruttoria e di perizia, il notaio per il mutuo, l'assicurazione sull'immobile e l'incasso delle rate. Per confrontare due offerte si guarda il TAEG, che al tasso aggiunge le spese obbligatorie, tranne il notaio.

Anche pochi decimali di tasso contano. Su 150.000 € a 30 anni ogni decimo di punto di TAN vale circa 3.068 € di interessi. Con uno spread fra lo 0,20% e lo 0,40%, la forchetta che stimiamo su dati ABI e Banca d'Italia, gli interessi vanno da 96.116 a 102.232 €.

La guida della Banca d'Italia sul mutuo fa l'esempio di 150.000 € al 2,1% fisso: «Se la durata è di 20 anni, la rata mensile è di 766 euro e gli interessi complessivamente pagati sono pari a 34 mila euro». Con il TAN stimato di oggi a 20 anni, il 3,88%, lo stesso mutuo costa 65.883 € di interessi, 32.055 € in più. Per confronto, il TAN medio dei nuovi mutui a tasso fisso rilevato dalla Banca d'Italia era il 3,61% a agosto 2026: a quel tasso 150.000 € in 30 anni costerebbero 95.812 € di interessi.

Quanti interessi si pagano per importo e durata?

Con i tassi del 13 ottobre 2026, gli interessi di un mutuo a tasso fisso vanno da 20.584 € (100.000 € in 10 anni) a 198.328 € (300.000 € in 30 anni). In ogni casella ci sono gli interessi pagati in tutta la durata e, sotto, la rata mensile.

Tassi del 13 ottobre 2026: il TAN di ogni durata è l'IRS della stessa durata (ICE Swap Rate) più uno spread stimato di 0,30%; rate mensili, ammortamento alla francese, interessi uguali alle rate versate meno il capitale. Il metodo è spiegato in come facciamo i calcoli, e ogni importo della prima colonna porta alla sua pagina, con la rata e lo stipendio che serve. Per un importo che non c'è basta la riga dei 10.000 €: 135.000 € in 25 anni costano 5.522 € × 13,5, cioè circa 74.548 € di interessi. Allungare la durata abbassa la rata ma alza il conto: su 150.000 €, passare da 20 a 30 anni toglie 208 € alla rata e aggiunge 33.281 € di interessi.

Quanto pesano gli interessi anno per anno?

Nei primi anni la rata è fatta soprattutto di interessi: su 150.000 € a 30 anni, nel primo anno versi 8.305 € e 5.533 € sono interessi, il 67%. Gli interessi di ogni mese si calcolano sul debito che resta: nella prima rata sono 150.000 € per il 3,72% diviso 12, cioè 465,00 € su 692,12 €. Il debito scende piano, e con lui gli interessi.

Mutuo di 150.000 € a 30 anni, TAN fisso stimato del 3,72% (tassi del 13 ottobre 2026), prima rata a gennaio. Il capitale restituito supera gli interessi solo dal 12° anno. Nei primi 10 anni si paga il 51% di tutti gli interessi, nei primi 15 il 71%.

Due conseguenze pratiche. Chi vende casa o cambia mutuo dopo dieci anni ha già pagato il 51% degli interessi ma deve ancora 117.045 € di capitale. E un versamento extra toglie più interessi nei primi anni, quando il debito su cui si calcolano è più alto.

Fisso o variabile: quanti interessi si pagano con i tassi di oggi?

Ai valori di oggi un mutuo variabile di 150.000 € in 30 anni costerebbe 81.470 € di interessi contro 99.164 € del fisso, 17.694 € in meno, ma solo se l'Euribor, l'indice dei mutui variabili, restasse dov'è per trent'anni. Il fisso chiude il conto alla firma; il variabile lo rifà a ogni cambio dell'indice.

Euribor a 3 mesi al 2,634% (EMMI, rilevazione del 13 ottobre 2026); gli spread sono nostre stime. Se l'Euribor salisse subito intorno al 3,22%, cioè 0,59 punti sopra il valore di oggi, e ci restasse, il variabile costerebbe quanto il fisso. Quale dei due scegliere dipende da quanto rischio sulla rata regge il tuo bilancio: pro e contro sono nella guida su tasso fisso o variabile.

Quanti interessi si risparmiano con un'estinzione parziale?

Su 150.000 € in 30 anni a tasso fisso, 10.000 € versati dopo 5 anni tolgono 14.011 € di interessi se tieni la rata e accorci il mutuo di 34 rate, 5.375 € se tieni la durata e abbassi la rata. L'estinzione parziale è il rimborso in anticipo di una parte del debito, e prima arriva più interessi toglie: lo stesso importo versato dopo 20 anni ne toglie 4.068 €.

Stesso mutuo di prima: rata di 692 €, TAN fisso stimato del 3,72% (tassi del 13 ottobre 2026), versamento fatto insieme all'ultima rata dell'anno. Accorciare lascia la rata com'è e chiude il mutuo prima; abbassare la rata dà respiro ogni mese, ma toglie meno interessi. Gli interessi tolti sono al lordo della detrazione: chi detrae il 19% perde una parte del rimborso negli anni in cui gli interessi stanno sotto i 4.000 €, quindi il risparmio netto può essere fino al 19% più basso.

Sui mutui delle persone fisiche per comprare o ristrutturare un'abitazione, o l'immobile della propria attività, l'estinzione parziale non ha penali: l'art. 120-ter del Testo unico bancario rende nullo ogni patto che imponga una penale o un compenso per estinguere in anticipo, anche solo in parte. La regola vale per i contratti firmati dal 2 febbraio 2007 per la prima casa e dal 3 aprile 2007 negli altri casi (art. 161, comma 7-ter). Per quelli firmati prima del 2 febbraio 2007 la penale può esserci, ma non oltre i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007 richiamato dallo stesso comma. Come si chiede e come cambia il piano è spiegato nella guida all'estinzione parziale del mutuo.

Quanti interessi si recuperano con la detrazione del 19%?

Con la dichiarazione dei redditi recuperi il 19% degli interessi pagati nell'anno, calcolato su un massimo di 4.000 €: al massimo 760 € l'anno, per il mutuo ipotecario con cui compri l'abitazione principale. La regola è l'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR, e la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi la riassume così: «La detrazione spetta su un importo massimo degli interessi passivi e relativi oneri accessori pari a euro 4.000».

Su 150.000 € a 30 anni gli interessi restano sopra i 4.000 € per i primi 12 anni, che valgono 760 € l'uno; poi la detrazione scende insieme agli interessi. Con il piano anno per anno di sopra tornano in tutto circa 16.842 €, e il costo degli interessi al netto della detrazione passa da 99.164 € a 82.322 €. Lo ricorda anche la guida della Banca d'Italia sul mutuo: «la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce».

Il conto vale finché la casa resta abitazione principale, tua o di un tuo familiare (un trasferimento per lavoro non fa perdere la detrazione), e serve abbastanza IRPEF: la detrazione si sottrae dall'imposta dovuta, quindi con un'imposta più bassa si recupera meno. Requisiti, documenti e righi del 730 sono nella guida alla detrazione degli interessi del mutuo.

Alcuni casi particolari

Le cifre di questa pagina valgono per un mutuo a tasso fisso, a rata costante, per comprare l'abitazione principale. Nei casi qui sotto cambiano.

• Mutuo cointestato. Gli interessi sono gli stessi, il tetto della detrazione no: i 4.000 € valgono per il mutuo, non per ciascuno, e si dividono fra i cointestatari. A metà fanno 2.000 € a testa, cioè fino a 380 € l'anno ciascuno. Se uno dei due è coniuge fiscalmente a carico dell'altro e ha anche lui i requisiti (per esempio è comproprietario), chi paga tutte le rate detrae anche la sua quota. Chi detrae cosa è spiegato nella guida sul mutuo cointestato.
• Reddito oltre 75.000 € e mutuo firmato dal 2025. Gli interessi entrano nel tetto complessivo delle spese detraibili previsto dall'art. 16-ter del TUIR, che dipende dal reddito e dai figli a carico, quindi il recupero può essere più basso. Gli interessi dei mutui firmati fino al 2024 restano fuori da quel conto, salvo un accollo o una rinegoziazione firmati dal 2025: per l'Agenzia delle Entrate conta la data del nuovo contratto.
• Reddito oltre 200.000 €. Il comma 5-bis dello stesso art. 16-ter, aggiunto dalla legge di bilancio 2026, toglie 440 € l'anno dalle detrazioni del 19% (spese sanitarie escluse), interessi del mutuo compresi, qualunque sia l'anno del mutuo: se gli interessi del mutuo sono l'unica di queste spese, dei 760 € ne tornano 320 €.
• Seconda casa. A parità di tasso gli interessi sono gli stessi, ma senza detrazione: per i mutui stipulati dal 1993 spetta solo sulla casa da adibire ad abitazione principale. Per il fisco, però, è abitazione principale anche quella in cui vive un tuo familiare (coniuge, parenti fino al terzo grado, affini fino al secondo): se la compri tu, con il mutuo a tuo nome, la detrazione spetta, purché la casa in cui vivi non abbia già un mutuo per l'acquisto.
• Mutuo ipotecario per costruire o ristrutturare l'abitazione principale. La detrazione resta del 19%, ma su un massimo di 2.582,28 € di interessi l'anno (art. 15, comma 1-ter, TUIR). Per «ristrutturare» si intende la ristrutturazione edilizia dell'art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001, non la manutenzione.
• Piano all'italiana. Con la quota di capitale uguale ogni mese il debito scende più in fretta e gli interessi totali sono più bassi, ma la prima rata è più alta: i conti sono nella guida all'ammortamento italiano.
• Mutuo già in corso a un tasso più alto di quelli di oggi. Con la surroga lo porti in un'altra banca che lo accetta, senza penali né spese (art. 120-quater TUB), e gli interessi che restano si calcolano al tasso nuovo. La detrazione resta (comma 8), ma per l'Agenzia delle Entrate conta la data della surroga: se è dal 2025 e il reddito supera 75.000 €, gli interessi entrano nel tetto dell'art. 16-ter. Quando conviene, con gli esempi in euro, è nella guida su quando conviene surrogare il mutuo.
• Durate oltre i 30 anni. Alcune banche arrivano a 40 anni: la rata scende ancora, gli interessi salgono. Nell'esempio della guida della Banca d'Italia, 150.000 € al 2,1% costano 34 mila euro di interessi in 20 anni e 72 mila in 40.