Estinzione parziale mutuo: risposta rapida
L'estinzione parziale del mutuo è il rimborso anticipato di una parte del capitale residuo senza chiudere il finanziamento. Sui mutui di persone fisiche per comprare la prima casa (firmati dal 2 febbraio 2007) o per comprare o ristrutturare un altro immobile abitativo o dell'attività (dal 3 aprile 2007) la penale è zero per legge (art. 120-ter del Testo unico bancario). Versi la somma extra e la banca ricalcola il piano di ammortamento. Di solito puoi scegliere fra due strade: ridurre la rata mantenendo la durata originaria oppure ridurre la durata mantenendo la rata attuale. La seconda opzione, a parità di importo versato, fa risparmiare molti più interessi.
Per vedere i tuoi numeri usa il calcolatore in cima alla pagina: con il debito che hai oggi, gli anni che mancano, il tasso e la somma che vuoi versare ti dice la nuova rata, di quanto si accorcia il mutuo e quanti interessi risparmi.
Cos'è l'estinzione parziale e differenza con la totale
L'estinzione parziale (o "rimborso parziale anticipato") per i mutui casa delle persone fisiche ha la sua regola generale nell'art. 120-ter del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993), che parla di estinzione «anticipata o parziale». Per i mutui casa dei consumatori l'art. 120-quaterdecies.1 aggiunge il diritto di rimborsare in anticipo «in qualsiasi momento, in tutto o in parte». L'art. 40, comma 1 riguarda invece il credito fondiario. Il mutuatario versa una somma aggiuntiva rispetto alla rata mensile: la banca imputa l'intero importo a quota capitale, riducendo il capitale residuo e ricalcolando il piano di ammortamento alla francese.
Differenza con l'estinzione totale (quale delle due conviene, con i conti, è in estinzione totale o parziale: quale conviene):
- Parziale: chiudi solo una parte del debito, il mutuo prosegue con nuova rata o nuova durata. L'ipoteca resta.
- Totale: chiudi l'intero capitale residuo. La banca rilascia la quietanza e si procede alla cancellazione dell'ipoteca.
Per approfondire la modalità totale, vedi la nostra guida a estinzione anticipata del mutuo.
Penale e costi: quando sono zero
La disciplina della penale di estinzione anticipata è la stessa dell'estinzione totale e nasce con l'art. 7 del D.L. 7/2007 (convertito dalla L. 40/2007), oggi art. 120-ter del Testo unico bancario:
| Tipo di mutuo | Penale estinzione parziale | Altre spese |
|---|---|---|
| Acquisto prima casa, persona fisica, firmato dal 2/2/2007 | 0% (per legge) | Nessun compenso per l'estinzione |
| Seconda casa, ristrutturazione o immobile dell'attività, persona fisica, firmato dal 3/4/2007 | 0% (per legge) | Nessun compenso per l'estinzione |
| Stessi mutui, firmati prima del 2/2/2007 | Entro i tetti ABI: 0,50% (variabile), fino all'1,90% (fisso dal 2001), zero negli ultimi due anni | Comprese nel tetto ABI |
| Società o altro ente | Contrattuale (leggi il contratto) | Contrattuale |
L'accordo ABI-Consumatori del 2/5/2007 vale solo per i mutui firmati prima del 2 febbraio 2007 (art. 161, comma 7-ter, TUB), con soglie che scendono negli ultimi anni del piano. In ogni caso, prima di versare chiedi alla banca un conteggio estintivo parziale scritto. Per vedere come cambierebbe la rata con un mutuo nuovo o una surroga puoi anche fare una simulazione su GoMutuo.
Riduci la rata o riduci la durata?
Di solito, al momento dell'estinzione parziale, la banca ti chiede quale delle due opzioni preferisci: nessuna legge te lo garantisce, dipende dal contratto. La scelta è fondamentale:
| Opzione | Cosa cambia | Effetto sugli interessi totali | Quando sceglierla |
|---|---|---|---|
| Riduzione rata | Rata mensile più bassa, durata invariata | Risparmio modesto | Cashflow familiare stretto |
| Riduzione durata | Rata invariata, mutuo finisce prima | Risparmio molto maggiore | Cashflow stabile, obiettivo "chiudere prima" |
Regola pratica: se puoi permetterti di lasciare la rata invariata, riduci la durata. Gli interessi nell'ammortamento alla francese si concentrano nelle prime rate: se tieni la stessa rata su un debito più basso, il capitale scende più in fretta e gli interessi si pagano per meno anni.
Esempio numerico (10.000 € su un mutuo da 150.000 €)
Ipotesi: mutuo prima casa da 150.000 €, tasso fisso ipotetico del 3,20% (TAN, non un dato di mercato), durata 25 anni, rata di 727 €. Dopo 5 anni il capitale residuo è di circa 128.753 € e si versano 10.000 € in estinzione parziale. Le due opzioni:
| Scenario | Nuovo capitale | Rata | Durata residua | Interessi residui totali | Risparmio interessi |
|---|---|---|---|---|---|
| Nessun rimborso (baseline) | 128.753 € | 727 € | 20 anni | 45.732 € | — |
| Riduzione rata | 118.753 € | 671 € | 20 anni | 42.180 € | 3.552 € |
| Riduzione durata | 118.753 € | 727 € | 17 anni e 11 mesi | 37.388 € | 8.343 € |
A parità di 10.000 € versati, la riduzione della durata fa risparmiare circa 4.800 € di interessi in più rispetto alla riduzione della rata. Il differenziale cresce con il capitale residuo, con il TAN e con gli anni che restano. Con il calcolatore in cima alla pagina rifai il conto con i numeri del tuo mutuo.
Procedura in banca passo passo
- Richiedi il conteggio estintivo parziale scritto: indica alla banca l'importo che intendi versare e chiedi la nuova rata (o nuova durata) risultante. Come si chiede e cosa deve contenere è spiegato in conteggio estintivo del mutuo.
- Decidi rata vs durata: valuta la simulazione fornita dalla banca e conferma per iscritto la scelta (spesso via home banking o firma modulo).
- Esegui il versamento tramite bonifico dedicato o addebito sul conto d'appoggio, indicando la causale "estinzione parziale mutuo n. ...".
- Ricevi il nuovo piano di ammortamento: i tempi sono quelli della tua banca, la legge non fissa un termine in giorni. Chiedilo per iscritto e verifica che il ricalcolo sia corretto.
- Conserva la documentazione ai fini della detrazione IRPEF degli interessi (il nuovo piano modifica gli interessi annui detraibili).
Quando conviene davvero l'estinzione parziale
L'estinzione parziale conviene quando il rendimento alternativo netto della liquidità è inferiore al TAN del mutuo al netto della detrazione fiscale. Calcolo semplificato:
- Costo effettivo mutuo prima casa = TAN × (1 − 19% detrazione IRPEF), finché gli interessi restano entro il tetto di 4.000 € l'anno.
- Esempio: TAN 3,20% → costo effettivo ~ 2,59% se detrai il 100% degli interessi.
- Con un reddito complessivo oltre 75.000 € e un mutuo firmato dal 1° gennaio 2025 (per l'Agenzia delle Entrate conta anche la data di una surroga o di una rinegoziazione) gli interessi entrano nel tetto complessivo degli oneri detraibili (art. 16-ter TUIR) e la detrazione può valere meno: il costo effettivo sale verso il TAN.
- Se hai liquidità che rende oltre il 2,59% netto (BTP, conti deposito, gestioni patrimoniali), non conviene estinguere: rendi di più tenendo l'investimento e pagando la rata.
- Se hai liquidità ferma sul conto corrente (rendimento ~0%) e non prevedi imprevisti, l'estinzione parziale è quasi sempre vantaggiosa.
Confronta sempre con l'alternativa surroga: se il tuo TAN è superiore al tasso medio dei nuovi mutui a tasso fisso (3,61% secondo la Banca d'Italia, dato al 31 agosto 2026), una surroga a costo zero può battere l'estinzione parziale in termini di risparmio interessi, senza toccare la tua liquidità.
Le risposte alle domande più cercate sono nelle domande frequenti qui sotto. Per un approfondimento sulla fiscalità, vedi imposta sostitutiva sul mutuo e le regole di Agenzia delle Entrate sulla detrazione degli interessi passivi.
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