La rata del mutuo si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese: R = C × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n − 1], dove C è il capitale erogato, i il tasso mensile (TAN annuo / 12) e n il numero di rate (anni × 12). Con i tassi del 26 ottobre 2026, un mutuo da 150.000 € in 25 anni al TAN fisso stimato del 3,67% ha una rata di circa 765 € al mese. A tasso fisso la rata resta costante; a tasso variabile viene ricalcolata a ogni revisione dell'Euribor.
Per fare il conto con i tuoi numeri usa il calcolatore qui sotto: con importo, durata e TAN ti dà la rata, gli interessi che paghi in tutto e il piano di ammortamento anno per anno, che puoi scaricare in un file da aprire con Excel. Il TAN parte dal fisso stimato di oggi per la durata che scegli, e puoi cambiarlo con quello della tua offerta.
Strumento
Calcola la rata del mutuo
Rata, interessi e piano di ammortamento alla francese, con il tasso che scegli tu.
Durata
Fisso stimato di oggi a 25 anni (IRS più spread medio, 26 ottobre 2026): puoi cambiarlo.
Rata mensile
€ 765
per 300 rate (25 anni) al TAN del 3,67%, uguale dalla prima all'ultima.
- Interessi in tutto
- € 79.404
- Totale restituito
- € 229.404
Qui il tasso è una stima. Con la simulazione di GoMutuo vedi in 6 minuti, gratis, quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.
Simula il tuo mutuoConto indicativo a tasso fisso: spese, imposta sostitutiva e polizze richieste (che entrano nel TAEG) e arrotondamenti della banca restano fuori. Il piano vero è quello che ti dà la banca. Il CSV ha tutte le rate, una per riga, e si apre con Excel.
La formula matematica esatta
La formula standard dell'ammortamento alla francese mette insieme capitale, tasso mensile e numero di rate.
R = C × [i × (1 + i)ⁿ] / [(1 + i)ⁿ − 1]
- R = rata mensile costante
- C = capitale erogato (importo del mutuo)
- i = tasso mensile = TAN annuo / 12
- n = numero totale di rate = anni × 12
È il metodo più diffuso in Italia: nella guida Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici della Banca d'Italia è descritto come il piano di ammortamento più usato, quello in cui «la rata di importo fisso è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente». È il motivo per cui la rata resta costante e il piano è prevedibile. Come cambiano nel tempo quota interessi e quota capitale lo vedi nel piano di ammortamento alla francese.
I 3 dati che servono per il calcolo
- Capitale (C): l'importo del mutuo, cioè la somma che la banca ti presta. La rata si calcola su questo, anche se la somma accreditata può essere più bassa perché la banca trattiene alcune spese, come l'imposta sostitutiva.
- Tasso di interesse annuo (TAN): il tasso puro. A tasso fisso è l'IRS della durata più lo spread e resta lo stesso per tutta la durata; a variabile è dato da Euribor + spread.
- Durata in anni: da moltiplicare per 12 per ottenere il numero di rate mensili. Le durate più comuni sono 10, 15, 20, 25 e 30 anni: 300 rate, per esempio, sono 25 anni.
Esempio passo passo con il tasso fisso di oggi
Con i tassi del 26 ottobre 2026, 150.000 € in 25 anni al TAN fisso stimato del 3,67% danno una rata di 764,68 € al mese. Anna compra un appartamento da 200.000 €, ha 50.000 € di anticipo e chiede un mutuo da 150.000 € a 25 anni. Come TAN usiamo quello fisso stimato di oggi: l'IRS a 25 anni (3,37%, ICE Swap Rate) più uno spread medio stimato dello 0,30%, che è una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia. Il tasso della sua offerta potrà essere diverso.
- C = 150.000
- i = 3,67% / 12 = 0,305833% = 0,00305833
- n = 25 × 12 = 300 rate
Applicando la formula:
- (1 + i)ⁿ = (1 + 0,00305833)^300 ≈ 2,499523
- Numeratore: 0,00305833 × 2,499523 ≈ 0,0076444
- Denominatore: 2,499523 − 1 = 1,499523
- Rapporto: 0,0076444 / 1,499523 ≈ 0,0050979
- Rata: 150.000 × 0,0050979 ≈ 764,68 €/mese
Costo totale: 764,68 × 300 = 229.404 €, di cui 79.404 € di interessi. Il tasso e la rata delle altre durate sono nella pagina sul tasso fisso di oggi per ogni durata.
Esempio a tasso variabile
Stesso mutuo di Anna ma a tasso variabile: con l'Euribor di oggi la rata parte da circa 722 € al mese e cambia a ogni revisione. L'Euribor a 3 mesi è 2,638% (EMMI, rilevazione del 26 ottobre 2026), a cui si somma uno spread stimato di 0,50%.
- Tasso iniziale = 2,638% + 0,50% = 3,14% TAN
- Rata iniziale = 150.000 × formula(3,14%; 300) ≈ 722 €/mese
Dopo 3 mesi, in uno scenario in cui l'Euribor scende di mezzo punto (cioè a 2,138%), il nuovo TAN sarebbe 2,64% e la rata verrebbe ricalcolata sul capitale residuo (dopo 3 rate ≈ 149.008 €) per le 297 rate rimanenti → nuova rata ≈ 684 €/mese. Per capire quando conviene il variabile vedi tasso fisso o variabile.
Quanto cambia la rata con importo e durata
A parità di tasso e durata la rata è proporzionale al capitale: con il TAN fisso stimato di oggi a 25 anni, ogni 10.000 € di mutuo costano circa 50,98 € al mese. Per 200.000 € la rata è il doppio di quella per 100.000 €.
La durata, invece, pesa in due direzioni. Con i TAN fissi stimati di oggi per ciascuna durata, un mutuo da 100.000 € passa da una rata di 593 € in 20 anni a 454 € in 30 anni, ma gli interessi totali salgono da 42.418 € a 63.268 €. Allungare abbassa la rata e alza il conto finale. La tabella completa, da 100.000 a 300.000 € e da 10 a 30 anni, è nella pagina su quanti interessi si pagano su un mutuo; la rata e lo stipendio che serve per un importo preciso, per esempio per un mutuo da 150.000 €, sono nelle pagine dedicate.
Perché la rata non include tutti i costi (TAN vs TAEG)
La formula usa il TAN, che misura solo gli interessi: il costo reale del mutuo è il TAEG. L'art. 120-quinquies del Testo unico bancario lo definisce come «il costo totale del credito per il consumatore espresso in percentuale annua dell'importo totale del credito». Rispetto al TAN aggiunge:
- le spese di istruttoria;
- la perizia sull'immobile;
- l'imposta sostitutiva, che l'art. 18 del D.P.R. 601/1973 fissa allo 0,25%: il 2% vale solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo;
- la polizza incendio e scoppio, che la banca chiede di norma;
- le altre polizze, come quella vita, se la banca le chiede per concedere il mutuo o per darlo alle condizioni offerte;
- le spese di incasso della rata.
Gli importi di queste voci cambiano da banca a banca e li trovi nel foglio informativo. Per il confronto tra banche va sempre usato il TAEG: la spiegazione completa è nella guida alla differenza tra TAN e TAEG, con un esempio svolto di calcolo.
Calcolo veloce: Excel e regola pratica
Senza fare i conti a mano, la rata si ottiene con il calcolatore in cima alla pagina, con la simulazione, con Excel o con una regola veloce.
- Simulazione del mutuo su GoMutuo: è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.
- Excel / Fogli Google: funzione =RATA(TAN/12; n_rate; -capitale). Con il TAN fisso stimato di oggi a 25 anni: =RATA(0,0367/12; 300; -150000) → 764,68. Il piano completo, rata per rata, lo scarichi dal calcolatore con il tasto «Scarica il piano (CSV)»: il file si apre con Excel e ha quota capitale, quota interessi e debito residuo di ogni rata.
- Regola veloce: con il TAN fisso stimato di oggi a 30 anni (3,58%) servono circa 4,54 € al mese per ogni 1.000 € di capitale: per 100.000 € fanno 454 €.
Errori comuni nel calcolo fai-da-te
- Confondere TAN e TAEG: calcolare la rata col TAEG la sovrastima; nella formula va sempre il TAN.
- Dimenticare la conversione mensile: dividere il TAN annuo per 12 è obbligatorio, altrimenti si ottengono cifre assurde.
- Usare la formula di un altro piano: questa vale per l'ammortamento alla francese, a rata costante. Nell'ammortamento all'italiana la quota capitale è fissa e la rata scende nel tempo, quindi il conto è diverso: lo trovi in come funziona l'ammortamento italiano.
- Ignorare le spese di erogazione: la rata si calcola sul capitale del mutuo, ma la somma accreditata può essere più bassa (imposta sostitutiva trattenuta all'atto). Va messo in conto quando prepari l'anticipo.
- Trattare il variabile come un fisso: la rata a tasso variabile non si calcola una volta per tutte; va ricalcolata a ogni revisione dell'Euribor.
- Non considerare le polizze richieste: incidono sul TAEG e sul costo effettivo mensile, anche se non entrano nella formula della rata.
Per capire quanto puoi permetterti in base al tuo reddito vedi quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio.
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