Ammortamento italiano: come funziona il mutuo a rata decrescente?

Risposta rapida

L'ammortamento italiano è il piano di rimborso in cui restituisci ogni mese la stessa quota di capitale, e la rata scende perché gli interessi si calcolano su un debito sempre più basso. Su un mutuo da 150.000 € in 25 anni, al TAN fisso stimato del 3,88%, la prima rata è di 985,00 € e l'ultima di 501,62 €. Gli interessi totali sono 72.993 €, cioè 11.563 € in meno del piano francese sullo stesso mutuo.

Il conto da fare prima di sceglierlo è sulla partenza: la prima rata supera di 203 € quella a rata costante e resta più alta per 10 anni e 6 mesi. Qui trovi la formula, il piano calcolato rata per rata e il confronto in euro; come funziona la rata costante lo spiega la guida sul piano di ammortamento alla francese.

Come funziona e qual è la formula?

La definizione ufficiale sta nella legenda del modello di foglio informativo che la Banca d'Italia prescrive a chi offre mutui ai consumatori (Allegato 3 delle disposizioni di trasparenza): nel piano di ammortamento "italiano" «Ogni rata è composta da una quota di capitale sempre uguale per tutto il periodo di ammortamento e da una quota interessi che diminuisce nel tempo».

Tradotto in formule, con C il capitale, n il numero di rate e i il tasso del periodo (TAN ÷ 12 se paghi ogni mese):

• Quota capitale = C ÷ n, identica dalla prima all'ultima rata.
• Quota interessi della rata k = debito residuo prima della rata × i, cioè [C − (k − 1) × C ÷ n] × i.
• Rata k = quota capitale + quota interessi.
• Di quanto scende la rata a ogni scadenza: (C ÷ n) × i, sempre lo stesso importo.
• Interessi totali = C × i × (n + 1) ÷ 2.

Non serve nessuna potenza, a differenza della formula della rata costante: il debito scende in linea retta e gli interessi lo seguono. Per questo il piano italiano si rifà con una calcolatrice, e a qualunque data sai già quanto capitale ti resta da restituire.

Esempio con i numeri

Prendiamo 150.000 € in 25 anni, cioè 300 rate mensili, a tasso fisso. Il TAN è quello che stimiamo oggi per questa durata: IRS a 25 anni al 3,58% (ICE Swap Rate, rilevazione del 1 ottobre 2026) più uno spread medio dello 0,30%, quindi 3,88%. È una stima: il tasso che ti offre la banca dipende dal tuo profilo.

• Quota capitale: 150.000 ÷ 300 = 500,00 € al mese.
• Interessi della prima rata: 150.000 × 3,88% ÷ 12 = 485,00 €.
• Prima rata: 500,00 + 485,00 = 985,00 €.
• Ogni mese il debito cala di 500,00 € e la rata di circa 1,62 €.

Gli interessi pagati in tutto sono 150.000 × 3,88% ÷ 12 × (300 + 1) ÷ 2 = 72.993 €. Fra la prima e l'ultima rata ci sono 483 € di differenza: a fine piano paghi poco più della metà di quanto pagavi all'inizio.

Quanto si risparmia rispetto al francese?

Sullo stesso mutuo, con lo stesso tasso e la stessa durata, il piano italiano costa 11.563 € di interessi in meno. Il tasso è identico: cambia solo la velocità con cui restituisci il capitale.

Due date aiutano a capire quanto dura il sacrificio. La rata italiana scende sotto quella francese dalla rata numero 127, cioè dopo 10 anni e 6 mesi. Se invece guardi il totale versato da quando hai firmato, con l'italiano hai pagato di più fino alla rata 252 (circa 21 anni): il risparmio di interessi arriva tutto in fondo.

C'è poi un confronto che di rado si fa. Chi può permettersi 985,00 € al mese può anche chiedere un piano francese più corto: a 20 anni, al TAN stimato del 3,96%, la rata fissa è di 905,81 € e gli interessi totali sono 67.395 €, meno dei 72.993 € dell'italiano a 25 anni. La rata però non scende mai.

Quanto reddito serve per la prima rata?

Il piano italiano si regge o non si regge sulla prima rata, che è la più alta. Per il rapporto fra rata e reddito la regola del blog è questa: 30% è la soglia prudente, 33% è la prassi più comune delle banche, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario è più severa: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», e per reddito disponibile intende quello che resta dopo le spese fisse.

Con la soglia del 33%, la prima rata italiana di 985,00 € chiede un reddito netto di circa 2.985 € al mese. Per la rata francese di 781,85 € ne bastano 2.369: sono 616 € netti in più ogni mese, per lo stesso mutuo.

Il conto si può girare. Chi guadagna 2.369 € e con il francese arriva a 150.000 €, con l'italiano si ferma a circa 119.064 €: è l'importo la cui prima rata, a quota capitale costante, vale proprio 781,85 €. Come le banche leggono stipendio, altre rate e familiari a carico lo trovi nella guida sul rapporto rata/reddito. Per il tuo caso, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito.

Come si calcola in Excel?

Per la rata costante Excel ha la funzione RATA; per il piano italiano una funzione che dia la rata non c'è, perché la rata cambia ogni mese. Il foglio però si costruisce in cinque minuti. Metti il capitale in B1 (150.000), il TAN in B2 (3,88%) e il numero di rate in B3 (300), poi una riga per rata:

1. Debito residuo iniziale: nella prima riga =B1, nelle successive il debito della riga sopra meno la quota capitale.
2. Quota capitale: =$B$1/$B$3, che dà 500,00.
3. Quota interessi: debito residuo iniziale della riga × $B$2/12.
4. Rata: quota capitale + quota interessi.

Esiste anche una funzione nata per questo piano: INTERESSE.RATA (ISPMT nella versione inglese), che restituisce gli interessi di un periodo in un prestito a quota capitale costante. Ha una trappola, scritta nella pagina di supporto di Microsoft: la funzione «conta ogni periodo a partire da zero, non da uno». Per gli interessi della rata numero k si scrive quindi =-INTERESSE.RATA(B2/12; k-1; B3; B1): con k = 1 il risultato è 485,00, con k = 150 è 244,12. Il segno meno serve perché Excel mostra i pagamenti come numeri negativi. Gli interessi totali si controllano con =B1*B2/12*(B3+1)/2.

A tasso variabile cosa succede?

A tasso variabile il piano italiano tiene ferma la parte che dipende da te e lascia muovere solo gli interessi: la quota capitale resta 500,00 € qualunque cosa faccia l'Euribor, quindi il debito residuo a ogni data è noto dal primo giorno. Nel francese a rata ricalcolata, invece, quando cambia il tasso cambia anche la divisione fra capitale e interessi delle rate future.

Con il TAN variabile che stimiamo oggi (3,09%: Euribor a 3 mesi del 1 ottobre 2026 più spread medio) la prima rata italiana sarebbe di 886,25 €. Facciamo un'ipotesi: l'indice sale di un punto. Se succede subito, la rata aumenta di 125,00 € al mese, contro gli 80,87 € circa del francese, che per contenere la rata rimanda un po' di capitale alle rate successive. Se succede dopo 10 anni, sul debito rimasto di 90.000 € l'aumento è di 75,00 €. L'esposizione ai rialzi è più forte all'inizio e si riduce più in fretta. Per leggere le colonne del piano quando l'indice si muove c'è la guida sul piano di ammortamento a tasso variabile.

Estinzione anticipata e debito residuo

Chi chiude il mutuo prima della scadenza paga il debito residuo, e con l'italiano quel numero è più basso a ogni data. Dopo 10 anni, nel nostro esempio, restano 90.000 € contro i 106.564 € del francese: 16.564 € in meno da trovare se vendi casa, estingui o passi a un'altra banca. Cos'è e dove si legge lo spiega la guida sul capitale residuo del mutuo.

Vale anche il ragionamento inverso. Sui mutui chiesti da persone fisiche per comprare o ristrutturare casa l'art. 120-ter del Testo unico bancario rende nullo ogni patto che preveda un compenso o una penale per l'estinzione anticipata, totale o parziale (fanno eccezione i contratti più vecchi: quelli firmati prima del 2 febbraio 2007 per l'acquisto della prima casa e prima del 3 aprile 2007 negli altri casi). Chi ha un piano francese può quindi avvicinarsi all'italiano da solo, versando ogni tanto una somma in più: il debito scende prima e gli interessi successivi calano, senza l'obbligo di una rata alta tutti i mesi. Come si fa e cosa scegliere fra rata più bassa e durata più corta è nella guida sull'estinzione parziale del mutuo.

Per chi ha senso e dove si trova?

Per i mutui casa il piano che si incontra di norma è un altro. Lo stesso Allegato 3 della Banca d'Italia definisce il francese «Il piano di ammortamento più diffuso in Italia», e fra i tipi che una banca può indicare nel foglio informativo elenca anche l'italiano, il tedesco e i piani personalizzati. L'italiano è quindi un piano previsto e lecito, ma va cercato prodotto per prodotto: nel foglio informativo del mutuo (il documento «Informazioni generali sul credito immobiliare offerto a consumatori») guarda le voci «Tipo di ammortamento» e «Tipologia di rata». Se c'è scritto francese e rata costante, quel prodotto il piano italiano non lo prevede.

Alcuni casi particolari, in cui la risposta cambia:

• Sei vicino al limite rata/reddito: l'italiano ti fa ottenere meno. A parità di stipendio, nel nostro esempio, circa 119.064 € invece di 150.000 €.
• Ti aspetti entrate più basse fra qualche anno (la pensione, un figlio in arrivo, un part-time): una rata che scende segue il reddito. Conta il reddito di oggi, però, perché è la prima rata quella da reggere.
• Pensi di vendere o estinguere entro dieci anni: avrai pagato rate più alte, ma ti resterà meno debito.
• Hai un reddito che cresce (inizio carriera): il francese, con la rata più leggera all'inizio, è di solito più adatto; i versamenti in più li fai quando puoi.
• Guardi alla detrazione degli interessi: la guida della Banca d'Italia scrive che «la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce». Con l'italiano diminuisce più in fretta. Finché gli interessi pagati nell'anno superano in tutti e due i piani i 4.000 € su cui si calcola la detrazione del 19% per il mutuo della prima casa, però, fra i due piani non cambia nulla: la differenza si vede solo quando scendono sotto quel tetto.
• Cerchi l'italiano perché hai letto che il francese è "illegittimo": non lo è. Le Sezioni Unite civili della Cassazione, con la sentenza n. 15130 del 29 maggio 2024, hanno escluso che nel mutuo a tasso fisso con piano alla francese la mancata indicazione in contratto del tipo di ammortamento e del regime di capitalizzazione degli interessi renda nullo, anche solo in parte, il contratto. I dettagli sono nell'articolo su ammortamento alla francese e Cassazione.

Prima di chiedere un piano a rata decrescente fatti dare dalla banca i due piani sullo stesso importo e confronta tre righe: la prima rata, gli interessi totali e il debito residuo all'anno in cui pensi di cambiare casa. Sono le stesse tre righe delle tabelle qui sopra.