Quando conviene surrogare il mutuo: calcolo del risparmio ed esempi in euro

Ti conviene surrogare il mutuo? Sì, se il nuovo tasso è più basso del tuo e il risparmio sugli interessi che restano vale la pratica. Quanto risparmi dipende da tre numeri insieme: la differenza di tasso, il debito che ti resta e gli anni che mancano. La surroga del mutuo non costa nulla: l'art. 120-quater del Testo unico bancario dice che comporta il trasferimento del contratto «con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura». Le banche non possono farti pagare istruttoria e accertamenti catastali, né «costi di alcun genere, neanche in forma indiretta» per le formalità.

Fai il conto con il calcolatore: inserisci il debito che hai oggi, gli anni che mancano, il tuo TAN e il nuovo tasso. Ti dice la nuova rata e gli interessi che non paghi, a parità di durata. Il nuovo TAN parte dal fisso stimato di oggi; quello vero lo decide la banca che ti presta.

Strumento

Quanto risparmi con la surroga?

Lo stesso debito, gli stessi anni, un tasso diverso: la nuova rata e gli interessi che non paghi.

Capitale che devi ancora restituire

€ 120.000

Anni che mancano alla fine

20 anni

TAN del mutuo di oggi

4,50%

Lo trovi nel contratto o nell'ultima comunicazione della banca.

Nuovo TAN, con la surroga

3,75%

Fisso stimato di oggi a 20 anni: il tasso vero lo decide la banca nuova.

Oggi paghi € 759 al mese per altri 20 anni.

Con la surroga paghi ogni mese in meno

€ 48

Nuova rata € 711 al TAN del 3,75%, per gli stessi 20 anni.

Interessi che restano oggi

€ 62.203

Interessi con la surroga

€ 50.752

Interessi risparmiati

€ 11.451

Il tasso della surroga lo decide la banca nuova, sul tuo profilo. La simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata.

Simula il tuo mutuo

La surroga è senza costi per il cliente: niente penali né oneri, e nessuna spesa per istruttoria, accertamenti e formalità (art. 120-quater TUB). Il nuovo tasso lo decide la banca: quello di partenza è una stima. Conto indicativo a parità di durata e a tasso fermo.

La regola dell'1% (e perché non basta)

Si sente dire spesso che la surroga conviene se risparmi almeno un punto di tasso. È una scorciatoia incompleta, perché il risparmio reale dipende da tre numeri, non da uno:

1. Differenza di tasso fra quello che paghi e quello nuovo.
2. Anni che mancano: più tempo hai davanti, più interessi devi ancora pagare, e più conta abbassarli.
3. Debito residuo: lo stesso punto pesa molto di più su 200.000 € che su 30.000 €.

Gli anni che mancano pesano più di quanto sembri, perché nel piano alla francese gli interessi si pagano soprattutto all'inizio. Con un mutuo di 20 anni al 4%, un tasso d'esempio, a metà strada hai già pagato il 72% degli interessi del piano e restituito solo il 40% del capitale. Per questo la surroga rende di più nei primi anni.

Il conto giusto confronta gli interessi che restano con il tasso di oggi e con quello nuovo, sulla stessa durata: è quello che fa il calcolatore. Lo stesso punto in meno (dal 4% al 3%) vale 641 € su 30.000 € da restituire in 4 anni e 12.332 € su 100.000 € in 20 anni. Se ne vale la pena lo decidi tu, e dal risparmio non devi togliere i costi della pratica: la legge li esclude (commi 3 e 4 dell'art. 120-quater). Quello che ci metti è il tempo, per i documenti e una nuova istruttoria.

Quanto si risparmia davvero: 3 esempi in euro

In tutti e tre gli esempi il debito passa a un tasso fisso nuovo con la stessa durata che resta. Il tasso nuovo è il fisso stimato del 25 ottobre 2026 per la durata più vicina: l'IRS della durata (per esempio 3,45% a 20 anni, ICE Swap Rate) più lo spread medio che stimiamo in 0,30%. Il tasso di partenza è un'ipotesi: quello di un mutuo acceso quando i tassi erano più alti.

Il primo è un caso al limite: 39 € al mese per 12 anni. Nel secondo, un debito ancora alto e lungo, il risparmio supera i 16.000 €. Nel terzo vale 39.428 €: su un debito alto e lungo anche mezzo punto di tasso vale migliaia di euro. Rifai il conto con i tuoi numeri nel calcolatore qui sopra; se vuoi che qualcuno guardi la tua situazione, puoi prenotare una consulenza gratuita con GoMutuo.

Quando la surroga non conviene

Ci sono situazioni in cui è meglio lasciar stare, anche se il tasso nuovo è più basso:

• Debito residuo basso: il risparmio in euro è piccolo, e le banche accettano malvolentieri pratiche così piccole: per la surroga l'importo minimo è di solito più alto che per un mutuo nuovo.
• Pochi anni alla fine: nel piano alla francese gli interessi si pagano soprattutto all'inizio. Un punto in meno (dal 4% al 3%) su 30.000 € da restituire in 4 anni vale 641 € in tutto: il conto completo è in surroga con pochi anni rimanenti.
• Differenza di tasso piccola: su 120.000 € e 20 anni mezzo punto vale 32 € al mese, 7.588 € in tutto. Se ti bastano, la surroga resta gratuita.
• Situazione lavorativa peggiorata: se dalla firma del mutuo hai perso il tempo indeterminato o hai preso altri finanziamenti, la banca nuova potrebbe dire di no.
• Vuoi anche più liquidità: la surroga per legge non può aumentare il capitale. Serve una sostituzione, che invece paga notaio, imposta sostitutiva e istruttoria.

Surroga a tasso fisso o variabile?

Il punto di partenza sono i due indici. L'Euribor a 3 mesi è al 2,666% (EMMI, 23 ottobre 2026); l'IRS a 20 anni, la base del tasso fisso, è al 3,45% (ICE Swap Rate, 25 ottobre 2026). Il tasso BCE sui depositi è al 2,50% e il prossimo consiglio direttivo è fissato per il 29 ottobre 2026.

• Fisso: la rata resta la stessa fino alla fine, qualunque cosa facciano i mercati. Se poi i tassi scendono, puoi surrogare di nuovo: è gratis.
• Variabile: segue l'Euribor a ogni revisione. Più anni mancano, più a lungo resti esposto ai rialzi; su un debito piccolo e breve il rischio pesa meno.
• Variabile con tetto (cap): il tasso non supera un massimo scritto nel contratto. Chiedi lo spread, che può essere diverso da quello del variabile semplice.

Il confronto completo è nella guida tasso fisso o variabile: quale mutuo conviene.

Come funziona in pratica

La procedura, dal tuo punto di vista, è più semplice di un mutuo nuovo. In cinque passaggi:

1. Scelta della banca: confronti le offerte; con GoMutuo un consulente confronta quelle delle banche partner.
2. Richiesta e istruttoria: porti i documenti del reddito, il documento d'identità, il piano di ammortamento e il contratto del mutuo in corso. Perizia e istruttoria non le paghi tu.
3. Delibera: la decisione della banca nuova, con tasso, durata e rata del nuovo mutuo. Il debito si rimborsa «alle condizioni concordate con il nuovo intermediario», come ricorda la guida della Banca d'Italia sul mutuo: il tasso lo decide la banca nuova.
4. Atto dal notaio: la banca nuova paga il debito alla vecchia e prende il suo posto nella stessa ipoteca. Il notaio non lo paghi tu.
5. Nuove rate: dalla scadenza fissata nel nuovo contratto paghi la rata alla banca nuova, alle nuove condizioni.

I tempi reali sono in quanto tempo ci vuole per la surroga del mutuo: la legge fissa solo i 30 giorni lavorativi del passaggio fra le due banche (comma 7 dell'articolo 120-quater).

Gli errori da evitare

• Confrontare solo il TAN: guarda anche il TAEG, che comprende spese di incasso della rata e polizze richieste.
• Non chiedere alla vecchia banca il piano di ammortamento aggiornato: è il documento con debito residuo e rate che mancano, cioè i numeri del conto.
• Firmare polizze che non ti servono: la banca nuova può chiedere una polizza come condizione del mutuo, ma deve accettare quella equivalente che trovi da te. Cosa succede a quelle che hai già è in polizze e surroga.
• Allungare la durata «per abbassare la rata»: la rata scende, ma paghi interessi più a lungo e il risparmio si riduce o sparisce. Fai prima il conto a parità di durata.
• Aspettare il momento perfetto: se le condizioni di oggi ti fanno risparmiare, la surroga si può rifare più avanti, ed è sempre gratuita.

Indici del 25 ottobre 2026 (EMMI per l'Euribor, ICE per l'IRS); gli spread sono una nostra stima. Gli esempi sono calcoli, non offerte di una banca.

Se la surroga non fa al caso tuo, valuta anche la rinegoziazione del mutuo con la stessa banca, che però non è obbligata ad accettare. È gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5, TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto.