Ti conviene surrogare il mutuo? La regola pratica valida nel 2026 è semplice: sì, se il nuovo tasso che ti offre un'altra banca è almeno 0,8-1 punto percentuale più basso di quello che paghi oggi e ti restano almeno 8-10 anni di piano di ammortamento. In questo scenario il risparmio netto in interessi va facilmente da 8.000 a oltre 20.000 € su un residuo tipo 120.000 €. E non paghi nulla: la surroga per legge Bersani è completamente gratuita.
La regola dell'1% (e perché a volte si sbaglia)
Nel settore mutui si cita spesso la regola dell'1%: "la surroga conviene se risparmi almeno un punto di tasso". È una scorciatoia utile ma incompleta, perché il risparmio reale dipende da tre variabili, non da una:
- Differenziale di tasso (nuovo vs vecchio) — quante volte si moltiplica sul residuo.
- Anni residui — più tempo hai davanti, più interesse maturi, più senso ha risparmiare.
- Capitale residuo — l'1% su 30.000 € pesa poco, l'1% su 200.000 € vale una macchina nuova.
La formulazione corretta della regola è quindi: la surroga conviene quando il differenziale annuo di interessi, moltiplicato per gli anni residui, supera qualche migliaio di euro. Sotto quella soglia il risparmio esiste ma è talmente diluito da non giustificare 45-60 giorni di pratica.
Quanto si risparmia davvero: 3 esempi in euro
Numeri concreti, calcolati con rata francese standard. In tutti i casi supponiamo che tu passi da un mutuo attuale a un nuovo mutuo di pari durata residua.
Esempio 1 — Residuo 80.000 €, 12 anni: dal 4,0% al 3,0%
- Rata attuale: 702 € → nuova rata: 663 € (-39 €/mese)
- Interessi totali attuali: 21.100 € → nuovi: 15.500 €
- Risparmio totale: ~5.600 €
Caso al limite: conviene, ma il risparmio è modesto. Con un differenziale sotto lo 0,8% qui non varrebbe la candela.
Esempio 2 — Residuo 120.000 €, 20 anni: dal 4,2% al 3,1%
- Rata attuale: 739 € → nuova rata: 671 € (-68 €/mese)
- Interessi totali attuali: 57.400 € → nuovi: 41.900 €
- Risparmio totale: ~15.500 €
Il caso da manuale: differenziale di 1,1 punti su un residuo importante e lungo. La surroga qui è quasi obbligatoria.
Esempio 3 — Residuo 180.000 €, 25 anni: dal 4,5% al 3,2%
- Rata attuale: 1.001 € → nuova rata: 872 € (-129 €/mese)
- Interessi totali attuali: 120.300 € → nuovi: 81.500 €
- Risparmio totale: ~38.800 €
Su residui alti con orizzonte lungo, la surroga vale quanto uno stipendio annuo. E ti costa zero.
Quando la surroga NON conviene
Ci sono situazioni concrete in cui è meglio lasciar stare, anche se tecnicamente il tasso è più basso:
- Residuo sotto i 30.000 € — il risparmio in valore assoluto è troppo piccolo, e le banche accettano malvolentieri pratiche così esigue.
- Restano meno di 5-6 anni — hai già pagato la fetta grossa di interessi (la rata francese li concentra all'inizio); surrogare ora ti fa risparmiare pochi spiccioli.
- Differenziale inferiore a 0,5 punti — il gioco non vale la candela, anche se la surroga è gratis.
- Situazione lavorativa peggiorata — se dall'accensione del mutuo hai perso il tempo indeterminato o hai altri finanziamenti nuovi, la nuova banca potrebbe rifiutare l'istruttoria.
- Vuoi anche più liquidità — la surroga per legge non può aumentare il capitale. Serve una sostituzione, che invece paga notaio, imposta sostitutiva e istruttoria.
Surroga a tasso fisso o variabile nel 2026?
Il contesto 2026 è chiaro: la BCE ha avviato il ciclo di discesa dei tassi, l'Euribor a 3 mesi si è stabilizzato intorno al 2,0-2,3% e l'IRS 20 anni — il benchmark del tasso fisso — è tornato in area 2,8-3,1% (fonte: quotazioni di mercato aggiornate; verifica sempre su Banca d'Italia — Statistiche).
In questo scenario:
- Fisso: la scelta razionale per chi ha più di 10 anni di residuo. Blocchi il tasso in una fase di mercato favorevole. Se poi i tassi scendono ancora, potrai sempre surrogare di nuovo — è gratis.
- Variabile: ha senso solo per residui brevi (sotto 8-10 anni) o per chi ha già liquidità pronta per estinguere anticipatamente in caso di risalita.
- Variabile con Cap: buon compromesso se non vuoi rinunciare alla flessibilità del variabile ma vuoi un tetto massimo garantito. Occhio allo spread, tendenzialmente più alto.
Approfondimento dedicato: leggi la nostra guida tasso fisso o variabile: quale mutuo conviene nel 2026.
Come funziona in pratica (tempi e documenti)
La procedura, dal punto di vista tuo, è più semplice di un mutuo nuovo. In cinque passaggi:
- Simulazione e scelta della banca — confronti le offerte e scegli la più conveniente. Con GoMutuo interroghi in una volta sola oltre 20 istituti.
- Richiesta e istruttoria — presenti i documenti reddituali (busta paga o dichiarazione redditi + CU), documento identità, piano di ammortamento residuo, contratto originario. La perizia è a carico della nuova banca ed è spesso "documentale" (senza sopralluogo).
- Delibera — di norma in 15-25 giorni.
- Atto notarile — un unico atto in cui la nuova banca subentra alla vecchia sull'ipoteca. Il notaio lo sceglie e lo paga la nuova banca.
- Prima rata sul nuovo mutuo — parte il mese successivo all'atto, alle nuove condizioni.
Per un quadro completo sulle tempistiche leggi anche quanto tempo ci vuole per la surroga del mutuo. Tempo totale medio: 45-60 giorni. Nessun costo per te (art. 120-quater del Testo Unico Bancario).
Gli errori da evitare
- Confrontare solo il TAN — guarda sempre il TAEG, che include anche spese di gestione, incasso rata e assicurazione obbligatoria.
- Non chiedere il piano di ammortamento aggiornato alla vecchia banca — è il documento chiave per calcolare il vero risparmio.
- Firmare polizze accessorie non obbligatorie — la nuova banca può richiedere solo la polizza incendio/scoppio. La CPI (protezione impiego) è quasi sempre facoltativa e va valutata a parte.
- Cambiare durata "per abbassare la rata" — allungare il piano riduce la rata ma può azzerare o invertire il risparmio in interessi. Simula sempre a parità di durata prima.
- Aspettare "il momento perfetto" — se le condizioni oggi sono buone, surrogare. Se domani migliorano ancora, surroghi di nuovo. È gratis.
Ultimo aggiornamento: 2 luglio 2026. Tassi di riferimento verificati su fonti di mercato e Banca d'Italia. Le simulazioni sono esemplificative e non costituiscono offerta contrattuale.
Se la surroga non fa al caso tuo, valuta anche la rinegoziazione del mutuo con la stessa banca: gratuita, senza atto notarile, ma con margini di trattativa più limitati.
