Detrazione interessi mutuo prima casa: quanto recuperi nel 730

Nel 730/2026 puoi detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo prima casa, con un tetto massimo di 4.000 € di interessi l'anno: il risparmio IRPEF reale è fino a 760 € l'anno. Spetta a chi è contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario della casa in cui va a vivere, lui o un familiare. Conta la sola quota interessi della rata, più gli oneri accessori del mutuo (istruttoria, perizia, notaio per la parte di mutuo, imposta sostitutiva), e nel 730 tutto va al rigo E7.

Quanto puoi detrarre esattamente

Per la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi (dichiarazione 2026), interessi e oneri accessori dei mutui «danno diritto ad una detrazione dall'imposta lorda nella misura del 19 per cento». Per il mutuo della casa in cui vai a vivere il tetto lo fissa l'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR: «per un importo non superiore a 4.000 euro». Il risparmio massimo è quindi 760 € l'anno, e il tetto è complessivo. Le istruzioni del 730/2026 (rigo E7) lo dicono così: «In caso di contitolarità del contratto o di più contratti di mutuo, questo limite si riferisce all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti».

La detrazione si applica sugli interessi effettivamente pagati nel periodo d'imposta (criterio di cassa). Nei primi anni di ammortamento alla francese la quota interessi è molto più alta della quota capitale, quindi la detrazione è più consistente all'inizio del mutuo e si riduce col tempo. Di regola non conta nemmeno quanto guadagni: per gli interessi dei mutui la detrazione «compete per l'intero importo, a prescindere dall'ammontare del reddito complessivo» (art. 15, comma 3-quater, TUIR). Per i mutui dal 2025 e per i redditi molto alti ci sono però i limiti dell'art. 16-ter, più sotto.

A chi spetta la detrazione

Servono tutte queste condizioni contemporaneamente:

• Sei intestatario (o cointestatario) del contratto di mutuo.
• Sei proprietario (anche solo per una quota) dell'immobile acquistato con quel mutuo.
• L'immobile è adibito ad abitazione principale tua o di un tuo familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado, affini entro il 2°).
• Ci vai a vivere, tu o il familiare, entro un anno dall'acquisto: l'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR parla della casa «da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso». Il termine diventa di due anni solo se la casa è oggetto di «lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente», cioè autorizzati dal Comune, e in quel caso la detrazione «spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale»: gli interessi pagati prima del trasloco non si detraggono. I 18 mesi riguardano le imposte d'acquisto (residenza nel Comune), non questa detrazione.
• Compri nell'anno prima o dopo il mutuo: la norma dice che l'acquisto «deve essere effettuato nell'anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo». Puoi quindi comprare e fare il mutuo entro un anno, o il contrario.

Se una sola di queste condizioni viene meno (es. affitti integralmente l'immobile e trasferisci altrove la dimora abituale), perdi il diritto dall'anno successivo. Per la norma l'abitazione principale è quella in cui il contribuente o i suoi familiari «dimorano abitualmente»: se affitti solo una stanza e continui a viverci, la casa resta la tua abitazione principale, come spiega la guida sulla locazione parziale (es. una stanza a uno studente). Le eccezioni al vincolo della dimora sono limitate: trasferimento per lavoro, ricovero permanente con la casa non affittata, forze armate e di polizia. Se ti separi e in casa rimane l'altro coniuge, detrai ancora la tua quota: chi è separato resta un familiare fino all'annotazione del divorzio. Dopo il divorzio la detrazione resta solo se in casa vivono altri tuoi familiari, per esempio i figli.

Per il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia la detrazione spetta anche senza dimora abituale, se la casa è l'unica abitazione di proprietà (art. 66, comma 2, legge 342/2000). L'eccezione non vale per chi all'acquisto è «già proprietario, anche pro-quota, di un altro immobile»: allora valgono le regole di tutti (guida dell'Agenzia delle Entrate). Dettagli nella guida sul mutuo per militari e forze dell'ordine.

Cosa puoi mettere in detrazione (oltre agli interessi)

Nel massimale di 4.000 € rientrano, oltre agli interessi passivi, gli oneri accessori, cioè per le istruzioni del 730 «le spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo»:

• Spese notarili del contratto di mutuo: l'onorario del notaio per il mutuo (non quello per il rogito di compravendita, che è una spesa separata) e le spese che il notaio paga per te, come l'iscrizione dell'ipoteca.
• Imposta sostitutiva sui finanziamenti (0,25% per la prima casa; 2% se la casa comprata, costruita o ristrutturata non ha i requisiti prima casa, o se i requisiti non sono dichiarati nell'atto di mutuo) e l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione dell'ipoteca.
• Spese di istruttoria pagate alla banca.
• Spese di perizia sull'immobile (vedi la guida Perizia mutuo: come funziona e quanto costa).
• Penali per estinzione anticipata, quando previste per contratto. Sui mutui delle persone fisiche per comprare o ristrutturare casa la legge le vieta: per l'acquisto della prima casa sui contratti firmati dal 2 febbraio 2007, negli altri casi su quelli dal 3 aprile 2007 (art. 120-ter e art. 161, comma 7-ter, TUB).
• La commissione della banca per la sua attività di intermediazione e, nei mutui in valuta estera, le maggiori somme pagate per il cambio.
• Quota di rivalutazione dipendente da clausole di indicizzazione.

NON sono detraibili, per la guida dell'Agenzia: le spese di assicurazione dell'immobile, perché non sono necessarie al contratto di mutuo; l'onorario del notaio per la compravendita; le imposte di registro, l'IVA e le imposte ipotecaria e catastale dell'acquisto; le spese di incasso delle rate. E la quota capitale della rata.

Se il mutuo è più alto di quanto è costata la casa, detrai solo gli interessi della parte che copre il costo d'acquisto, «aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all'acquisto» (istruzioni del 730/2026, rigo E7). La formula è: costo di acquisto × interessi pagati ÷ capitale del mutuo (esempio più sotto, caso 4).

Dove si indica nel 730: rigo E7 e codici

Gli interessi del mutuo per l'abitazione principale vanno nel rigo E7 del quadro E. In colonna 1 va un codice che dipende dalla data del contratto, in colonna 2 gli interessi e gli oneri pagati nell'anno, a prescindere dalla scadenza della rata:

Con una surroga, un accollo, un subentro o una rinegoziazione conta la data del nuovo contratto: per la guida dell'Agenzia, in questi casi «per data di stipula del contratto di mutuo è da intendersi la data di stipula del contratto di accollo/subentro/rinegoziazione/surroga del mutuo». Una surroga firmata nel 2025 sposta quindi gli interessi dal codice 7 o 48 al 57. Le regole sulla parte detraibile dopo una surroga con liquidità sono nella guida sulla detrazione dopo la surroga plus.

Nel 730 precompilato l'Agenzia mette già gli «interessi passivi sui mutui» che riceve dalla banca: controlla che codice e importo coincidano con la certificazione annuale. Se il datore di lavoro ti ha rimborsato una parte degli interessi, come fringe benefit o al posto del premio di risultato, quella somma non si detrae.

Mutuo cointestato: come si ripartisce

Il tetto di 4.000 € si divide fra i cointestatari in parti uguali o, come scrive la guida dell'Agenzia delle Entrate, «in base alle diverse percentuali ricavabili dal contratto di mutuo medesimo»; la quota di proprietà della casa non conta. Al 50% sono 2.000 € a testa: ognuno detrae al massimo 380 € e la famiglia resta a 760 €.

Eccezione importante: se un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro (reddito complessivo annuo fino a 2.840,51 €; per i figli fino a 24 anni il limite è 4.000 €), il coniuge non a carico che ha pagato per intero la spesa può portare in detrazione anche la quota dell'altro, arrivando al 100% del tetto (4.000 € × 19% = 760 € a un solo contribuente). Vale solo se il coniuge a carico ha a sua volta diritto alla detrazione, cioè se oltre che intestatario del mutuo è anche proprietario della casa: la guida dice «sempreché il coniuge fiscalmente a carico abbia diritto alla detrazione». Se non lo è, l'altro detrae solo la propria quota.

Redditi oltre 75.000 €: il tetto dell'art. 16-ter

Dal 2025, chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 € ha un tetto sugli oneri e sulle spese che danno una detrazione, «considerati complessivamente» (art. 16-ter TUIR). Il tetto è un importo base, 14.000 € fino a 100.000 € di reddito e 8.000 € oltre, moltiplicato per un coefficiente: da 0,50 senza figli a carico a 1 con più di due, o se uno ha una disabilità accertata. Il reddito si conta senza quello dell'abitazione principale e delle sue pertinenze, e le spese sanitarie restano fuori dal conto.

Gli interessi del mutuo entrano nel tetto solo per i contratti dal 2025: la norma esclude gli oneri «sostenuti in dipendenza di prestiti o mutui contratti fino al 31 dicembre 2024». Esempio: reddito di 90.000 € e un figlio a carico, tetto di 14.000 × 0,70 = 9.800 € di spese. Con un mutuo del 2025 e 4.000 € di interessi restano 5.800 € per tutte le altre spese detraibili; con un mutuo del 2024 gli interessi restano fuori e i 9.800 € valgono tutti per le altre spese. Sopra i 200.000 € di reddito, poi, la legge di bilancio 2026 (in vigore dal 1° gennaio 2026) ha aggiunto il comma 5-bis: l'insieme delle detrazioni al 19%, spese sanitarie escluse, cala di 440 €. Le istruzioni del 730/2026, sui redditi del 2025, non lo prevedono. Più casi nella guida sull'art. 16-ter e le detrazioni del mutuo.

Esempio pratico di calcolo

Nei primi tre casi il tasso è il TAN fisso stimato di oggi (IRS più lo spread medio, tassi del 26 ottobre 2026): 3,67% a 25 anni e 3,80% a 15 anni. Gli interessi sono quelli del primo anno del piano di ammortamento alla francese.

Caso 1: mutuo intestato a una sola persona. Mutuo prima casa di 200.000 € a 25 anni al 3,67%. Interessi pagati nel primo anno: circa 7.257 €. Detrazione: 19% × 4.000 € (tetto) = 760 € di risparmio IRPEF. Anche se hai pagato 7.257 € di interessi, la detrazione si calcola solo su 4.000 €.

Caso 2: mutuo cointestato tra due coniugi. Stesso mutuo al 50%: circa 3.628 € di interessi a testa, ma ognuno detrae il 19% di 2.000 € = 380 €, 760 € in due.

Caso 3: interessi sotto il tetto. Mutuo di 60.000 € a 15 anni al 3,80%: interessi del primo anno circa 2.228 €. La detrazione è il 19% di quella cifra, cioè circa 423 €: vale l'importo pagato, non il tetto.

Caso 4: mutuo più alto del costo della casa. Ipotizziamo un mutuo di 200.000 € per una casa costata 180.000 € con le spese dell'acquisto, e 4.000 € di interessi pagati nell'anno. Si detraggono 180.000 × 4.000 ÷ 200.000 = 3.600 € di interessi, cioè 684 € di imposta.

Documenti da conservare per il 730

Per portare la detrazione nel 730/2026 (redditi 2025) devi conservare fino al 31 dicembre 2031, cioè fino alla fine del quinto anno successivo a quello in cui presenti la dichiarazione:

• Certificazione annuale della banca con dettaglio interessi passivi e oneri accessori pagati nell'anno. Per la copia che ricevi tu la legge non fissa una data; all'Agenzia delle Entrate la banca comunica gli stessi dati entro il 16 marzo, per il 730 precompilato.
• Contratto di mutuo (copia notarile: se non la trovi, vedi dove si chiede una copia dell'atto di mutuo).
• Atto di acquisto dell'immobile (rogito notarile).
• Ricevute di pagamento delle rate o estratto conto che dimostri il pagamento.
• Certificato di residenza nell'immobile (o autocertificazione).

Dal 2020 la detrazione spetta solo se paghi con strumenti tracciabili (bonifico, addebito su conto o altri sistemi tracciabili), non in contanti. Per la rata del mutuo di solito basta quello che hai già: per la guida dell'Agenzia, le ricevute quietanzate della banca e la certificazione annuale degli interessi «sono ritenute idonee a soddisfare i requisiti di tracciabilità».

Casi esclusi e limitazioni

• Mutuo per seconda casa o casa vacanze: niente detrazione se è stato stipulato dal 1993 in poi (per quelli di prima vedi le domande frequenti).
• Mutuo per costruzione o ristrutturazione dell'abitazione principale: ha regole proprie e un tetto più basso (sempre 19%, ma su un massimo di 2.582,28 € di interessi invece di 4.000 €). Non confondere con la detrazione ristrutturazione 50%.
• Mutuo chirografario (senza ipoteca) per comprare casa: la detrazione del 19% per l'abitazione principale vale solo per i mutui ipotecari. Restano fuori anche le aperture di credito e la cessione dello stipendio. I prestiti e mutui agrari, con o senza ipoteca, hanno invece una detrazione del 19% a parte, sugli interessi fino al reddito dei terreni dichiarato (art. 15, comma 1, lett. a) TUIR; codici 11, 47 e 56 nel 730).
• Mutuo solo per la pertinenza: se fai un mutuo a parte per comprare il box o la cantina dell'abitazione principale, per le istruzioni del 730 la detrazione non spetta.
• Immobile di lusso (categoria catastale A/1, A/8, A/9): la detrazione spetta ma non le agevolazioni prima casa in imposta di registro.
• Contribuente incapiente: se l'IRPEF dovuta è inferiore alla detrazione teorica, la differenza è persa (non è rimborsabile né riportabile).

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