Nel 730/2026 puoi detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo prima casa, con un tetto massimo di 4.000 € di interessi l'anno: il risparmio IRPEF reale è fino a 760 € l'anno. La detrazione spetta a chi è contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell'immobile, a condizione di aver stabilito la residenza nell'abitazione entro 12 mesi dall'atto (18 mesi per acquisti dal 2025). Su mutui cointestati il tetto si ripartisce al 50%.
La detrazione si applica alla sola quota interessi della rata mensile — non alla quota capitale — e vale anche per gli oneri accessori collegati al mutuo (istruttoria, perizia, notaio per la parte di mutuo, imposta sostitutiva). In questa guida vedi i calcoli reali, i documenti da tenere per l'Agenzia delle Entrate e i casi in cui si rischia di perderla.
Quanto puoi detrarre esattamente
L'articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR (DPR 917/1986) prevede una detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e oneri accessori del mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto della prima casa. Il tetto è di 4.000 € di interessi l'anno, quindi il risparmio massimo è 760 € l'anno (19% × 4.000 €). Il tetto si intende per unità immobiliare, non per contribuente.
La detrazione si applica sugli interessi effettivamente pagati nel periodo d'imposta (criterio di cassa). Nei primi anni di ammortamento alla francese la quota interessi è molto più alta della quota capitale, quindi la detrazione è più consistente all'inizio del mutuo e si riduce col tempo.
A chi spetta la detrazione
Servono tutte queste condizioni contemporaneamente:
- Sei intestatario (o cointestatario) del contratto di mutuo.
- Sei proprietario (anche solo per una quota) dell'immobile acquistato con quel mutuo.
- L'immobile è adibito ad abitazione principale tua o di un tuo familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado, affini entro il 2°).
- Hai trasferito la residenza nell'immobile entro 12 mesi dall'atto (18 mesi per rogiti stipulati dal 1° gennaio 2025).
- Il mutuo è stato stipulato entro 12 mesi prima o dopo l'atto di acquisto.
Se una sola di queste condizioni viene meno (es. affitti integralmente l'immobile e trasferisci altrove la dimora abituale), perdi il diritto dall'anno successivo. Attenzione però: la locazione parziale (es. una stanza a uno studente) non fa perdere la detrazione, perché non modifica la destinazione ad abitazione principale (Circolare Min. Finanze 1/1994, Cass. ord. 19989/2018). Le eccezioni al vincolo di residenza sono limitate: trasferimento lavorativo, ricovero sanitario permanente, forze armate.
Cosa puoi mettere in detrazione (oltre agli interessi)
Nel massimale di 4.000 € rientrano, oltre agli interessi passivi puri, anche gli oneri accessori:
- Onorario del notaio per il contratto di mutuo (non quello per il rogito di compravendita, che è una spesa separata).
- Imposta sostitutiva sui finanziamenti (0,25% per prima casa, 2% per non prima casa).
- Spese di istruttoria pagate alla banca.
- Spese di perizia sull'immobile (approfondisci nella guida Perizia mutuo: come funziona e quanto costa).
- Penali per estinzione anticipata, quando previste per contratto (di norma azzerate per legge sui mutui prima casa dal 2007).
- Commissioni di intermediazione di mediatori creditizi.
- Quota di rivalutazione dipendente da clausole di indicizzazione.
NON sono detraibili: quota capitale della rata, spese di assicurazione (anche se obbligatoria), interessi di mora per ritardati pagamenti, oneri di gestione conto corrente.
Mutuo cointestato: come si ripartisce
Con mutuo cointestato al 50% tra due contribuenti (tipico caso coniugi), il tetto di 4.000 € si divide in 2.000 € per ciascuno. Ogni cointestatario detrae il 19% della propria quota = 380 € max a testa. Il risparmio totale familiare resta 760 €.
Eccezione importante: se un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro (reddito complessivo annuo < 2.840,51 €, o < 4.000 € per figli under 24), il coniuge non a carico può portare in detrazione anche la quota dell'altro, arrivando al 100% del tetto (4.000 € × 19% = 760 € a un solo contribuente).
Esempio pratico di calcolo
Caso 1 — Mutuo intestato a una sola persona. Mutuo prima casa di 200.000 € a tasso fisso 3,20% su 25 anni, ammortamento alla francese. Interessi passivi pagati nel primo anno: circa 6.300 €. Detrazione: 19% × 4.000 € (tetto) = 760 € di risparmio IRPEF. Anche se hai pagato 6.300 € di interessi, il tetto blocca la detrazione a 4.000 €.
Caso 2 — Mutuo cointestato tra due coniugi. Stesso mutuo (200.000 €, 3,20%, 25 anni), intestato al 50% ai due coniugi. Interessi 6.300 € → 3.150 € per ciascuno. Ognuno può detrarre 19% × 2.000 € (tetto pro-quota) = 380 € a testa. Totale famiglia: 760 €.
Caso 3 — Mutuo con quota interessi sotto tetto. Mutuo residuo 60.000 € a 3,20% → interessi annui ~1.900 €. La detrazione è 19% × 1.900 € = 361 € (sotto il massimale). Vale il valore effettivo, non il tetto.
Documenti da conservare per il 730
Per portare la detrazione nel 730/2026 (redditi 2025) devi conservare per almeno 5 anni dalla dichiarazione:
- Certificazione annuale della banca con dettaglio interessi passivi e oneri accessori pagati nell'anno (arriva a marzo insieme al rendiconto).
- Contratto di mutuo (copia notarile).
- Atto di acquisto dell'immobile (rogito notarile).
- Ricevute di pagamento delle rate o estratto conto che dimostri il pagamento (tracciabilità obbligatoria dal 2020: bonifico, RID/SDD, addebito su conto).
- Certificato di residenza nell'immobile (o autocertificazione).
Le detrazioni per interessi passivi mutuo devono essere pagate con strumenti tracciabili (bonifico, addebito su conto, assegno) — non in contanti — pena la perdita del beneficio.
Casi esclusi e limitazioni
- Mutuo per seconda casa o casa vacanze: detrazione azzerata dal 2013.
- Mutuo per ristrutturazione: ha regole proprie e tetti diversi (18% e 2.582,28 € invece di 19% e 4.000 €). Non confondere con la detrazione ristrutturazione 50%.
- Mutuo agrario o mutuo chirografario: la detrazione 19% si applica solo ai mutui ipotecari stipulati per acquisto abitazione principale.
- Immobile di lusso (categoria catastale A/1, A/8, A/9): la detrazione spetta ma non le agevolazioni prima casa in imposta di registro.
- Contribuente incapiente: se l'IRPEF dovuta è inferiore alla detrazione teorica, la differenza è persa (non è rimborsabile né riportabile).
Per riferimenti normativi e istruzioni operative aggiornate consulta il sito dell'Agenzia delle Entrate (Circolare 7/E annuale sulle detrazioni) e le indicazioni operative di Banca d'Italia per il calcolo del piano di ammortamento.
Se stai pianificando l'acquisto, verifica anche quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio, il costo del notaio per la prima casa e la scelta tra tasso fisso o variabile: sono le tre variabili che, insieme alla detrazione, determinano quanto ti costa davvero comprare casa.
