In sintesi
Per un lavoratore autonomo la variabile che conta non è il fatturato ma il reddito imponibile dichiarato. La banca legge il Modello Redditi PF (professionisti e ditte individuali) o SP/SC (società), estrae i quadri corretti (RE, RG, RF) e calcola una media dei due esercizi più recenti come base per la sostenibilità della rata. L'errore più frequente è presentarsi con estratti conto business che mostrano incassi elevati, senza aver mai fatto il calcolo del reddito netto: il fatturato non entra mai direttamente nell'istruttoria.
Fatturato vs utile: il primo errore
Molti professionisti confondono ricavi lordi e reddito imponibile. La banca guarda esclusivamente l'imponibile riportato nel rigo di sintesi del quadro reddituale (indicato come RN1 nel Modello Redditi PF): questo valore è già al netto di costi deducibili, ammortamenti, contributi previdenziali e oneri. Un professionista con 90.000 € di fatturato ma 30.000 € di reddito imponibile (dopo costi) è, per la banca, un cliente da 30.000 €/anno.
Suggerimento pratico: calcola in anticipo il tuo reddito netto medio degli ultimi 2 anni e verifica che la rata desiderata resti entro il 30-35% del reddito mensile netto.
Quali quadri legge la banca
- Quadro RE — Lavoro autonomo (professionisti): riporta compensi percepiti (RE2), costi deducibili (RE7-RE19) e reddito imponibile (RE21). È il quadro principale per avvocati, medici, architetti, consulenti in regime ordinario.
- Quadro RG — Contabilità semplificata (ditte individuali): registra ricavi, costi e determina il reddito d'impresa. Tipico per commercianti, artigiani, PMI sotto soglia.
- Quadro RF — Contabilità ordinaria: dettaglio patrimoniale ed economico completo, con conto economico riclassificato. Obbligatorio per società di capitali e imprese individuali oltre soglia.
- Quadro LM — Regime forfettario: reddito calcolato applicando il coefficiente di redditività al fatturato (es. 78% servizi, 40% commercio). Nessuna deducibilità dei costi analitici.
Soci e amministratori di SRL
Per chi ha una SRL la busta paga da amministratore non basta da sola: la banca vuole capire la solidità della società che genera quel compenso. Documenti richiesti in aggiunta:
- Bilancio depositato ultimi 2 esercizi (stato patrimoniale + conto economico + nota integrativa).
- Visura camerale ordinaria aggiornata (max 3 mesi) con composizione societaria e cariche.
- Verbale di distribuzione dividendi ultimi 2 esercizi (se percepiti).
- Situazione contabile provvisoria firmata dal commercialista se la richiesta è oltre luglio.
Molte banche considerano il 50-70% dei dividendi distribuiti come reddito consolidato solo se la distribuzione è stata regolare negli ultimi 2 esercizi; distribuzioni one-shot non fanno reddito ricorrente.
La media pesata dei redditi
La regola più diffusa nel 2026 tra i grandi istituti è la seguente:
- Se il reddito è stabile o in crescita: media aritmetica dei 2 esercizi (o media ponderata 60/40 a favore dell'ultimo per premiare il trend).
- Se il reddito è in calo ≥ 20%: si usa solo l'ultimo esercizio (più basso), penalizzando la capacità di rimborso.
- Se il reddito è volatile (oscillazioni ±30%): la banca chiede il terzo anno e calcola la media triennale, spesso scartando l'anno migliore.
Sulla base del reddito così calcolato si applica il vincolo di rata/reddito ≤ 30-35%. Esempio: reddito medio netto 45.000 €/anno = 3.750 €/mese → rata massima 1.125-1.310 €.
Checklist documenti 2026
- Modello Redditi PF/SP/SC ultimi 2 anni completi con ricevute di trasmissione telematica.
- F24 pagati a saldo/acconto (dimostrazione del versamento effettivo delle imposte).
- Visura camerale ordinaria aggiornata (imprese e società).
- Certificato di attribuzione partita IVA o visura Anagrafe Tributaria.
- Estratti conto business ultimi 6-12 mesi.
- Situazione debitoria: eventuali mutui, leasing, finanziamenti in essere (interrogazione CRIF/CR Banca d'Italia sarà fatta dalla banca).
- Per SRL: bilanci depositati, verbali dividendi, eventuale relazione del revisore.
Strategie per migliorare il rating
- Pianifica la richiesta a ridosso della dichiarazione: se il nuovo anno chiuderà meglio, aspetta la trasmissione telematica prima di presentare la domanda.
- Riduci i costi 'straordinari' nell'ultimo anno prima della richiesta (ammortamenti volontari, spese di rappresentanza): un imponibile più alto oggi vale più di un risparmio fiscale marginale.
- Estingui esposizioni minori: revolving, cessioni del quinto, prestiti finalizzati incidono sul rapporto rata/reddito futuro.
- Presenta un piano cointestato con coniuge/convivente dipendente: la solidità del secondo reddito compensa la volatilità dell'autonomo.
- Valuta il Fondo Consap: garanzia pubblica fino all'80% del capitale, riduce l'esposizione bancaria e migliora la delibera (soglia ISEE 40.000 € per priorità).
Se hai una SRL, valuta anche il regime specifico per l'acquisto di immobili strumentali descritto nella guida sulla garanzia MCC per professionisti, oppure se sei in regime forfettario consulta la guida al mutuo partita IVA forfettario. Per una valutazione concreta, richiedi una simulazione.
Domande frequenti
Fonti e riferimenti normativi:
- Art. 120-undecies TUB (D.Lgs. 385/1993) — Obbligo della banca di valutare il merito creditizio del consumatore.
- Art. 53-54 TUIR — Determinazione del reddito di lavoro autonomo.
- L. 190/2014 art. 1 c. 54-89 — Regime forfettario e coefficienti di redditività.
- Fondo Garanzia Prima Casa (L. 147/2013 art. 1 c. 48 lett. c) — Requisiti ISEE e categorie prioritarie 2026.
- Banca d'Italia — Disposizioni di trasparenza (aggiornamento 2024 su valutazione merito creditizio autonomi).
