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La banca legge l'estratto conto per verificare quattro cose: che le entrate coincidano con il reddito dichiarato, che non ci siano rate o impegni non dichiarati, quanto riesci a risparmiare ogni mese e da dove arrivano i soldi dell'anticipo. Le basi sono due: la valutazione del merito creditizio su informazioni verificate e l'adeguata verifica antiriciclaggio.
Servono gli estratti ufficiali di tutti i conti su cui passano entrate e spese, non la lista movimenti dell'app (vedi estratto conto o lista movimenti). Il numero di mesi cambia da banca a banca, di solito 3 per dipendenti e pensionati e 6 per autonomi e soci, come spiegato in quanti estratti conto servono per il mutuo. I controlli, nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno, sono quasi sempre questi quattro.
Perché la banca chiede l'estratto conto
Fra i documenti della pratica, l'estratto conto è quello che mostra come usi i soldi. La CU o il modello Redditi dicono quanto hai guadagnato; il conto dice quanto ti resta davvero ogni mese dopo gli impegni già presi. Per questo l'analista ci passa molto tempo, insieme alla relazione dei sistemi di informazione creditizia.
Le finalità sono due, e conviene tenerle distinte. La prima è di credito: l'art. 120-undecies del TUB chiede una valutazione del merito creditizio basata su informazioni «necessarie, sufficienti e proporzionate e opportunamente verificate», e permette alla banca di «chiedere chiarimenti al consumatore sulle informazioni ricevute». La seconda è di conformità: l'art. 18 del D.Lgs. 231/2007 prevede, quando il rischio lo richiede, la «verifica della provenienza dei fondi e delle risorse nella disponibilità del cliente». Sapere a quale delle due risponde una domanda della banca aiuta a rispondere bene. Le fasi della pratica sono spiegate in come funziona l'istruttoria del mutuo.
1. Le entrate coincidono con il reddito dichiarato?
Il primo passaggio è un confronto: gli accrediti dello stipendio, della pensione o dell'attività devono corrispondere a quanto dichiarato in domanda e ai documenti di reddito allegati. Le incoerenze che più spesso generano richieste di chiarimento:
- stipendio accreditato più basso di quello dichiarato, per esempio perché una quota è trattenuta da una cessione del quinto non menzionata;
- entrate presenti sul conto ma assenti nella documentazione fiscale, che di solito non vengono considerate reddito;
- accrediti irregolari in date e importi per un profilo dichiarato come stabile;
- un assegno di mantenimento che vuoi far contare come reddito: alcune banche lo considerano solo se sul conto si vedono accrediti regolari, di solito almeno tre, e se c'è la sentenza o il verbale omologato;
- per gli autonomi, flussi che non confermano il reddito dichiarato: se sul conto entra molto meno, la banca può considerare un reddito più basso (vedi come le banche analizzano i bilanci degli autonomi).
2. Ci sono rate o impegni non dichiarati?
Il secondo controllo cerca uscite ricorrenti che riducono la capacità di rimborso e non compaiono nella domanda. Nelle politiche di credito che vediamo ogni giorno le voci cercate sono queste:
- addebiti automatici verso finanziarie, rate di prestiti personali, noleggi a lungo termine;
- carte revolving: alcune banche contano un impegno mensile anche se la carta non la usi, per il solo fido disponibile (vedi carta revolving e mutuo);
- rateizzazioni con il fisco;
- l'assegno di mantenimento che versi, che entra fra gli impegni;
- bonifici periodici di importo fisso verso terzi; e se hai fatto da garante per il prestito di un'altra persona, alcune banche vogliono estratti da cui risulti che quelle rate le paga lei, da sola.
Il punto delicato è l'incrocio. La banca confronta i movimenti del conto con quanto risulta nei sistemi di informazione creditizia come CRIF: se in banca dati compare un finanziamento che nel conto non ha una rata visibile, la domanda successiva è da dove passa quel pagamento. È così che, di solito, emergono i conti non presentati.
Un esempio con i numeri. Ipotizziamo di dichiarare in domanda 1.800 euro netti al mese e nessun altro impegno, mentre sul conto ne arrivano 1.500: la differenza è la rata di una cessione del quinto trattenuta in busta paga. Con un rapporto rata/reddito al 33%, la rata massima teorica è di 594 euro; tolti i 300 euro della cessione, per il mutuo ne restano 294. Prima di presentare la domanda puoi fare una simulazione con tutte le rate che paghi già e vedere quanto mutuo resta.
3. Come gestisci il conto e quanto risparmi?
Il terzo livello guarda alla gestione ordinaria, e qui pesa la ricorrenza più della singola spesa:
- Sconfinamenti e saldi negativi ripetuti: indicano che il reddito non copre le spese del mese, e sono fra i segnali che pesano di più.
- Addebiti respinti: utenze o rate non pagate per fondi insufficienti raccontano una gestione al limite.
- Capacità di risparmio: conta il saldo e quanto metti da parte con regolarità ogni mese. Le entrate straordinarie, come il TFR o un regalo, non contano come risparmio.
- Uscite ricorrenti verso il gioco d'azzardo: pesano quando sono frequenti e si mangiano una parte del risparmio, non per una giocata isolata.
L'elenco dei movimenti che possono portare a un no è in quali movimenti del conto fanno bocciare il mutuo.
4. Da dove arrivano i soldi dell'anticipo?
Se dichiari 40.000 euro di anticipo, la banca vuole vedere dove sono e da dove arrivano. Il controllo ha due facce. Una è l'adeguata verifica antiriciclaggio, che si ripresenta davanti al notaio al rogito. L'altra è la pratica di credito: alcune banche vogliono i documenti della provenienza già in istruttoria, soprattutto quando il mutuo copre gran parte del prezzo.
- Risparmio accumulato: il caso più semplice, visibile nella progressione dei saldi.
- Aiuto familiare: serve un bonifico con causale chiara, che il notaio, se glielo dici, può indicare nell'atto come provenienza delle somme (vedi il bonifico dei genitori per l'anticipo).
- Contante: la modalità più difficile, perché non ha una fonte verificabile. Versamenti frequenti e non giustificati fanno scattare approfondimenti.
- TFR, vendita di un altro immobile o disinvestimenti: vanno documentati con l'atto o la contabile relativa.
Come preparare il conto prima della domanda
Il periodo che la banca guarda è breve, di solito 3 o 6 mesi: basta tenerlo in ordine e renderlo leggibile.
- Fai accreditare stipendio ed entrate principali su un conto che presenterai, e consegna gli estratti di tutti i conti che usi.
- Evita sconfinamenti nei mesi che precedono la domanda.
- Usa causali chiare per i bonifici in entrata rilevanti, soprattutto familiari.
- Dichiara in domanda tutti i finanziamenti in corso, revolving comprese: emergerebbero comunque dall'incrocio con le banche dati. Le rateizzazioni con il fisco non sono nelle banche dati, ma si vedono dai pagamenti sul conto.
- Prepara una nota scritta per i due o tre movimenti anomali che sai di avere: spiegarli prima accorcia l'istruttoria.
L'elenco completo dei documenti da preparare è in documenti per la richiesta di mutuo.
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