Risposta rapida
Con 2.200 € netti al mese puoi chiedere circa 140.168 € di mutuo a tasso fisso in 25 anni, con una rata di 726 €; a tasso variabile la stessa rata ripaga circa 151.265 €. La differenza viene dal tasso di partenza: oggi il variabile è al 3,11%, il fisso a 25 anni al 3,82%. Ma la rata del variabile segue l'Euribor, e con questo stipendio lo spazio per assorbire un rialzo è poco.
A questo livello di reddito la scelta del tasso decide quanto puoi chiedere e quanto margine ti resta ogni mese. I criteri generali sono nella guida su tasso fisso o variabile; qui sotto trovi i conti su 2.200 €.
Il calcolo, passo per passo
La cifra si ricava in quattro passaggi, con i tassi rilevati il 24 settembre 2026.
- La rata. 2.200 € × 33% = 726 € al mese. È la prassi del rapporto rata/reddito, circa un terzo del netto. Non la fissa una legge: la guida al mutuo della Banca d'Italia scrive che «è ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», cioè di quello che resta dopo le spese ordinarie. Il 33% qui sopra è calcolato su tutto il netto: se hai spese fisse importanti, la rata prudente per te è più bassa.
- Il tasso. IRS a 25 anni (3,515%) più uno spread medio stimato (0,30%): TAN fisso del 3,82%. Lo spread è una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia, non l'offerta di una banca.
- Il mutuo. Con l'ammortamento alla francese, quello a rata costante, 726 € al mese per 300 mesi al 3,82% ripagano un capitale di circa 140.168 €.
- La casa. Di norma la banca finanzia fino all'80% del valore dell'immobile: con 140.168 € di mutuo si arriva a una casa da circa 175.210 €, con 35.042 € di anticipo da parte, più imposte, notaio e perizia.
Le formule, con un esempio completo, sono nella pagina su come facciamo i calcoli.
Qui si parte dallo stipendio. Se parti invece dalla cifra o dalla rata, i conti al contrario sono nelle guide su quanto reddito serve per un mutuo da 200.000 € e su che stipendio serve per una rata da 500 €.
Fisso o variabile: quanto cambiano la cifra e la rata?
Con la stessa rata di 726 € le due formule finanziano cifre diverse, perché partono da tassi diversi: il variabile è l'Euribor a 3 mesi (2,614%) più uno spread medio stimato (0,50%), il fisso è l'IRS della sua durata più uno spread di 0,30%.
| Durata | TAN fisso | Mutuo a tasso fisso | Mutuo a tasso variabile (3,11%) | Differenza |
|---|---|---|---|---|
| 20 anni | 3,91% | 120.749 € | 129.615 € | +8.866 € |
| 25 anni | 3,82% | 140.168 € | 151.265 € | +11.097 € |
| 30 anni | 3,71% | 157.535 € | 169.801 € | +12.265 € |
La stessa scelta si legge anche al contrario. Se chiedi 140.168 €, la cifra del fisso, a tasso variabile la rata di oggi è di circa 673 € invece di 726 €: 53 € in meno al mese. Il vantaggio dura finché l'Euribor non sale di 0,71 punti: a quel livello il TAN variabile arriva al 3,82% del fisso e le due rate si equivalgono.
Il prezzo del variabile è l'incertezza. La guida della Banca d'Italia lo dice in una riga: «Il rischio principale è un aumento dell'importo delle rate». La tabella mostra le rate se l'Euribor salisse subito dopo la firma e restasse lì per 25 anni: per ciascun rialzo è il caso peggiore, utile per misurare il margine. E i rialzi possono essere più ampi: fra luglio 2022 e ottobre 2023 l'Euribor a 3 mesi è salito di oltre 4 punti.
| Rialzo dell'Euribor | Rata su 151.265 € (tutta la cifra del variabile) | Rata su 140.168 € (la cifra del fisso) |
|---|---|---|
| Nessuno, tassi di oggi | 726 € (33,0% del netto) | 673 € (30,6% del netto) |
| +0,5 punti | 766 € (34,8% del netto) | 710 € (32,3% del netto) |
| +1 punto | 808 € (36,7% del netto) | 748 € (34,0% del netto) |
| +2 punti | 894 € (40,6% del netto) | 828 € (37,7% del netto) |
A tasso fisso la rata resta di 726 € per 25 anni. E chi conta di passare al fisso più avanti, con la surroga avrà il fisso di quel giorno e non quello di oggi: come funziona lo spiega la guida alla surroga da variabile a fisso.
Quanto margine lasciare sotto la rata massima?
Il rapporto rata/reddito ha tre soglie: il 30% prudenziale, il 33% della prassi e il 35%, oltre il quale di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. A tasso fisso in 25 anni, su 2.200 € netti:
- al 30%: rata di 660 €, mutuo di circa 127.426 €;
- al 33%: rata di 726 €, mutuo di circa 140.168 €;
- al 35%: rata di 770 €, mutuo di circa 148.663 €.
Con il fisso il margine si sceglie una volta, alla firma. Fermarsi al 30% costa 12.743 € di mutuo e lascia 66 € liberi ogni mese, per tutta la durata.
Con il variabile il margine deve reggere anche i rialzi. La guida della Banca d'Italia dice a chi conviene: «Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l'andamento del mercato, e comunque può sostenere eventuali aumenti dell'importo delle rate». Con 2.200 € netti, se prendi a variabile tutta la cifra che la rata permette (151.265 €), basta un rialzo di 0,55 punti per portare la rata al 35% del netto. Se chiedi 140.168 €, la cifra del fisso, ne serve uno di 1,28 punti.
Un criterio prudente, nostro e non della banca: scegli il variabile solo per una cifra la cui rata resterebbe entro il 35% del netto anche con l'Euribor più alto di un punto. Con 2.200 € vuol dire chiedere al massimo circa 144.214 € in 25 anni. Se ti serve di più, il margine va cercato altrove: più anni, più anticipo o un secondo reddito.
Questi numeri valgono per un caso medio. Per sapere quanto puoi chiedere tu, con la tua età, il tuo contratto e i finanziamenti che hai già, fai una simulazione del mutuo su GoMutuo: è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 140.000
con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,82%).
Vedi le offerte vere per teStima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.
Cosa cambia la cifra
La cifra di 140.168 € vale per chi non ha altri debiti, può scegliere 25 anni e ha un contratto stabile. Ecco cosa la sposta, e di quanto.
- Altri finanziamenti. La banca somma le rate. Con un prestito da 300 € al mese restano 426 € per il mutuo, che in 25 anni ripagano circa 82.247 €: 57.921 € in meno.
- Durata ed età. In 20 anni la stessa rata ripaga circa 120.749 €, in 30 anni circa 157.535 €. La banca però vuole che il mutuo finisca entro una certa età, quindi più anni hai, più corta è la durata che puoi scegliere. Pro e contro delle durate sono nel confronto fra mutuo a 20, 25 o 30 anni.
- Fisso o variabile. A variabile si arriva a circa 151.265 € in 25 anni, con i rischi visti sopra.
- Anticipo. Per usare tutti i 140.168 € servono 35.042 € da parte, più le spese: con meno risparmi a fermarti è l'anticipo, prima dello stipendio.
- Contratto. Il conto vale per un dipendente a tempo indeterminato con il periodo di prova superato. A tempo determinato di solito la banca guarda gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante: ne parla la guida al mutuo a tempo determinato. Con la partita IVA conta il reddito dichiarato degli ultimi anni, come spiega la guida al mutuo con partita IVA.
- In due. Con un cointestatario i redditi si sommano: con un secondo stipendio da 1.500 € netti si arriva a 3.700 € al mese e a circa 235.738 € in 25 anni. Per due stipendi uguali c'è la guida al mutuo in coppia con due stipendi.
- Under 36 e garanzia Consap. Il Fondo di garanzia per la prima casa lascia la cifra dov'è, perché dipende dalla rata, ma con la garanzia la banca può finanziare fino al 100% del prezzo: con quel mutuo compri senza anticipo una casa da circa 140.168 €, invece di una da 175.210 € con 35.042 € da parte (imposte e notaio a parte). Non è aperto a tutti: fra le categorie elencate da Consap ci sono i «giovani che non abbiano compiuto trentasei anni», le giovani coppie e i nuclei con un solo genitore e figli minori. La garanzia copre il 50% della quota capitale; per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 € sale all'80% se il mutuo supera l'80% del prezzo.
Alcuni casi particolari
- Pensionati. Il conto parte dalla pensione netta come da uno stipendio, ma pesa di più l'età, che accorcia la durata: in 15 anni la stessa rata ripaga circa 98.550 €.
- Chi ha già una casa. Se paghi già un mutuo, la sua rata conta come gli altri finanziamenti. E il Fondo Consap non si può usare: è per chi, alla domanda, non ha altre case, nemmeno all'estero (salvo alcune ereditate).
- Chi versa un assegno di mantenimento. Nel tuo conto trattalo come una rata: riduce il reddito disponibile di cui parla la Banca d'Italia.
- Stranieri residenti in Italia. Il metodo del conto è lo stesso; cambiano i documenti da presentare.
