Con il Deposit Facility Rate BCE al 2,25% (in vigore dal 17 giugno 2026, delibera BCE dell'11 giugno 2026) e l'Euribor 3M al 2,49% (EMMI, 15 luglio 2026), il ciclo di tagli avviato nel 2024 ha portato i tassi variabili su livelli molto più sostenibili rispetto ai picchi del 2023. Ma l'IRS 10Y a 3,15%(Teleborsa, 15 luglio 2026) indica che anche il fisso è sceso in territorio competitivo. La domanda che si pongono migliaia di mutuatari è una sola: conviene ancora surrogare da variabile a fisso nel 2026?
La risposta dipende dalla durata residua, dall'entità della rata e dalla tua tolleranza al rischio. In questa guida trovi tutti i numeri aggiornati, una tabella comparativa e un esempio concreto su 150.000 € a 20 anni per decidere con dati alla mano.
Tassi di mercato a luglio 2026
Prima di qualsiasi calcolo è fondamentale fotografare il contesto attuale. Ecco i tre indicatori chiave pubblicati da fonti ufficiali:
| Indice | Valore | Data | Fonte |
|---|---|---|---|
| Euribor 3 mesi | 2,49% | 15 luglio 2026 | EMMI (emmi-benchmarks.eu) |
| IRS 10 anni | 3,15% | 15 luglio 2026 | Teleborsa |
| DFR BCE (Deposit Facility Rate) | 2,25% | dal 17 giugno 2026 | BCE (ecb.europa.eu) |
Il differenziale IRS–Euribor è di circa 0,61 punti percentuali: storicamente un livello contenuto, ma non trascurabile su durate lunghe. Sulla base delle rilevazioni di mercato (fonti: Banca d'Italia — Rilevazione TAEG mutui, MutuiOnline/Facile.it) e delle nostre stime interne su un campione di preventivi di surroga, lo spread commerciale oscilla mediamente tra 0,8–1,1 pp sul variabile e 0,5–0,9 pp sul fisso. Ne derivano TAN effettivi orientativamente tra 3,1–3,4% per il variabile e 3,4–3,8% per il fisso a 20 anni. Approfondimento nella nostra classifica spread banche surroga 2026.
Come funziona la surroga (art. 120-quater TUB)
La surroga del mutuo – o portabilità – è disciplinata dall'art. 120-quater del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), come modificato dalla Legge Bersani n. 40/2007. Il meccanismo permette al mutuatario di trasferire il proprio mutuo a una banca diversa, beneficiando di condizioni migliorative, senza sostenere alcun costo.
Le caratteristiche essenziali dell'operazione:
- Gratuità assoluta: Notaio, perizia, istruttoria e imposta sostitutiva sono a carico della nuova banca.
- Capitale invariato: Il debito trasferito deve coincidere esattamente con il residuo al momento della surroga. Nessuna liquidità aggiuntiva è consentita (per quello esiste la sostituzione, a pagamento).
- Durata modificabile: Puoi allungare o accorciare il piano di ammortamento, purché l'importo sia lo stesso.
- Tasso modificabile: Puoi passare da variabile a fisso, da fisso a variabile, o cambiare spread.
- Termine di 30 gg lavorativi: La banca cedente deve completare il trasferimento entro 30 giorni dall'accettazione. In caso di ritardo per cause della banca cedente, questa deve risarcire il cliente in misura pari all'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo (art. 120-quater, comma 7, TUB).
Per approfondire i casi in cui la surroga non è la scelta giusta, leggi la nostra guida su le alternative alla surroga.
Variabile vs fisso: tabella comparativa
La scelta tra variabile e fisso non è mai assoluta: dipende dal profilo di rischio, dalla durata residua e dall'andamento atteso dell'Euribor. Ecco il confronto aggiornato a luglio 2026 su un mutuo residuo di 150.000 € a 20 anni (spread indicativo 0,9 pp per il variabile, 0,7 pp per il fisso):
| Caratteristica | Tasso Variabile (Euribor 3M) | Tasso Fisso (IRS 10Y) |
|---|---|---|
| Indice di riferimento | Euribor 3M: 2,49% | IRS 10Y: 3,15% |
| Spread medio banche (surroga) | ~0,90% | ~0,70% |
| TAN stimato luglio 2026 | ~3,22% | ~3,63% |
| Rata mensile stimata (150k, 20a) | ~851 € | ~882 € |
| Variazione rata se Euribor +1% | +67 €/mese circa | Nessuna (rata fissa) |
| Costo totale interessi (stimato) | Variabile nel tempo | Fisso: ~61.700 € |
| Rischio tasso | Alto (dipende BCE/mercati) | Zero |
| Previsione convenienza | Favorevole se Euribor scende sotto 2% | Favorevole se Euribor risale sopra 3% |
Nota metodologica: usiamo l'IRS 10Y come benchmark semplificato per il tasso fisso; un mutuo fisso a 20 anni è normalmente ancorato all'IRS 20Y (~3,34%, Teleborsa 15/7/2026), quindi il TAN reale può risultare leggermente più alto (indicativamente +0,20 pp). TAN e rata sono stime illustrative basate sui dati di mercato del 15 luglio 2026. Lo spread effettivo dipende dal profilo creditizio e dalla banca. Verifica sempre il TAEG nel Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES).
Esempio numerico: 150.000 € a 20 anni
Prendiamo un caso concreto: Mario, 42 anni, ha un mutuo variabile con un residuo di 150.000 € e 20 anni ancora da pagare. Il suo tasso attuale è Euribor 3M + 0,95%, quindi circa 3,27%. Sta valutando la surroga a fisso su IRS 10Y + 0,75% = 3,68%.
| Scenario | TAN | Rata mensile | Interessi totali (20a) | Differenza rata |
|---|---|---|---|---|
| Variabile attuale (Euribor 3M + 0,95%) | 3,27% | 854 € | ~54.900 € | – |
| Fisso dopo surroga (IRS 10Y + 0,75%) | 3,68% | 882 € | ~61.700 € | +28 €/mese |
| Variabile se Euribor risale al 3,5% (+1,18%) | 4,45% | 942 € | ~76.100 € | Il fisso risparmierebbe ~60 €/mese |
Conclusione dell'esempio: oggi Mario pagherebbe 28 € in più al mese scegliendo il fisso – circa 6.720 € in più in 20 anni ai tassi attuali. Ma se l'Euribor tornasse al 3,5% (livello toccato nel 2023), il fisso diventerebbe più conveniente a partire dall'8° anno circa. Il break-even dipende dalla velocità e dall'entità della futura risalita dei tassi.
Per capire meglio come si calcola la rata, consulta la guida: come si calcola la rata del mutuo.
Quando conviene surrogare da variabile a fisso
Non esiste una risposta universale, ma ci sono condizioni oggettive che rendono la surroga a fisso più razionale:
- Durata residua superiore a 12-15 anni: Più anni rimangono, più aumenta l'esposizione alle oscillazioni dell'Euribor. Con meno di 10 anni residui, il risparmio attuale del variabile è difficile da recuperare.
- Rata attuale già vicina al 30-35% del reddito: Un ulteriore aumento dell'Euribor potrebbe compromettere la sostenibilità. Bloccare il tasso elimina il rischio.
- Previsione di rialzo tassi BCE dopo il 2027: I mercati scontano una fase di stabilità nel 2026-2027, ma le aspettative possono cambiare rapidamente con pressioni inflazionistiche.
- Profilo conservativo: Se la certezza della rata vale più del risparmio atteso, il fisso è sempre la scelta corretta indipendentemente dai numeri.
Se invece stai valutando se la surroga convenga rispetto ad altre opzioni, leggi: quando conviene surrogare il mutuo. Per confrontare con l'estinzione anticipata, vedi: mutuo di sostituzione vs surroga.
Come fare la surroga: procedura passo per passo
- Raccogli la documentazione: Estratto conto mutuo con saldo residuo, atto di mutuo originario, documento identità, CUD/modello 730 o Unico recente.
- Richiedi preventivi a più banche: Confronta TAEG (non solo TAN) e condizioni (penale estinzione anticipata: zero per legge sulla surroga, ma verifica eventuali costi accessori come l'assicurazione incendio).
- Accetta la proposta e firma il mandato: La nuova banca si fa carico di tutta la pratica, compreso il contatto con la banca cedente.
- Perizia e istruttoria a carico della banca nuova: Vengono svolte entro 2-3 settimane dall'accettazione.
- Rogito notarile: Il notaio, scelto dalla nuova banca, redige l'atto di surroga. Il vecchio mutuo si estingue contestualmente.
- Prima rata del nuovo mutuo: Il piano di ammortamento riparte dalla data del rogito con il nuovo tasso fisso.
Rischi e punti di attenzione
La surroga è vantaggiosa nella quasi totalità dei casi, ma ci sono alcune situazioni in cui è bene fermarsi a valutare:
- Assicurazione sulla vita: La nuova banca potrebbe richiederti di sottoscrivere una polizza diversa. Confronta i premi: in alcuni casi il costo della nuova polizza azzera il beneficio del tasso migliore.
- Rimborso assicurazioni già pagate: Se hai pagato una polizza pluriennale con il vecchio istituto, hai diritto al rimborso pro-quota. Approfondisci su rimborso assicurazione dopo surroga.
- LTV sopra l'80%: Se il valore dell'immobile è sceso e il residuo supera l'80% del valore attuale di perizia, alcune banche rifiutano la surroga o applicano spread più elevati.
- Score creditizio deteriorato: La nuova banca effettua una propria istruttoria. Segnalazioni in CRIF o rate in ritardo possono compromettere l'approvazione.
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