Mutuo con partita IVA: come ottenerlo, requisiti e documenti

Mutuo con partita IVA: la risposta rapida

Sì, con la partita IVA il mutuo si può avere: la banca legge il reddito dalle ultime dichiarazioni dei redditi e di solito chiede alcuni anni di attività, spesso tre. Con una media di 30.000 € netti l'anno, cioè 2.500 € al mese, la rata al 33% del netto è di 825 € e il mutuo a tasso fisso in 25 anni arriva a circa 162.004 €: il conto passo per passo è nella sezione sul calcolo.

Oltre l'80% del valore alcune banche hanno regole più strette per gli autonomi. Con il regime forfettario il reddito si calcola in un altro modo, spiegato nella sezione più sotto.

Le banche concedono mutui a partite IVA?

Sì, le banche concedono mutui a titolari di partita IVA, ma con criteri più prudenti che per i dipendenti a tempo indeterminato: il reddito da lavoro autonomo è considerato meno prevedibile e più esposto a fluttuazioni. Per compensare, la banca chiede più anni di dichiarazioni, guarda l'andamento del reddito e alcune banche escludono gli autonomi da certi prodotti (mutui oltre l'80%, liquidità). Dalle casse di previdenza di solito arriva poco: Cassa Forense, Inarcassa ed Enasarco oggi non prestano direttamente i soldi per la casa. L'eccezione è il mutuo ENPAM per medici e odontoiatri, a bando.

Non è discrezionalità: l'art. 120-undecies TUB impone che «Prima della conclusione del contratto di credito, il finanziatore svolge una valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore», basata su informazioni «necessarie, sufficienti e proporzionate e opportunamente verificate». Con un reddito autonomo servono più anni di dichiarazioni proprio per arrivare a quel livello di verifica.

Requisiti richiesti dalle banche

Nessuna legge li fissa: ogni banca li scrive nelle sue politiche di credito. In quelle che vediamo ricorrono questi:

• Anni di attività: di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre; per alcune banche ne bastano due.
• Redditi documentati e non in perdita: le ultime dichiarazioni (Modello Redditi PF) presentate e, se l'attività ha un bilancio, bilanci non in perdita.
• Imposte e contributi in regola: gli F24 pagati e, per le imprese, il DURC.
• Andamento reddituale: reddito stabile o in crescita (se l'ultimo anno è sceso, alcune banche contano solo quello).
• Rata sostenibile: il 30% del reddito netto è la soglia prudenziale e il 33% la prassi; il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca, di solito fra un terzo e il 35-40% del netto, per alcune di più con redditi alti.
• LTV massimo: di norma l'80% del valore; oltre, e per prodotti come la liquidità o il rifinanziamento, alcune banche hanno limiti più stretti per gli autonomi o non li ammettono. Il 100% passa dal Fondo di garanzia per i mutui prima casa gestito da Consap, solo per le categorie di legge e se la banca lo concede: garanzia del 50% della quota capitale, 80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE), su mutui fino a 250.000 €. Sotto i 36 anni vedi il mutuo under 36 con partita IVA.
• Assenza di segnalazioni: ritardi e insoluti segnalati in Centrale Rischi o in CRIF pesano sulla valutazione.

Quanto mutuo puoi chiedere con partita IVA?

Per un lavoratore autonomo la banca non guarda il fatturato ma il reddito dichiarato nel Modello Redditi PF (il reddito complessivo del rigo RN1; per i forfettari il quadro LM), da cui toglie imposte e addizionali e divide per 12. Di solito fa la media delle ultime due dichiarazioni:

Reddito considerato = (Reddito anno N + Reddito anno N-1) / 2

Alcune banche più prudenti prendono solo l'ultimo anno se è più basso del precedente, e la media solo se il reddito è salito; altre guardano soltanto l'ultima dichiarazione.

Un esempio: un'architetta in regime ordinario ha un reddito netto, cioè il reddito dichiarato meno IRPEF e addizionali, di 27.000 € e poi di 33.000 € nelle ultime due dichiarazioni.

1. Reddito al mese. La media è 30.000 € l'anno, cioè 2.500 € al mese.
2. Rata. Il 33% di 2.500 € è 825 € (750 € alla soglia prudenziale del 30%). La guida al mutuo ipotecario della Banca d'Italia è più prudente ancora: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», cioè di quello che resta dopo le spese ordinarie. Con un reddito autonomo il margine va calcolato sull'anno peggiore, non sul migliore.
3. Tasso. IRS a 25 anni del 25 ottobre 2026, 3,36%, più uno spread stimato di 0,30%: TAN fisso di 3,66%.
4. Mutuo. Con 825 € al mese per 25 anni il capitale è di circa 162.004 €; con l'LTV all'80% la casa può costare fino a circa 202.505 €, spese di acquisto escluse.

Con le stesse due dichiarazioni in ordine inverso la media non cambia, ma una banca che con il reddito in calo conta solo l'ultimo anno parte da 2.250 € al mese e arriva a circa 145.804 €, 16.200 € in meno. Lo stesso conto con pensioni e affitti è nella guida al mutuo senza busta paga; nel calcolatore qui sotto metti il netto delle tue dichiarazioni diviso per 12. Per una stima prudente togli anche i contributi previdenziali che versi all'INPS o alla tua cassa, se non li hai già tolti: sono soldi che non restano per la rata.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.500

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 162.000

con una rata di € 825 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).

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Partita IVA aperta da meno di due anni: si può?

Con il solo reddito della partita IVA, di solito no: le banche chiedono alcuni anni di attività, spesso tre (per alcune ne bastano due). Si può se il mutuo si regge su un cointestatario, oppure aspettando le dichiarazioni che mancano.

Il motivo è di calendario. La banca legge il reddito dalle dichiarazioni, e la dichiarazione di un anno si presenta l'anno dopo: per le persone fisiche, dice l'art. 2 del D.P.R. 322/1998, «in via telematica tra il 15 aprile e il 31 ottobre dell'anno successivo a quello di chiusura del periodo di imposta». Così nei primi due anni di attività si ha al massimo una dichiarazione che copre un anno intero.

Un esempio: partita IVA aperta a marzo 2025. La prima dichiarazione, per il 2025, si presenta nel 2026 e copre circa dieci mesi; la prima che copre un anno intero, per il 2026, si può presentare solo dal 15 aprile 2027, più di due anni dopo l'apertura.

Nel frattempo le strade sono queste:

• Un cointestatario con reddito stabile, per esempio il coniuge dipendente: se la banca non conta ancora il tuo reddito, il mutuo si regge sul suo. Con 1.800 € netti al mese la rata al 33% è di 594 € e il mutuo di circa 116.643 € in 25 anni. Come si sommano i due redditi è nella guida al mutuo cointestato con un dipendente.
• Un garante: risponde del debito se tu non paghi, ma poche banche ne contano il reddito, e solo in parte; molte accettano come garanti solo i familiari stretti. Con la garanzia del Fondo Consap la banca non può chiederlo: le banche aderenti, dice la scheda del Fondo, «si impegnano a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive non assicurative, oltre all'ipoteca sull'immobile e alla garanzia pubblica del Fondo».
• Aspettare le dichiarazioni che mancano: con due anni dichiarati, e non in perdita, la domanda rientra nelle regole di più banche.

Le regole sull'anzianità per dipendenti e autonomi sono nella guida su quanta anzianità di lavoro serve per il mutuo; se il mutuo è fattibile, e con che rata, lo dice in 6 minuti la simulazione gratuita di GoMutuo.

Documenti da presentare

Per la guida della Banca d'Italia, in genere servono «per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l'attestato di iscrizione all'albo se professionisti»; l'elenco preciso di ogni banca sta nel suo foglio informativo. Di solito servono:

• Modello Redditi PF ultimi 2 anni (ex Unico) + ricevuta di presentazione telematica.
• F24 pagati ultimi 2 anni (imposte dirette e IVA).
• Visura camerale recente, se l'attività è iscritta al Registro delle imprese (imprese individuali e società).
• Estratti conto ufficiali degli ultimi 6 mesi, di tutti i conti su cui passano entrate e spese, compresi quelli dell'attività.
• Iscrizione all'ordine professionale, se la professione ha un albo.
• DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva) per imprese.
• Documento d'identità, codice fiscale, stato di famiglia.
• Preliminare di compravendita registrato o proposta d'acquisto accettata.

Mutuo con regime forfettario: cosa cambia

Con il regime forfettario il reddito non è la differenza fra ricavi e costi: è una quota fissa dei ricavi, il coefficiente di redditività del codice ATECO (dal 40% all'86%), meno i contributi. Il forfettario non è tenuto alle scritture contabili, quindi non ha un bilancio da mostrare: la banca legge il quadro LM della dichiarazione, gli F24 e i movimenti del conto.

Dal reddito forfettario alcune banche tolgono l'imposta sostitutiva, almeno una applica uno sconto fisso prudenziale; per gli anni di attività valgono le regole degli altri autonomi. Il calcolo passo per passo, con un esempio su 50.000 € di ricavi e l'imposta al 15% (al 5% nei primi cinque anni, a certe condizioni), è nella guida al mutuo con partita IVA forfettaria.

Come aumentare le probabilità di approvazione

Le leve che rendono più forte la pratica:

• Anticipo alto: chiedere meno dell'80% del valore della casa rende la pratica più solida e spesso migliora il tasso.
• Cointestatario o garante: un coniuge o convivente a tempo indeterminato, o un familiare con reddito solido.
• Giacenze medie coerenti: mantieni sui conti giacenze medie proporzionali al fatturato dichiarato.
• Storico bancario pulito: nessuno scoperto e nessuna rata insoluta.
• Confronto multi-banca: i criteri per gli autonomi cambiano da banca a banca (anni di attività, media o ultimo anno, prodotti ammessi). Un consulente del credito sa dove puntare.

I criteri con cui si valuta il merito creditizio sono spiegati nella Guida al mutuo di Banca d'Italia. Per vedere quanto puoi chiedere e con che rata, prova subito una simulazione mutuo GoMutuo.