Risposta rapida
Per sostenere una rata da 500 € al mese serve un reddito netto di circa 1.430-1.670 €: la forbice dipende dal limite prudenziale applicato dalla banca sul rapporto rata/reddito, tipicamente tra il 30% e il 35%. Con i tassi di agosto 2026, quella stessa rata finanzia circa 86.000 € su 20 anni e 112.000 € su 30 anni. Ogni altro finanziamento attivo riduce il margine disponibile.
La regola del 30-35% rata/reddito
Le banche italiane valutano la sostenibilità della rata attraverso il rapporto rata/reddito: la rata mensile non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile del richiedente (o della somma dei redditi, se il mutuo è cointestato). Non è una soglia di legge, ma una prassi consolidata di valutazione del merito creditizio, coerente con l'obbligo di verifica della solvibilità del consumatore previsto dall'art. 120-undecies del Testo Unico Bancario.
| Limite applicato | Reddito netto mensile necessario | Reddito annuo indicativo (12 mensilità) |
|---|---|---|
| 35% (limite più permissivo) | ~1.430 € | ~17.150 € |
| 33% (soglia intermedia frequente) | ~1.515 € | ~18.200 € |
| 30% (approccio prudenziale) | ~1.670 € | ~20.000 € |
Alcuni istituti applicano, in aggiunta, un criterio di reddito residuo minimo: dopo il pagamento della rata deve restare una cifra sufficiente al mantenimento del nucleo familiare (indicativamente 600-800 € per il primo componente più una quota per ciascun familiare a carico). Con redditi bassi questo secondo filtro può risultare più stringente della percentuale.
Quale reddito conta davvero per la banca
- Lavoro dipendente a tempo indeterminato: si considera il netto in busta paga; tredicesima ed eventuale quattordicesima vengono normalmente riparametrate sui 12 mesi (uno stipendio di 1.400 € su 13 mensilità vale circa 1.517 € mensili ai fini del calcolo).
- Voci variabili (straordinari, premi, provvigioni): considerate solo se continuative e documentate su più anni, spesso con un abbattimento prudenziale.
- Lavoro autonomo e partita IVA: si parte dal reddito dichiarato nelle ultime due dichiarazioni, mediato; per il regime forfettario le banche ragionano sul reddito imponibile risultante dal coefficiente di redditività. Approfondimento nella guida al mutuo per partita IVA in regime forfettario.
- Contratti a termine: valutati con maggiore prudenza, spesso con richiesta di garanzie aggiuntive.
Quanto mutuo ottieni con 500 € di rata
I valori seguenti sono calcolati su un piano di ammortamento francese a rata costante, con TAN coerenti con i livelli di mercato di agosto 2026. Il TAN effettivo della tua offerta dipende dallo spread applicato dalla banca e dal rapporto tra mutuo e valore dell'immobile.
| Durata | TAN ipotizzato | Capitale con rata ~500 € | Interessi totali indicativi |
|---|---|---|---|
| 20 anni (240 rate) | 3,50% | ~86.200 € | ~33.800 € |
| 25 anni (300 rate) | 3,50% | ~99.900 € | ~50.100 € |
| 30 anni (360 rate) | 3,45% | ~112.000 € | ~68.000 € |
| 20 anni con spread più alto | 3,90% | ~83.200 € | ~36.800 € |
Il confronto tra durate è approfondito nella guida durata del mutuo: 20, 25 o 30 anni. Puoi verificare rapidamente rata e capitale sostenibile con una simulazione gratuita su GoMutuo.
I tassi di riferimento oggi
Il TAN di un mutuo si costruisce sommando allo spread della banca un indice di riferimento: l'Euribor per il variabile, l'IRS (Eurirs) di durata pari al mutuo per il fisso. Rilevazioni di fine agosto 2026: Euribor 3 mesi circa 2,51%, Euribor 6 mesi circa 2,74%, IRS 20 anni circa 3,45%, IRS 25 anni circa 3,42%, IRS 30 anni circa 3,37%. Sono indici che si muovono ogni giorno: verifica sempre il valore alla data della tua offerta.
Per capire come questi indici determinano la tua rata, leggi cos'è l'IRS/Eurirs e il confronto tra tasso fisso e variabile.
Cosa cambia se hai altre rate in corso
Nel calcolo del rapporto rata/reddito la banca somma tutte le rate mensili attive: prestito personale, finanziamento auto, cessione del quinto, acquisti rateali, eventuale assegno di mantenimento. Con 500 € di mutuo e 200 € di altra rata l'esposizione complessiva è 700 €, quindi il reddito netto necessario sale a circa 2.000 € (limite 35%) o 2.330 € (limite 30%).
| Situazione | Esposizione mensile | Netto richiesto al 35% |
|---|---|---|
| Solo mutuo | 500 € | ~1.430 € |
| Mutuo + prestito auto 200 € | 700 € | ~2.000 € |
| Mutuo + due finanziamenti (350 €) | 850 € | ~2.430 € |
Se un finanziamento è vicino alla scadenza o estinguibile, chiuderlo prima della domanda libera margine e migliora la posizione nei Sistemi di Informazioni Creditizie. Per vedere i numeri applicati alla tua situazione, ti conviene simulare il mutuo su GoMutuo prima di muoverti con la banca.
Mutuo cointestato e redditi diversi
Con due intestatari i redditi netti si sommano: due stipendi da 900 € raggiungono 1.800 € e rendono sostenibile una rata da 500 € entro il limite del 28%. La banca valuta il nucleo nel suo insieme, ma entrambi restano obbligati in solido per l'intera rata. Il tema è approfondito nella guida al mutuo cointestato e nella verifica di fattibilità del mutuo.
I costi che la rata non comprende
- Polizza incendio e scoppio: obbligatoria sull'immobile ipotecato, con premio a parte rispetto alla rata.
- Spese di istruttoria e perizia: costi una tantum all'avvio della pratica, non spalmati sulla rata.
- Imposta sostitutiva: 0,25% del capitale erogato per l'acquisto di prima casa, trattenuta all'erogazione.
- Spese di incasso rata e spese annuali di gestione, quando previste dal contratto: incidono sul TAEG ma non sul TAN.
Per questo motivo, quando pianifichi il budget, conviene ragionare su un impegno mensile leggermente superiore alla rata pura: 500 € di rata significano, in pratica, 520-540 € di uscita media mensile considerando assicurazione e spese ricorrenti.
Le cifre riportate sono simulazioni indicative su ammortamento francese a scopo divulgativo, calcolate su indici di mercato di fine agosto 2026. Non costituiscono un'offerta né una consulenza personalizzata: le condizioni effettive dipendono dalla singola banca e dalla valutazione del merito creditizio.
