Risposta rapida
Con 1.900 € netti al mese puoi chiedere circa 121.054 € di mutuo in 25 anni, o 136.053 € in 30. La rata è di 627 € al mese, il 33% dello stipendio, al tasso fisso stimato del 24 settembre 2026 (3,82% a 25 anni). Se con quello stipendio vive una famiglia, la banca guarda anche quanto resta dopo la rata: 1.273 € al mese, che in tre persone fanno 424 € a testa.
Il 33% è una prassi delle banche, non una legge: il 30% è la soglia prudenziale e oltre il 35% di solito la banca chiede garanzie in più o rifiuta. La guida della Banca d'Italia è più prudente: parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè di quello che resta tolte le spese fisse, quindi sullo stipendio netto il 33% è un tetto, non un obiettivo. Il conto completo è nella guida al rapporto rata/reddito.
Il calcolo, passo per passo
Il conto si rifà con una calcolatrice, in quattro passaggi.
- La rata. 1.900 € × 33% = 627 € al mese. È la rata che la prassi considera sostenibile con questo stipendio, se non paghi già altri finanziamenti.
- Il tasso. Il TAN fisso a 25 anni è l'IRS a 25 anni (3,515%) più lo spread medio che stimiamo per il fisso (0,30%): in totale 3,82%. Gli indici sono quelli rilevati il 24 settembre 2026 (fonte ICE Swap Rate); lo spread vero lo decide la banca.
- Il mutuo. Con l'ammortamento alla francese, cioè a rata costante, 627 € al mese per 300 mesi al 3,82% ripagano un mutuo di 121.054 €.
- La casa. Di norma la banca finanzia fino all'80% del valore dell'immobile. Con 121.054 € arrivi quindi a una casa da 151.318 €, se hai da parte 30.264 € di anticipo, più imposte, notaio e perizia.
Con la stessa rata, la durata cambia parecchio la cifra:
| Durata | TAN fisso stimato | Mutuo con 627 € di rata |
|---|---|---|
| 10 anni | 3,95% | 62.074 € |
| 15 anni | 3,94% | 85.111 € |
| 20 anni | 3,91% | 104.283 € |
| 25 anni | 3,82% | 121.054 € |
| 30 anni | 3,71% | 136.053 € |
Il metodo e i limiti di queste stime sono spiegati in come facciamo i calcoli; gli altri stipendi sono nella tabella su quanto mutuo puoi chiedere con il tuo stipendio.
Quanto resta per vivere dopo la rata?
Il rapporto rata/reddito misura la rata in percentuale. La banca guarda anche i soldi che restano dopo, quelli con cui si fanno la spesa e si pagano le bollette. La guida della Banca d'Italia sul mutuo consiglia di partire da lì: prima di chiedere il mutuo è opportuno «determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie», e la rata dovrebbe restare entro un terzo di questo reddito disponibile «per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito».
La banca guarda quanto resta per legge e per le regole di vigilanza. Il Testo unico bancario le chiede una «valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore» (art. 120-undecies). Gli orientamenti dell'Autorità bancaria europea sulla concessione dei prestiti, che la Banca d'Italia applica alle banche con la nota n. 13 del 20 luglio 2021, dicono cosa guardare: anche la «composizione della famiglia e persone a carico» e le «spese di sostentamento» del cliente.
Come le banche traducono questa regola in numeri di solito non è pubblico. Alcune fissano un reddito minimo che deve restare alla famiglia dopo la rata, più alto quante più persone ci sono nel nucleo e a volte diverso da zona a zona; le soglie sono interne e cambiano da banca a banca, quindi lo stesso stipendio può avere risposte diverse.
Quanto resta dei 1.900 € dopo la rata di 627 €, secondo chi ci vive:
| Chi vive con lo stipendio | Resta dopo la rata | Resta a persona |
|---|---|---|
| Single | 1.273 € | 1.273 € |
| Coppia, un solo stipendio | 1.273 € | 637 € |
| Coppia con un figlio, un solo stipendio | 1.273 € | 424 € |
Il rapporto rata/reddito è lo stesso nelle tre righe, il 33%, e sulla carta anche la cifra del mutuo. Cambia quello che resta a ogni persona: da 1.273 € a 424 €. Più persone vivono dello stesso stipendio, più è probabile che la banca chieda una rata più bassa, un garante o un secondo reddito (le strade sono nella guida al mutuo con un solo stipendio).
Con stipendi più bassi il margine si stringe ancora: in una famiglia di tre con un solo stipendio, dopo la rata di prassi, resterebbero 313 € a testa con 1.400 € netti e 223 € con 1.000 €.
Se per una famiglia di tre con 1.900 € la banca tenesse la rata al 30% invece che al 33%, la rata scenderebbe a 570 € e il mutuo a 25 anni a 110.049 €, circa 11.005 € in meno. Alla famiglia resterebbero 1.330 € al mese, 443 € a testa. Allungando a 30 anni, se l'età lo permette, la stessa rata di 570 € vale 123.685 €, contro i 121.054 € a 25 anni con la rata al 33%.
Cosa cambia la cifra
I conti sopra valgono senza altri prestiti. Se il caso cambia, la cifra si sposta così.
- Altri finanziamenti. La banca somma alla rata del mutuo quelle che paghi già. Con un prestito da 300 € al mese, per il mutuo restano 327 € di rata e a 25 anni puoi chiedere 63.134 € invece di 121.054 €: circa 57.921 € in meno. Se al prestito mancano pochi mesi, alcune banche non ne contano la rata.
- Durata ed età. A 20 anni la stessa rata vale 104.283 €, a 30 anni 136.053 €. Quanto puoi allungare dipende dall'età: la banca vuole che il mutuo finisca entro una certa età. Se la durata va oltre l'età della pensione, gli orientamenti EBA le chiedono anche di verificare che la rata resti sostenibile con la pensione.
- Fisso o variabile. Al tasso variabile di oggi, stimato al 3,11%, la stessa rata in 25 anni vale 130.638 € (contro 121.054 € a tasso fisso). La rata del variabile però segue l'Euribor e può salire, e con uno stipendio che mantiene tre persone il margine per assorbire un rialzo è stretto.
- Anticipo. Con l'LTV standard, cioè il mutuo all'80% del valore della casa, 121.054 € di mutuo bastano per una casa da 151.318 € e servono 30.264 € di anticipo, più imposte e notaio. Se hai meno, il limite diventa l'anticipo e non più lo stipendio. Il calcolo è nella guida all'LTV del mutuo.
- Contratto. I conti valgono per un dipendente a tempo indeterminato con il periodo di prova superato. Con un contratto a tempo determinato la banca guarda quanta parte degli ultimi 2 o 3 anni hai lavorato e spesso chiede un cointestatario o un garante. Con la partita IVA il reddito si legge dalle dichiarazioni dei redditi, non dalla busta paga.
- Un secondo reddito. Se il partner lavora e firma il mutuo con te, la banca valuta la capacità di rimborso dei due insieme. Con un part-time da 800 € netti, per esempio, il reddito sale a 2.700 €, la rata a 891 € e il mutuo a 25 anni a 172.025 €; nella famiglia di tre restano 603 € a testa invece di 424 €. Il confronto fra comprare da soli e in due è nella pagina sui 1.600 € netti.
- Under 36 e Fondo Consap. Se hai meno di 36 anni o rientri in un'altra categoria ammessa dalla legge, per esempio giovani coppie (sposate o conviventi da almeno 2 anni, con almeno uno dei due sotto i 36 anni) o genitori soli con figli minori, la garanzia del Fondo Consap per la prima casa permette alla banca di finanziare fino al 100% del prezzo: con 121.054 € di mutuo compri senza anticipo una casa che costa altrettanto, invece di una da 151.318 € con 30.264 € tuoi; imposte e notaio restano a parte. La garanzia è del 50% della quota capitale e, su richiesta, può salire all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo. Il mutuo non può superare 250.000 € e alla domanda non devi possedere altre abitazioni, nemmeno all'estero, salvo alcune case ereditate. La rata che lo stipendio regge non cambia, e la banca valuta comunque la pratica. Consap lo scrive chiaro: «La concessione del mutuo e il ricorso alla garanzia del Fondo restano soggetti alle autonome ed esclusive valutazioni della banca o dell'intermediario finanziario».
Questi numeri valgono per un caso medio. Per sapere quanto puoi chiedere tu, con la tua età, il tuo contratto e i finanziamenti che hai già, fai una simulazione del mutuo su GoMutuo: è gratuita, dura circa 6 minuti e ti dice quanto puoi chiedere e con che rata.
Strumento
Quanto puoi chiedere alla banca?
Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.
Puoi chiedere circa
€ 140.000
con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,82%).
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Alcuni casi particolari
- Genitore solo con un figlio. In due restano 637 € a testa, come nella coppia con un solo stipendio. I nuclei monogenitoriali con figli minori sono fra le categorie ammesse al Fondo Consap prima casa anche oltre i 36 anni.
- Straordinari e premi. Se nei 1.900 € ci sono straordinari o premi, per farli contare alcune banche chiedono 6 o 12 buste paga, e spesso li contano solo in parte.
- Tredicesima e quattordicesima. Se il contratto le prevede, molte banche dividono per dodici il netto dell'anno: con 14 mensilità da 1.900 € fanno circa 2.217 € al mese e il mutuo in 25 anni sale a circa 141.230 €. Altre guardano solo la busta paga del mese, e la cifra resta quella sopra.
- Assegno unico per i figli. Alcune banche lo contano nel reddito, in tutto o in parte, altre lo lasciano fuori.
- Separati che pagano l'assegno di mantenimento. Per le banche è un impegno fisso: alcune lo sommano alle rate, come un prestito, altre lo tolgono dal reddito, e in tutti e due i casi riduce la rata che resta per il mutuo. Gli orientamenti EBA citano il mantenimento dei figli e gli alimenti fra gli impegni da conoscere.
- Pensionati. Con 1.900 € di pensione il conto della rata è lo stesso; pesa l'età, che accorcia la durata possibile.
- Stranieri residenti in Italia. Il conto della rata è lo stesso; eventuali requisiti in più li fissa ogni banca.
